투기과열·조정대상지역까지…강남3구·용산구 '3중 규제', 청약·대출 제약에 稅부담

지난달 토지거래허가구역으로 묶인 서울 강남 3구(강남·송파·서초구)와 용산구는 투기과열지구와 조정대상지역으로도 지정돼 있어 ‘3중 규제’를 받는다. 세 제도 모두 부동산 시장 안정을 목표로 도입됐지만, 규제 대상이 조금씩 다르다.

부동산 거래 자체를 제한하는 토지거래허가제와 달리 투기과열지구와 조정대상지역은 청약, 대출 등 다양한 분야에서 제약이 생긴다. 2023년 1월 5일부터 강남 3구와 용산구만 투기과열지구 같은 규제지역으로 남았다.

2002년 도입된 투기과열지구 지정 제도는 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역을 대상으로 한다. 이 중에서도 대통령령으로 정한 기준을 충족해야 한다. 가령 직전 달부터 주택 공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에 공급된 주택의 월평균 청약경쟁률이 5 대 1을 초과했거나, 전용면적 85㎡ 이하 주택(수도권·도시지역 기준)의 청약경쟁률이 모두 10 대 1을 초과한 경우다.

조정대상지역은 직전 달부터 3개월간의 주택 가격 상승률이 해당 지역이 속한 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과해 분양이 과열됐거나 과열될 우려가 있는 지역에 지정한다. 청약경쟁률 조건은 투기과열지구와 같다. 지정 3개월 전부터 분양권 전매 거래량이 지난해 같은 기간보다 30% 이상 증가한 지역도 해당한다.

투기과열지구와 조정대상지역(청약과열지역) 모두 청약 1순위 자격이 제한된다. 민영주택 청약 때 청약통장 가입 기간이 2년 지나 1순위 조건을 갖춰도 세대주가 아니거나 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 가구에 속한 이는 2순위로 신청해야 한다. 2주택 이상 소유한 가구도 마찬가지다. 분양권 전매제한 기간은 수도권 3년, 수도권 외 지역은 1년이다. 특히 투기과열지구는 공공택지와 함께 분양가상한제도 적용할 수 있다.

규제지역에서는 세금 부담이 커진다. 조정대상지역은 다주택자에게 취득세와 양도세를 중과한다. 규제지역에서 집을 살 때 무주택자는 담보인정비율(LTV)이 50%, 다주택자는 30%로 낮아진다. 비규제지역은 무주택자의 경우 LTV가 최대 70%까지 허용된다. 또 투기과열지구 내 재건축 사업은 조합설립인가 이후, 재개발 사업은 관리처분계획인가 후 조합원 지위 양도가 제한된다.

한명현 기자 wise@hankyung.com