집 살 때, 전세 구할 때 ... “하반기 대출 문턱 더 높아진다”

<플러스 포인트>
1. 올해 하반기에도 주택담보대출 문턱이 한층 높아질 전망입니다.
2. DSR 산정 때 반영되는 성과급의 소득 인정 기준이 높아집니다. 고액 성과급을 받아도 주택담보대출을 많이 늘리긴 어려워 보입니다.
3. 1주택자에 대한 전세대출 보증비율이 축소될 것으로 보입니다. 나아가 전세대출 보증이 제한될지 주목됩니다.
4. 정책대출에도 변화가 예상됩니다. 단기적으론 디딤돌 대출 금리가 오를 수 있습니다.

올해 하반기 ‘부동산 대출’ 정책엔 어떤 변화가 있을까요. 최근 재정경제부가 발표한 하반기 경제성장전략과 금융위가 제출한 업무보고를 살펴보면 쉽게 힌트를 얻을 수 있습니다. 결론부터 말하면 올해 하반기에도 주택담보대출 문턱이 높아질 것으로 보입니다. 정부가 부동산과 금융의 ‘절연’이 필요하단 입장을 거듭 밝혔거든요. 아예 전보다 강화된 규제를 예고한 부분도 있고요. 오늘은 관련 이야기를 해보겠습니다.

계속되는 총량규제...주담대 문턱 더 높아진다

먼저 금융당국은 가계부채 총량을 엄격하게 관리하겠단 기조를 그대로 이어갈 것임을 강조했습니다. 당국은 올해 상반기에 전체 가계대출이 작년보다 1.5% 이상 늘어나지 못하게 관리하겠단 목표를 세운 바 있습니다. 가계대출 증가율을 묶어버리는 ‘총량 규제’를 작년(1.7%)보다 더 강한 수준으로 시행하겠다고 한 겁니다.

최근 발표한 업무보고에서도 흔들림 없이 관련 목표를 달성하겠다고 했습니다. 현재 은행들도 총량 목표를 지키기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 가계대출은 크게 주택담보대출과 신용대출로 나뉩니다. KB국민은행은 최근 주택담보대출 최대한도를 3억원으로, 신용대출 최대한도를 1억원으로 각각 제한하고 나섰어요. 어떻게든 총량 목표를 달성하겠단 취지였습니다.

다른 은행들도 모기지신용보험·보증(MCI·MCG) 신규 접수를 일시 중단하는 중입니다. 보험과 보증을 내주지 않는 방식으로 주담대 한도를 줄이는 거죠. 이 같은 기조는 올해 하반기 더 심화할 가능성이 큽니다. 당국이 아예 주담대와 관련된 자본 규제를 강화하겠다고도 밝혔거든요. 은행 입장에선 자본 부담이 커지면 그만큼 주담대를 취급할 동력이 떨어지게 됩니다.

삼전닉스 고액 성과급 받아도...“주담대 크게 안 늘려줘”

주택담보대출 규모를 줄이기 위한 또 다른 방안도 내놓았습니다. 먼저 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화한다고 합니다. DSR은 돈 빌린 사람(차주)의 빚 상환 능력을 알아보기 위해 만든 지표입니다. 차주가 1년 동안 버는 소득 중에서 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 돈의 비율을 나타냅니다.

그런데 최근 반도체 호황으로 ‘억’대 연봉을 받는 대기업 직장인들이 늘어나는 상황이잖아요. 가령 삼성전자 반도체 부문 직원들은 1인당 무려 6억원의 성과급을 받게 됐습니다. DSR을 계산할 땐 1년 동안 버는 소득을 참고하는데, 그 기준이 확 늘어날 수밖에 없겠죠. 당연히 대출이 가능한 금액도 커질 테고요.

당국은 이에 DSR을 계산할 때 반영되는 소득 인정 기준을 높이고 나섰습니다. 당초엔 DSR을 산정할 때 2년치 소득을 평균하곤 했는데요. 이를 3년으로 늘렸습니다. 한해 성과급이 확 늘어나도 3년치 평균 소득을 참고하니 대출 가능 규모가 아무래도 줄어들겠죠. 금융당국 측은 “3년치로 확대해 소득을 평탄화 하겠다는 것”이라고 설명했습니다.

