“초고가·비거주 1주택 노린다”…7월 세제개편 미리보기 [제네시스박의 1분절세]

<플러스 포인트>
▶3주택 이상 다주택자 합산 집값 40억 넘으면 종부세 중과
▶최소 2년 이상 실거주해야 세 부담 감소해
▶가속화되는 똘똘한 한 채…집값 초양극화로

7월 세제 개편에 관한 관심이 뜨거운 가운데, 정부는 오는 23일 ‘부동산 대토론회’를 열고 국민 의견을 수렴한다. 구체적으로는 14~16일에 국토교통부, 금융위원회, 재정경제부가 각각 공급, 금융, 세금을 주제로 공개 토론회를 개최하고 이재명 대통령이 23일 마지막으로 열리는 부동산 대토론회를 직접 주재하는 것이다.

이를 통해 7월 세제 개편안에 대한 구체적 주제가 나올 것으로 예상된다. 매경플러스가 세금 일타강사 박민수 더스마트컴퍼니 대표로부터 부동산 세제 개편안에 어떤 내용이 들어갈 지, 이에 따른 주택 시장 변화는 앞으로 어떻게 될지를 들어봤다. 다음은 박 대표의 글이다.

이재명 대통령은 7월 10일 엑스(X, 옛 트위터)를 통해 부동산 대토론회 주요 쟁점으로 “부동산에 대한 적정한 보유세, 실주거용 1주택과 비주거용 또는 다주택에 차이를 둘지, 차이를 둔다면 어느 정도가 적정한지, 초고가 실거주 주택은 별도로 처리할지, (보유세를) 추가 부담할 초고가 주택(의 기준)은 얼마로 할지, 보유세와 거래세의 관계, 보유세수의 용도” 등을 언급했다. 이를 통해 미루어 볼 수 있는 주제는 크게 아래 2가지가 될 것으로 보인다.

불가피한 보유세 인상…시세 30억 초고가 판단

첫째, 보유세 인상은 불가피할 것으로 보인다. 이 중에서도 초고가 주택 그리고 비거주 1주택에 대한 세 부담이 늘어날 것으로 보인다. 우선 보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있는데, 종부세의 경우 1주택이라 하더라도 최대 80% 세액공제가 가능하다.

요건은 최소 5년 이상 보유할 경우(보유기간 공제율) 그리고 만 60세 이상(연령별 공제율)일 경우이다. 보유기간 공제율은 15년 이상 보유 시 최대 50%, 연령별 공제율은 70세 이상인 경우 최대 40%이며 중복 적용이 가능하나 최대 80%까지만 허용된다. 아마도 정부는 이 중에서 ‘보유 최대 50%’ 부분을 건드릴 가능성이 크다. 현 정부 기조는 단순 보유만 했다고 해서 세제 혜택 받는 것을 지양하기 때문이다.

이렇게 될 경우 은퇴 후 현금흐름이 없거나 줄어든 고령자 가구가 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 소득은 있지만 소득 대비 고가주택을 보유한 경우에도 세 부담이 커질 것으로 보인다. 비거주 1주택자 역시 보유세 부담이 다소 늘어날 것으로 보이지만 직장, 학업, 부모 봉양 등 예외 사유가 나오지 않을까 예상된다.

또한 ‘초고가 주택’의 경우 현재도 초과누진세율 적용으로 고가주택일수록 세 부담이 높은데, 이에 대한 세율 부분을 조정할 가능성도 있으니 지켜봐야 하겠다. 아직 초고가 주택에 대한 명확한 정의는 없으나, 최근 국세청 보도자료 등 정부 보도자료를 보면 ‘시세 30억 원’ 정도를 초고가 주택으로 보는 듯하다.

물론 이는 공식적인 수치는 아니지만 대략 이 정도가 되지 않을까 유추해볼 수 있다. 필자의 개인적 견해로는 ‘연간 보유세 1천 만원 이상’인 주택을 초고가 주택으로 보면 어떨까 하며, 이 경우 공시가격은 약 25억 원, 시세로는 약 35억 원 정도 되는 주택이 초고가 주택 범위에 들어오지 않을까 조심스레 예측해 본다.

다주택자에 대한 보유세 중과는 이미 현재도 시행 중이다. 즉 3주택 이상이면서 종부세 과표가 12억 원을 초과하는 경우에는 현재도 이미 종부세 중과세율이 적용된다. 이때 종부세 과표 12억 원을 역산해보면 시세는 대략 약 40억 원이다.

즉, 어떤 개인이 3주택 이상을 보유 중인데 해당 주택의 시세를 다 더했을 때 40억 원이 넘는다면 종부세 과표에 해당할 가능성이 크다는 의미이다. 이때는 집값이 내려가길 기다리거나 혹은 2주택 이하만 보유하는 것이 유리하므로 일부를 매각하거나 증여해야 할 수 있다. 물론 과거 문재인 정부 당시에는 조정 2주택 보유자 역시 종부세 중과세율이 적용되었으며, 이번에도 비슷한 정책이 나올 수도 있을 것이다.

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