가계부채 잡히나 싶더니 토허제에 ‘발목’…2·3월 주택거래량 촉각

가계부채 안정목표 80%대 진입 앞두고…토허제 해제후 주택거래↑
대출 늘면 상반기 추가 금리인하 ‘흔들’…규제 등 선제대응 가능성

남산에서 바라본 서울 송파구 아파트 단지 모습. (자료사진) /뉴스1

‘2~3월 주택 거래량, 장기 평균인 5600호를 넘길까?’

거시건전성 지표인 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 코로나19 이전 수준으로 잡혀가던 가운데, 서울 아파트값이 토지거래허가제 해제 이후 강남권을 중심으로 다시 들썩이면서 정부 당국이 주택 거래량과 가계대출 증가율 등 관련 지표에 관심을 쏟고 있다.

만약 2~3월 주택 거래량(서울 아파트 거래량)이 장기 평균을 넘기거나 가계부채 비율이 그간의 하향 안정 흐름을 깨고 다시 악화 조짐을 보일 경우, 상반기 추가 금리 인하 확률이 낮아짐과 동시에 대출 규제 강화를 비롯한 선제 대응 논의가 이어질 것으로 보인다.

16일 한국은행에 따르면 지난해 말 기준 우리나라의 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 90.5%로 집계됐다. 코로나19 첫 확산 당시인 2020년 3월 말(90.1%) 이후 약 5년 만에 가장 낮았다.

우리나라 가계부채 비율은 2015년 말 80% 선을 밑돌았으나 4년 새 약 10%포인트(p) 올라 2019년 말 89.6%를 기록했다.

특히 코로나19 대유행 직후 오름세가 가팔라져 2020년 말 97.1%에 이르렀다. 불과 1년 동안 8%p 치솟았다.

이후 2021년 9월 말 99.3%로 고점을 찍은 뒤 점차 하락해, 2022년 말 97.5%, 2023년 말 93.6%로 하향 안정화 흐름을 나타냈다.작년 말 가계부채 비율 90.5%는 코로나 직전(2019년 말 89.6% ~ 2020년 1분기 말 90.1%) 수준과 유사하다. 올해 가계대출 증가율이 경상 성장률을 넘기지 않는다면, 비로소 코로나 이전으로 회복이 기대된다.

가계부채 또 문제 되면 상반기 금리 인하 ‘안갯속’

경제학적으로 GDP 대비 가계부채 비율이 80%를 초과하면 경제 성장과 금융 안정에 부정적 영향이 미친다. 이에 정부와 한은, 금융 당국은 세계적으로 높은 가계부채 비율을 80%대까지 중장기적으로 하향 안정화하는 작업을 지속해 왔다.

문제는 최근 한은의 기준금리 3차례 인하와 함께 은행권 대출 취급 재개, 토지거래허가제 해제 등의 여파가 겹치면서 서울 일부 아파트 가격이 상승하고 있다는 점이다.

만일 높아진 집값을 따라 가계부채가 들썩이는 경우, 한국 경제는 겹악재를 맞는다.

경기 부진 대응 수단인 한은의 추가 기준금리 인하가 차질을 빚기 때문이다. 물가 안정과 금융 안정을 양대 정책 목표로 삼는 한은으로서는 그간의 금리 인상 성과(가계부채 안정)를 스스로 흐리는 일을 꺼릴 수밖에 없다.

오는 3~4월 가계대출 증가 규모가 튄다면 시장이 기대를 모은 상반기 추가 1차례 기준금리 인하는 지연될 수 있다는 얘기다. 현재 한은은 시장에 연내 1~2회 추가 인하를 시사한 상태다. 상반기 인하가 하반기로 미뤄지면 자연스레 연내 2회보다 연내 1회 추가 인하 가능성이 커진다.

핵심 가늠자는 ‘주택 거래량’…3000 → 5000건 ‘쑥’

한은은 가계부채 추이를 가늠할 핵심 지표로 2~3월 주택 거래량(서울 아파트 거래량)에 주목하고 있다.

앞서 한은은 작년 상반기 주택 시장 과열 조짐에 거듭 우려의 목소리를 냈지만, 사실 통화정책 운용 면에서는 집값 상승 그 자체보다 높아진 집값이 주택 거래량을 늘려 1~2개월 시차를 두고 가계대출 증가로 연결될 가능성을 가장 우려한다.

한은 관계자는 “가계대출 추이의 핵심은 주택 거래량”이라며 “2월 해당 지표가 지난 연말·연초 수준인 3000호보다 늘어난 것으로 보여 거래 증가가 얼마나 지속될지, (강남 지역 외) 어디까지 확산할지 주시 중”이라고 말했다.

부동산 업계에 따르면 2월 서울 아파트 거래량은 5000건을 넘긴 것으로 예상된다. 정확한 통계는 이달 말 나온다.

“저금리 땐 가계대출 확확 튄다” 선제 대응 강조

물론 최근 주택 거래량은 서울 부동산 시장이 과열됐던 지난해 7월(약 9200호)은 물론 2010년 이후 장기 평균(5600호 내외)보다 적은 양에 해당한다.

그러나 절대 경계심을 늦출 수 없는 상황이다. 대출 규제 등 거시 건전성 정책 강화 기조가 가계부채 증가 압력을 낮춰줄 것으로 기대되나, 향후 기준금리 인하를 거치면서 시중 금리 수준이 연 3%대 초반 저금리에 가까워질수록 연내 신규 주택 공급 감소와 맞물려 가계대출이 크게 뛸 수도 있기 때문이다.

한은 분석 결과 은행 가계대출 금리(월별 신규 취급액 기준)가 1%p 하락하는 경우 서울 아파트 매매 가격의 전월 대비 상승률은 최대 0.9%p, 최소 0.34%p 상승하는 것으로 나타났다. 금리 하락이 집값에 미치는 영향은 고금리 대비 저금리 국면에서 3배 정도 컸는데, 이는 금리 인하의 집값·가계부채 영향이 저금리일수록 ‘비선형적으로’ 커진다는 의미다.

박종우 한은 통화정책 담당 부총재보는 지난 13일 통화신용정책 보고서 설명회에서 “2월 서울 아파트 거래량이 생각보다 많이 늘어나는 모습”이라며 “거래가 늘면 통상 한두 달 시차를 두고 가계부채 증가로 영향을 미쳤기에 그간 견지해 온 가계부채 상황에 대한 ‘안정적’ 평가를 계속 가져가야 할지 불확실한 면이 있다”고 말했다.

한은은 향후 가계부채 불안 시 대출 규제 강화 등의 대응을 ‘선제적으로’ 해야 한다는 입장이다. 이번 통화신용정책 보고서에서 “지난해처럼 가계대출 증가세가 재차 확대될 것으로 예상되는 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위 확대 등 추가 규제 강화로 선제적으로 대응해야 한다”고 강조했다.

이와 관련해 박 부총재보는 “(가계부채) 관련 우려가 생기면 여러 정책 공조를 거쳐 대응해 나갈 것”이라며 “향후 통화정책은 이런 상황을 종합해 결정하겠다”고 말했다.

(서울=뉴스1)