"임차인 신용도 보고 투자하는 시대 지나…우량자산 선별력 중요"

국내 ‘큰손’ 기관투자가들은 고금리와 지정학적 갈등으로 조정 국면을 거치고 있는 글로벌 부동산 시장에서 투자 기회가 커지고 있다고 봤다. 가격 매력이 생긴 우량 자산 등을 선별해 포착하는 능력이 성과를 가를 것이라는 분석이다.

안준상 국민연금공단 부동산투자실장(사진)은 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2026 글로벌 대체투자 콘퍼런스’ 기조연설에서 “글로벌 부동산 시장은 의미 있는 전환기를 지나고 있다”며 “인내심 있는 선별력과 강한 실행력을 갖춘 기관이 차별화된 실적을 낼 것”이라고 말했다. 그는 “고금리, 인플레이션, 지정학적 불확실성은 부동산 시장에 엄격한 투자 심사, 전략적 유연성, 장기자본의 중요성을 일깨우는 계기가 됐다”고 평했다. 현재 국민연금의 연간 부동산 약정 규모는 10조원 이상이다.

안 실장은 과거처럼 부동산 시장 전체의 상승세에 기대기보다는 가격과 근본 가치의 괴리를 정교하게 읽어야 하는 시기라고 봤다. 그는 “우량 자산이나 장기 전망이 좋은 분야가 일시적으로 저평가된 경우 투자 기회를 보고 있다”고 말했다.

국민연금은 단순 지분투자뿐 아니라 솔루션형 투자도 확대할 방침이다. 부동산 시장에서 리파이낸싱, 리캡(자본구조 재편) 수요가 늘고 있기 때문이다. 국민연금은 주거, 물류·공급망 인프라, 디지털 관련 부동산, 인구구조 및 기술 변화의 수혜가 기대되는 자산을 중심으로 투자를 검토하고 있다고 안 실장은 전했다.

김진환 사학연금공단 팀장은 “가격 하락이 구조적 손상의 시작인지, 가치 상승의 기회인지 판별하는 것이 투자 검토의 출발점”이라며 “글로벌 시장에서는 우량 자산만이 선택적으로 주목받고 있다”고 진단했다. 송창은 대한지방행정공제회 팀장 역시 “이제는 임차인 신용도만 보고 투자할 수 있는 시대는 지났다”며 지역별·자산별로 선별해 투자하는 전략이 필요하다고 강조했다. 패밀리오피스 성담의 한동관 팀장은 “수급 불균형이 나타나는 디지털 인프라와 주거 부문의 투자 매력도가 높다”고 평가했다.

김의경 수호천사동양생명 팀장은 “인공지능(AI) 시대 가속화에 따른 전력 공급 부족 상황에서 에너지 인프라 투자에서 기회가 있다”고 분석했다. 송 팀장은 시니어 하우징(고령층 주거와 돌봄) 분야를 매력적인 투자처로 꼽으면서도 “운영 능력에 따른 성과 편차가 큰 분야”라고 평했다.

민경진/남준우 기자 min@hankyung.com