홈플러스 4개점, 대출 담보가치 얼마?…"아파트 지을 수 있나 관건"

이지스자산운용, 홈플러스 4개 점포 운용중
4개 점포 담보대출 5800억원…만기 8월 5일
4개 점포 모두 역세권…주거시설 입지 ''양호''
각 지자체 요구조건 맞춰야…사업성 문제도

[이데일리 김성수 기자] 홈플러스 4개점(서울 영등포점, 금천점, 경기 동수원점, 부산 센텀시티점) 관련 대출 만기가 5개월 앞으로 다가오면서 이들 점포의 담보가치가 얼마나 될지에 관심이 쏠린다.

해당 부지에 공동주택 등 주거시설을 개발하려면 각 지방자치단체(지자체)가 요구하는 조건을 충족해야 한다. 고금리, 공사비 인상 등으로 4개 점포에 초기 투자했던 시점보다 사업성이 악화됐다는 점도 고려해야 한다.

4개 점포 담보대출 5800억원…만기 8월 5일

12일 금융투자업계에 따르면 홈플러스 4개점(영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점) 관련 대출 5800억원은 오는 8월 5일 만기 예정이다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

이들 점포를 보유한 곳은 이지스자산운용이다. 이지스KORIF사모부동산투자신탁13호(이하 펀드)를 통해 매입한 후 임대했다. 2022년 8월 대출약정을 체결하면서 4개점을 담보로 설정했다. 5개월 후면 만기가 되지만 홈플러스가 기업회생 절차에 돌입한 만큼 대출 만기가 연장될지는 아직 불투명하다.

신한은행 관계자는 “대주단이 대출 만기 연장 관련 의사결정을 아직 하지 못했다”며 “담보가 있기 때문에 임대료가 잘 들어오는지가 계속 확인된다면 만기 시점에 특별한 문제는 없을 것으로 보고 있다”고 말했다.

만약 대출 연장이 안되면 담보 부동산을 매각해서 대출금을 회수해야 한다. 이에 따라 홈플러스 4개 점포의 담보가치에 관심이 모인다. 홈플러스 자산 투자자들은 홈플러스가 계속 운영되면서 발생하는 이익을 고려한 측면도 있지만, 해당 부지의 개발 가치를 보고 투자한 측면도 있어서다.

각 지자체 요구조건 맞춰야…사업성 문제도

4개 점포 모두 지하철역과 가깝다. 홈플러스 영등포점은 서울지하철 2호선 문래역 앞에 있고, 홈플러스 금천점은 서울지하철 1호선 독산역에서 걸어서 15분 거리에 있다.

특히 홈플러스 금천점은 바로 앞에 오는 2027년 신안산선 개통이라는 호재가 있다. 당초 신안산선 개통 예정 시기는 오는 4월이었지만, 최근 들어 개통 시점이 오는 2027년으로 연기될 가능성이 높아졌다.

홈플러스 동수원점은 수인분당선 수원시청역 앞에 있고, 홈플러스 센텀시티점은 부산지하철 2호선 센텀시티역 근처에 위치해 있다.

또한 4개 점포는 주변 배후수요가 많아서 주거시설을 개발하기 좋은 입지라는 평가를 받는다. 배후수요란 상업시설이나 업무시설을 이용할 수 있는 고정수요와 유동인구를 뜻한다.

다만 해당 부지에 공동주택 등 주거시설을 개발하려면 각 지방자치단체(지자체)가 요구하는 조건을 충족해야 한다. 홈플러스 영등포점·금천점은 토지 용도지역이 준공업지역, 지구단위계획구역이다.

(자료=서울시 ‘준공업지역 제도 개선방안’ 일부 캡처)

앞서 서울시는 작년 11월 ‘준공업지역 제도 개선방안’을 발표했다. 이에 따르면 서울시는 준공업지역의 정비유형을 공장 비율에 따라 △산업복합형(공장비율 10% 이상) △주거복합형(공장비율 10% 미만)으로 재편했다.

또한 시는 준공업지역 내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획(부지 3000㎡ 이상 대상) 수립시 최대 용적률을 현행 250% 이하에서 400%까지 높이는 등 규제를 대폭 풀었다.

상한용적률 인센티브 150%포인트(p)는 기존 공공시설 기부채납 외에도 공공임대주택 공급, 건축법 등 다른 법령에 따른 용적률 완화 항목까지 적용할 수 있도록 다양화했다.

즉 홈플러스 영등포점·금천점 부지에 공동주택을 포함한 개발을 진행할 경우 산업복합형 개발인지, 또는 주거복합형 개발인지에 따라 용적률 체계가 달라진다.

(자료=서울시 ‘준공업지역 제도 개선방안’ 일부 캡처)

홈플러스 동수원점의 경우 주거시설 개발은 가능하지만 공동주택만으로 구성된 시설은 안 된다. 공동주택을 개발하려면 다른 용도와 복합된 건축물이어야 하며, 공동주택 비중이 80% 이상이어야 한다.

고금리, 공사비 인상 등으로 4개 점포에 초기 투자했던 시점보다 사업성이 악화됐다는 점도 고려해야 한다.

부동산업계 관계자는 “고금리 환경인데다 공사비도 올라서 초기 홈플러스 자산에 투자했던 시점에 비하면 개발 환경이 악화됐다”면서도 “용도변경 등 인허가 문제도 있겠지만, 4개 홈플러스 점포 모두 역세권이어서 주거시설을 개발하기 좋은 입지”라고 말했다.