정비사업 구역 내 임대주택 함부로 매도하면 안 되는 이유

재건축·재개발 사업 등이 진행되는 정비구역 내 주택은 관할구청과 세무서에 임대사업 등록을 하면 세법상 여러 혜택을 받을 수 있다. 첫 번째로 종합부동산세 계산 때 해당 임대주택에는 합산 배제를 적용해 종부세 부담을 줄일 수 있다. 두 번째로 다른 주택에 거주하고 있다면 임대주택 보유로 다주택이라고 하더라도 ‘거주주택 비과세’라는 특례 규정을 적용해 거주주택 양도 때 ‘1가구 1주택’으로 간주하고 거래액 12억원 이하 양도세 비과세 적용을 받을 수 있다.

먼저 종부세와 관련해 살펴보자. 아파트를 대상으로 한 임대사업자 등록은 제한돼 있지만 일반 다세대·다가구주택과 단독주택 등에 대해서는 임대의무기간(5~10년)과 실제 임대 기간에 보증금 증액 요건을 준수하는 조건으로 임대사업자 등록이 가능하다. 등록 임대사업자는 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액할 때 연간 임대료의 5% 범위를 초과해 올릴 수 없다. 또 임대차계약 또는 약정한 임대료가 증액된 후 1년 이내에는 임대료를 다시 올리지 못한다.

임대사업자 등록 후 임대 기간에는 종부세 계산 때 합산 제외돼 세금 부담을 줄일 수 있다. 다만 정비사업의 진행 과정에서 이주 및 철거까지 이뤄지면 임대 대상 주택이 없어져 임대사업자 등록이 말소된다. 종부세법에서는 임대의무기간을 충족하는 때에만 종부세 합산 배제가 가능하다고 돼 있어 그 외의 경우는 추징 대상이 된다.

이때 추징에서 제외하는 항목은 별도로 규정하고 있다. 예를 들어 정비사업 등으로 새로 취득한 주택이 아파트라면 해당 주택에 대해 임대사업자 등록을 다시 할 수 없다. 민간임대법에 따라 아파트를 대상으로는 임대사업자 등록을 할 수 없다. 이와 동일한 선상에서 새로 취득한 주택이 아파트라면 의무 기간을 충족하지 못했다고 하더라도 세금을 추징하지는 않는다. 그러나 임대주택이 재개발·재건축 등으로 해당 주택에 대한 임대등록이 말소되고, 새로 아파트가 준공되기 전에 입주권 등을 매도하는 경우는 합산 배제된 임대주택에 대한 종부세 해당액이 추징 대상이 된다.

양도세에서도 동일한 규정이 언급돼 있다. 임대주택을 소유한 사람이 거주주택에 비과세 특례 규정을 적용받기 위해서는 임대주택의 임대의무기간 규정을 준수해야 한다. 이를 지키지 못했다면 기존에 신고한 양도세에 대해 비과세가 아닌 것으로 다시 계산한 양도세를 추징하게 돼 있다. 다만 정비사업 등으로 임대의무기간을 채우지 못하고, 신축된 주택이 아파트라면 추징 대상에서 예외로 두고 있다. 정비사업이 종료돼 새 아파트가 준공되기까지 해당 물건을 보유하고 있어야 한다는 의미다.

이처럼 정비사업 구역 내 주택을 임대등록해 종부세 합산 배제를 적용받거나 거주주택에 양도세 비과세 특례를 받았다면 섣불리 임대주택을 매도해서는 안 된다. 추징이 이뤄지면 이자 상당액이 포함된 금액을 추가 납부하게 된다. 세법에서 예외 규정을 두는 경우에는 반드시 사후 관리 규정 등이 있는지 꼼꼼히 검토해야 한다.

김성일 리겔세무회계 대표