전세대출 보증비율 줄이고...1주택자 보증제한도 고민

투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 규제 의지도 재차 드러냈습니다. 일단 1주택자의 전세대출 보증비율이 줄어들 것으로 보입니다. 전세대출 보증비율은 전세대출을 받은 사람이 은행에 돈을 갚지 못했을 때 공적 보증기관(HUG·HF·SGI서울보증)이 이를 대신 갚아주는 비율을 뜻합니다. 이 비율은 현재 수도권이 80%, 비수도권이 90%인 상황입니다.

가령 수도권에서 은행이 전세대출을 돌려받지 못하는 사고가 터지면, 보증기관이 전체 금액의 80%를 갚아주는 거죠. 그런데 정부가 최근 발표한 자료에는 “무주택·청년·취약계층 외에는 보증 비율을 단계적으로 인하해 전세대출 보증을 점진적으로 줄이겠다”고 쓰여있습니다. 어차피 다주택자에겐 보증을 내주지 않으니, 결국 1주택자에 대한 보증비율을 줄이겠단 의미로 읽힙니다.

1주택자에 대한 보증비율이 줄어들면, 은행은 아무래도 그만큼 전세대출을 내주는 걸 꺼리겠죠. 떼어 먹힐 수도 있는 돈의 비중이 늘어나는 거니까요. 이뿐만이 아닙니다. 정부는 아예 ‘투기적’ 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증을 제한하는 방안까지 검토하는 중입니다. 공적 보증 없인 은행에서 대출을 내주지 않으니, 사실상 1주택자의 전세대출을 막겠단 뜻으로 보입니다.

물론 전세대출 옥죄기는 시행해도 ‘투기적’인 경우에 한해 할 거라곤 합니다. 서울에 고가 집을 사놓고 한 번도 거주하지 않은 그런 경우 말입니다. 자녀 양육이나 교육, 부모 봉양, 직장 이동, 질병 등 불가피한 사유가 있을 땐 1주택자라도 전세대출을 받을 수 있게 열어놓겠단 입장입니다. 다만 투기성을 판단하는 기준이 애매할 땐 논란이 커질 수 있겠죠.

디딤돌 대출 금리 오르나...정책대출 소득 요건 개편도

정책대출에도 일부 변화가 생길 것 같습니다. 먼저 재경부 자료에 “시중 금리 상승기에 기금 대출 쏠림을 방지하기 위해 은행 자체 주담대와 기금대출 금리 간 적정 금리차가 유지되도록 금리 변동을 유연화하겠다”는 표현이 쓰였습니다. 이는 주택도시기금에서 내주는 정책대출인 ‘내집마련 디딤돌 대출’의 금리를 올릴 수도 있다는 뜻으로 풀이됩니다.

현재 시중은행 주담대 금리는 유형에 따라 제각각이지만 4%대 후반에서 7%대 초반까지 오른 상황입니다. 반면 디딤돌 대출 최저 금리는 여전히 2%대에 머물러 있어요. 당연히 조건만 맞으면 디딤돌 대출을 받으려고 하겠죠. 디딤돌대출은 6억원 이하 주택을 매수할 때 최대 3억 2000만원까지 빌려주는 상품입니다.

중장기적으로는 정책대출의 소득 요건을 개편하는 방안도 검토해 본다고 합니다. 또 다른 정책대출인 보금자리론의 사례를 통해 설명하겠습니다. 보금자리론의 소득 기준은 부부 합산 연소득 7000만원 이하입니다. 다만 신혼부부(8500만원), 1자녀 가구(9000만원), 다자녀 가구(1억원) 등으로 소득 기준을 우대하고 있죠.

문제는 물가가 계속 뛰면 소득도 점차 오를 수밖에 없단 겁니다. 하지만 현재 정책대출은 소득 기준이 특정 가액으로만 명시돼 있고, 매년 변하지 않습니다. 거의 10년 동안 부부 합산 연소득 7000만원 이하 기준이 쓰였죠. 그래서 정부가 ‘중위소득’을 기준으로 정책대출을 내주는 방안을 한번 고민해 보겠다고 합니다. 기준 중위소득은 정부가 매년 물가 수준을 고려해 올리곤 하거든요.

‘머니 이기자’는 부동산과 금융 등 재테크 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 경제 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 풀어드리겠습니다. 부동산 이기자의 확장 연재이기도 합니다. 격주로 찾아옵니다.