재건축 분담금 냈는데 또 돈 내라고? ‘재초환’이 뭐길래[부동산 빨간펜]

28일 서울 서초구 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대) 아파트 모습. 서울 서초구는 올해 안에 해당 아파트에 재건축 초과이익환수(재초환) 부담금을 부과하겠다는 방침을 밝혔다. 강남권에서 첫 재초환 부담금 납부 사례가 나올 가능성이 커지면서 재건축 사업성 악화에 대한 우려가 나오고 있다. 2026.10.28/뉴스1 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 지으려면 집주인도 적지 않은 돈을 보태야 합니다. 그런데 공사비 등을 충당하기 위한 분담금 외에 따로 내야 할 돈이 생길 수 있는데요. 바로 ‘재건축 초과이익환수제’에 따른 부담금입니다. 이름부터 어렵지만 재건축으로 얻은 이익의 일부를 공공이 거둬들이는 제도라고 생각하면 됩니다. 집값이 오르면 무조건 내야 하는 걸까요. 집을 팔지 않고 계속 살아도 내야 할까요. 이번 부동산 빨간펜에서는 재건축 초과이익환수제를 살펴보겠습니다.Q. 재건축 초과이익환수제가 무엇인가요?“재건축으로 조합원이 얻은 이익이 일정 수준을 넘으면 그 일부를 ‘재건축부담금’으로 환수하는 제도입니다. 줄여서 ‘재초환’이라고도 부릅니다. 집값이 오른 금액을 전부 이익으로 보는 것은 아닙니다. 재건축하지 않았어도 통상 올랐을 집값과 공사비 등을 빼고 남은 ‘초과이익’을 기준으로 합니다.조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원 이하면 부담금을 내지 않습니다. 이 금액을 넘으면 초과이익 규모에 따라 구간별로 10~50%의 부과율을 적용합니다.”재건축 초과이익환수제 주요 내용구분내용도입 취지재건축 개발이익 일부를 환수해 투기 수요 억제·주거환경 개선부과 기준조합원 1인당 평균 초과이익 8000만 원 초과 시 구간별 10∼50% 부과이익 산정 기간조합설립인가일부터 준공인가일까지특이사항-집을 팔지 않고 계속 거주해도 부과-1주택자가 해당 주택 6년 이상 보유 시 10~70% 감면Q. 왜 이런 제도를 만들었나요?“재건축으로 생기는 개발이익의 일부를 사회에 돌려주고, 그 이익을 노린 투기 수요를 줄이자는 취지입니다. 재건축으로 얻는 이익을 모두 개인에게만 돌아가도록 두면 재건축 대상 아파트에 투기 수요가 몰려 집값을 자극할 수 있다는 문제의식이 있었던 거죠.노무현 정부 때인 2006년 9월 시행됐습니다. 당시 정부는 재건축으로 발생하는 과도한 개발이익을 환수할 장치가 부족하다고 봤습니다. 환수한 돈을 주거환경 개선과 주택사업 등에 활용해 주택가격 안정과 사회적 형평성을 함께 도모하겠다는 목적이었습니다.”Q. 집값이 ...