"텅 빈 상가 위기"…시행사가 임대 책임 '프로젝트리츠' 대안될까

국토부, 프로젝트리츠 내용 담은 부동산투자회사법 개정안 발의
부동산 PF 제도 개선방안…자기자본 20~30%까지 높이고자
자본력 높은 디벨로퍼, 분양하고 책임임대 등 운용까지

[이데일리 박지애 기자] 다 짓고도 안 팔리는 미분양 상업시설이 늘어나면서 정부가 ‘프로젝트 리츠(REITs)’를 대안으로 검토하고 있다.

프로젝트 리츠는 단순히 시행사가 건물을 짓고 빠지는 것이 아니라 장기간 운용(책임 임대)까지 할 수 있는 구조를 만들자는 취지다. 또 프로젝트 리츠에 자기자본 비율이 높은 시행사가 참여할 수 있도록 사업성 높은 공공택지 매입 우선권, 용적률 상향 등의 각종 혜택을 부여할 방침이다.

광교 엘리웨이 전경(사진=광교엘리웨이 홈페이지)

6일 정부 및 업계에 따르면 국토교통부는 작년 8월 자기자본 비율이 높은 시행사 또는 시행사가 컨소시엄을 구성해 분양을 넘어 운용까지 책임지도록 한 ‘프로젝트 리츠’를 도입하는 내용의 부동산투자회사법 개정안을 김정재 국민의힘 의원 입법으로 발의한 상태다. 자기자본 비율이 높은 시행사가 상업시설을 책임지고 임대하도록 함으로써 사업의 안정성을 확보하기 위한 것이다. 시행사가 애당초 ‘될 만한 사업장’을 개발하도록 해 공실을 줄이는 데도 효과적일 것으로 기대하고 있다.

현재 비슷한 형태의 프로젝트금융투자회사(PFV)가 있지만 최소한의 자기자본 규제가 없어 안정적인 사업관리가 어렵다는 평가다. 그로 인해 프로젝트 리츠 도입 필요성이 더 부각되고 있다.

부동산 시장 침체로 주택 뿐 아니라 지식산업센터나 복합상가 등 상업시설에서 공실이 넘쳐나면서 자금 운용에 어려움을 겪는 시행사가 늘고 있다. 문제는 시행사의 자금운용 위기는 시공사, 금융권 부실 등 경제 전반의 위기로 번져갈 수 있단 점이다.

시행사가 운용까지 해 성공한 대표적 사례로 네오밸류(시행사)가 지은 주상복합 광교 엘리웨이가 있다. 이는 프로젝트 리츠 형태는 아니지만 시행사가 책임임대 형태로 운용까지 지속하면서 공실을 막고 적재적소에 업체들을 배치하면서 광교 호수공원 일대에서 가장 활기를 띄는 상권으로 자리매김하고 있다.

국토부는 프로젝트 리츠가 도입될 경우 각종 인센티브 부여도 수월할 것으로 내다보고 있다. 김승범 국토부 부동산투자개발과장은 “부동산 개발을 할 때 (시행사가) 운영까지 함께 가져갈 수 있는 방안을 검토하고 있다”며 “이를 위해선 시행사의 자기자본 비율이 높아야 10년 이상 장기 운용이 가능한데 현실적으로 리츠가 가장 좋은 대안”이라고 설명했다. 이어 “리츠를 통하면 각종 세금 문제, 용적률 상향 등 규제 완화 등도 해결할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당 형태로 투자자에게 돌려주는 금융상품이다. 국토부는 자본비율이 높은 시행사가 프로젝트 리츠에 참여하는 방안을 유도하기 위해 사업성이 높은 공공택지를 선택할 우선권을 부여하고 택지를 가져갈 때도 세제혜택이나 용적률 상향 등 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있다.

국토부의 또 다른 관계자는 “공공택지를 공급하는 LH와 구체적인 방향에 대해 논의하고 있는데 공공택지 중 얼마만큼의 비율을 프로젝트 리츠를 통해 공급할지, 또 선도 사업지로 어느 지역을 공급하는 게 좋을지 등을 논의 중”이라며 “참여하는 시행사들도 자기자본이 2~3%인 열악한 곳이 아닌 컨소시엄 형태로 은행권, 공제회 등 자본력이 되는 기관투자자들이 참여할 수 있도록 유도할 계획”이라고 부연했다.

다만 프로젝트 리츠를 도입하는 부동산투자회사법 개정안은 작년 8월 국회 발의됐으나 국회가 대선 정국에 돌입하면서 사실상 통과가 지연되고 있다. 국토부는 관련 법이 국회를 통과할 경우 자본비율이 높은 시행사나 자본력이 높은 기관으로 구성된 컨소시엄이 프로젝트 리츠를 주도할 수 있도록 각종 인센티브를 도입하는 방안을 구체화할 방침이다.