전세자금대출 보증 1% 늘면 전셋값 2% 올라

전세대출보증 1% 늘면

전셋값 2% 올라 역효과

국토연구원 분석 자료

주택도시보증공사(HUG) 등이 제공하는 전세자금대출 보증이 서민 주거비 부담을 줄여주지만 전셋값 상승을 부추기는 것으로 나타났다. 주거비 부담을 완화하고자 실시하는 보증이 늘어나게 되면 다시 주거비 부담이 커지는 역효과가 발생하는 셈이다.

24일 국토연구원에 따르면 HUG와 한국주택금융공사 등이 제공하는 국내 전세자금대출 보증 규모는 2019년 66조5232억원에서 지난해 104조8815억원으로 급증했다.

올해 10월 기준 전체 주택 평균 전세보증금은 전국 2억3000만원, 수도권은 3억3000만원으로 2024년 가구 순자산 5분위 이하 2억원보다 높은 수준이다. 그만큼 자금 마련이 어려울 경우 공적 보증을 통한 전세자금대출이 필요하다.

이러한 보증은 일단 주거비 감소 효과를 불러온다. 국토연구원이 2022년 자료를 토대로 조사한 결과 월세 거주 가구가 동일한 주택에 전세로 거주할 땐 주거비가 월 평균 9만2000원 감소하는 것으로 나타났다. 지역별로 광역시는 20만7000원, 지방은 13만7000원으로 주거비 완화 효과가 컸지만 수도권은 1만1000원으로 그 효과가 상대적으로 작았다.

특히 단독주택(20만4000원), 연립주택(10만4000원), 다세대주택(18만1000원) 등 비아파트의 주거비 완화가 큰 반면 아파트 주거비 부담은 오히려 2만7000원 커지는 것으로 나타났다. 아파트 전셋값이 높아 이자 비용과 보증 수수료가 많기 때문이다.

전반적인 주거비 완화 효과에도 전세자금대출 보증이 1% 늘면 전셋값은 연간 2.16% 상승하는 것으로 나타났다. 2022년에서 2023년까지 전세자금대출 보증이 3.8% 증가했을 땐 전셋값이 1년 새 8.21% 오른 것으로 집계됐다. 아파트의 경우 전셋값이 2.16% 늘어나면 월 주거비는 3만9000원, 전셋값이 8.21% 늘면 주거비는 7만1000원 증가하는 것으로 분석됐다.

전세자금대출 보증 증가로 전셋값이 오르면 결국 주거비 완화 효과가 사라질 수 있는 만큼 연구원은 보증의 공적 역할을 강화할 필요가 있다고 지적했다. 오민준 국토연구원 부연구위원은 “전세자금대출 보증은 저렴한 전세 주택에 집중하고 이자율과 보증료 인하 정책을 병행해 주거복지 강화를 도모해야 한다”며 “중·고가 전세자금대출에 한해 상환 능력 중심의 대출 기준 강화를 검토하는 것도 필요하다”고 말했다.

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