“집주인 바뀌었는데, 보증금 어떡하죠?”…전세금 지키려면 ‘이것’부터

부동산 > 시장 동향 “집주인 바뀌었는데, 보증금 어떡하죠?”…전세금 지키려면 ‘이것’부터 대항력 갖춘 임차인, 새 집주인이 전세금 돌려줘야세입자, 대항력 없으면 새 주인에 전세금 받기 어려워 지난 19일 서울 성동구 부동산업소 매물판 앞을 시민들이 지나가고 있다. <김재훈 기자> 서울 전역에서 아파트 전세매물이 자취를 감추면서 전세값이 10년 만에 최고치로 폭등하자 세입자들의 불안감이 고조되고 있다. 전셋집을 못 구할까봐 세입자들이 입주 시점보다 3~4개월 전에 전셋집을 확보하는 경우가 많아질 정도다. 특히 전세보증보험에 가입하지 않았거나 전세계약 만료 전에 집주인이 집을 팔면 보증금을 누구에게 돌려받아야 하는지 몰라 혼란을 겪는 임차인들이 적지 않다.집주인이 바뀌면 어떻게 해야 할까. 부동산 전문가들은 임차인(세입자)의 대항력 여부에 따라 보증금 청구 상대가 달라지기 때문에 이를 가장 먼저 확인하라고 조언한다. 계약은 이전 집주인과 맺었는데 정작 집의 주인은 바뀌었기 때문이다. 법도종합법률사무소의 엄정숙 변호사는 25일 “대항력을 갖춘 임차인이 살고 있는 주택이 팔리면, 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받는다”며 “이 경우 보증금을 돌려줄 의무도 새 집주인에게 넘어가기 때문에, 임차인은 원칙적으로 바뀐 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구하게 된다”고 말했다.주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다. 대항력을 갖춘 후 주택이 양도되면, 같은 법에 따라 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 승계되는 지위에는 보증금 반환의무도 포함되므로, 임차인은 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있고 이전 집주인은 원칙적으로 반환 책임에서 벗어난다.예를 들어 전입신고를 통해 확정일자를 받은 후 해당 집에 거주하던 임차인의 집주인이 전세 만기를 앞두고 집을 매매하면, 임차인은 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다. 이전 집주인에게 따로 연락할 필요 없이, 등기부등본에 새롭게 올라온 소유자가 임대인으로서 반환 책임을 지게 된다.문제는 대항력을 갖추지 못한 임차인이다. 전입신고를 하지 않았거나 중간에 거주지의 주소를 옮겨 대항력 요건이 깨진 경우, 임차인은 바뀐 집주인에게 자신의 임차권을 주장하기 어렵다. 이때는 계약 상대였던 이전 집주인을 상대로 보증금을 청구해야 하는데, 절차가 복잡...