美 고금리 속 리츠 양극화···오피스·호텔 죽고 헬스케어·타워 리츠 뜬다

고금리 환경이 장기화되면서 미국 리츠가 투자 대상에 따라 엇갈린 흐름을 보이고 있다.

경기민감 섹터인 오피스·호텔 리츠는 약세를 보이는 반면 헬스케어·데이터센터 등 경기방어형 부동산을 투자 대상으로 하는 리츠는 강세를 보이고 있다.

1일(현지시간) 뉴욕증권거래소에 따르면 보스턴, 로스앤젤레스, 뉴욕 등 프라임급 오피스에 투자하는 BXP는 일주일 새 주가가 9.67% 급락했다. 올 들어 12.32% 내린 수준이다.

뉴욕 맨해튼에 위치한 오피스에 집중 투자하는 보나도 리얼티 트러스트는 연초 이후 주가가 11.68% 하락했다.

고금리 환경에 따른 비용 상승과 재택근무 확산, 공실률 증가 등 복합적인 악재에 직면한 오피스 리츠가 낙폭을 키우고 있는 상황이다.

같은 경기민감 섹터인 호텔 리츠도 급락세를 보이고 있다.

올 들어 관세·이민단속 등 정책 영향으로 외국인 관광객이 크게 줄면서 호텔 사업이 타격을 입은 가운데 최근 고용 지표 악화에 따른 경기 침체 우려까지 불거진 탓이다.

고급 호텔 및 리조트에 투자하는 호스트 호텔 앤 리조트, 라이먼 호스피탤리티 프로퍼티스 주가는 최근 일주일 새 각각 7.03%, 6.71% 하락했다. 연초 대비로는 8.71%, 9.43% 내린 수준이다.

중대형 프랜차이즈 호텔 위주의 애플 호스피탤리티 리츠는 일주일 새 8.64% 급락했다. 연초 대비로는 23.84% 내리며 하락폭이 더 깊었다.

반면 헬스케어 시설·통신 인프라 등을 투자 대상으로 하는 리츠는 강세를 보이고 있다. 각각 고령화와 인공지능(AI) 투자에 따라 장기 수요가 증가 추세인 만큼 경기 침체 영향을 덜 받는다는 공통점이 있다.

노인 거주·요양시설 리츠인 웰타워 리츠 주가는 올 들어 33.29% 오른 166.24달러를 기록 중이다. 선진국 고령 인구 증가에 따른 실적 성장세와 사업 확장에 힘 입어 주가도 고공행진 하고 있다.

특히 지난달 29일 2분기 실적 발표와 함께 연간 사업운영수익(FFO) 전망을 주당 4.905달러에서 5.065달러 상향하면서 하루새 주가가 5% 가까이 급등하기도 했다.

웰타워 리츠는 임대료가 주 수입원인 전통 리츠와는 다르게 수입 대부분인 75%가 노인 복합주거 시설에서의 식사·의료 등 종합 서비스에 대한 요금에서 발생한다.

올 들어 데이터센터 리츠가 다소 조정을 받은 사이 타워 리츠 주가가 급등세를 보이고 있다.

AI 서비스 증가로 모바일 트래픽이 늘면서 기지국 수요가 증가할 것이라는 기대감이 모인 영향으로 풀이된다. 무선 통신 타워에 투자하는 아메리칸 타워와 크라운 캐슬 주가는 각각 17.16%, 19.74% 올랐다.

AI 투자 확대로 주가가 급등했던 데이터센터 리츠는 올 초 과잉투자 우려가 제기되면서 조정을 받은 바 있다.

그러나 최근 빅테크 호실적에 힘입어 AI 사업 기대감이 재부각되면서 낙폭을 대부분 회복한 상황이다. 디지털 리얼티 트러스트 주가는 연초 대비 2.71% 낮은 수준에 형성돼 있다.

홍치환 NH투자증권 연구원은 “관세 정책에 따른 인플레이션 및 고금리 장기화 우려에 리츠 상승폭이 제한되고 있는 가운데 데이터센터, 헬스케어 리츠가 상승세를 견인하고 있다”며 “반면 오피스 시장은 임대 부문에서의 실적 개선이 여전히 제한적이며 구조적인 수요 약화와 실적 부진이 장기화될 가능성이 있다”고 전망했다.

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