집 살 때, 전세 구할 때…“하반기 대출 문턱 더 높아진다” [머니 이기자]

올해 하반기 ‘부동산 대출’ 정책엔 어떤 변화가 있을까요. 최근 재정경제부가 발표한 하반기 경제성장전략과 금융위가 제출한 업무보고를 살펴보면 쉽게 힌트를 얻을 수 있습니다. 결론부터 말하면 올해 하반기에도 주택담보대출 문턱이 높아질 것으로 보입니다. 정부가 부동산과 금융의 ‘절연’이 필요하단 입장을 거듭 밝혔거든요. 아예 전보다 강화된 규제를 예고한 부분도 있고요. 오늘은 관련 이야기를 해보겠습니다.

계속되는 총량규제...주담대 문턱 더 높아진다

먼저 금융당국은 가계부채 총량을 엄격하게 관리하겠단 기조를 그대로 이어갈 것임을 강조했습니다. 당국은 올해 상반기에 전체 가계대출이 작년보다 1.5% 이상 늘어나지 못하게 관리하겠단 목표를 세운 바 있습니다. 가계대출 증가율을 묶어버리는 ‘총량 규제’를 작년(1.7%)보다 더 강한 수준으로 시행하겠다고 한 겁니다.

최근 발표한 업무보고에서도 흔들림 없이 관련 목표를 달성하겠다고 했습니다. 현재 은행들도 총량 목표를 지키기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 가계대출은 크게 주택담보대출과 신용대출로 나뉩니다. KB국민은행은 최근 주택담보대출 최대한도를 3억원으로, 신용대출 최대한도를 1억원으로 각각 제한하고 나섰어요. 어떻게든 총량 목표를 달성하겠단 취지였습니다.

다른 은행들도 모기지신용보험·보증(MCI·MCG) 신규 접수를 일시 중단하는 중입니다. 보험과 보증을 내주지 않는 방식으로 주담대 한도를 줄이는 거죠. 이 같은 기조는 올해 하반기 더 심화할 가능성이 큽니다. 당국이 아예 주담대와 관련된 자본 규제를 강화하겠다고도 밝혔거든요. 은행 입장에선 자본 부담이 커지면 그만큼 주담대를 취급할 동력이 떨어지게 됩니다.

삼전닉스 고액 성과급 받아도...“주담대 크게 안 늘려줘”

주택담보대출 규모를 줄이기 위한 또 다른 방안도 내놓았습니다. 먼저 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화한다고 합니다. DSR은 돈 빌린 사람(차주)의 빚 상환 능력을 알아보기 위해 만든 지표입니다. 차주가 1년 동안 버는 소득 중에서 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 돈의 비율을 나타냅니다.

그런데 최근 반도체 호황으로 ‘억’대 연봉을 받는 대기업 직장인들이 늘어나는 상황이잖아요. 가령 삼성전자 반도체 부문 직원들은 1인당 무려 6억원의 성과급을 받게 됐습니다. DSR을 계산할 땐 1년 동안 버는 소득을 참고하는데, 그 기준이 확 늘어날 수밖에 없겠죠. 당연히 대출이 가능한 금액도 커질 테고요.

당국은 이에 DSR을 계산할 때 반영되는 소득 인정 기준을 높이고 나섰습니다. 당초엔 DSR을 산정할 때 2년치 소득을 평균하곤 했는데요. 이를 3년으로 늘렸습니다. 한해 성과급이 확 늘어나도 3년치 평균 소득을 참고하니 대출 가능 규모가 아무래도 줄어들겠죠. 금융당국 측은 “3년치로 확대해 소득을 평탄화 하겠다는 것”이라고 설명했습니다.

전세대출 보증비율 줄이고...1주택자 보증제한도 고민

투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 규제 의지도 재차 드러냈습니다. 일단 1주택자의 전세대출 보증비율이 줄어들 것으로 보입니다. 전세대출 보증비율은 전세대출을 받은 사람이 은행에 돈을 갚지 못했을 때 공적 보증기관(HUG·HF·SGI서울보증)이 이를 대신 갚아주는 비율을 뜻합니다. 이 비율은 현재 수도권이 80%, 비수도권이 90%인 상황입니다.

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