‘임차인 계약 갱신은 늘었는데 청구권은 줄어’…서울 전월세 지표 엇갈렸다

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‘임차인 계약 갱신은 늘었는데 청구권은 줄어’…서울 전월세 지표 엇갈렸다

업데이트 : 2026.06.19 10:21 닫기

전월세 매물 부족에 임차인 ‘버티기’ 대신 재계약 선택
임대료 인상 수용 늘며 계약갱신청구권 사용 감소

전월세 시장에서 계약을 갱신하는 임차인 비중은 늘었지만, 갱신 과정에서 계약갱신청구권을 직접 행사한 비중은 오히려 줄어든 것으로 나타났다. 특히 서울 아파트에서도 갱신율과 청구권 사용률이 서로 다른 방향으로 움직였다.

전월세 매물 부족으로 임차인들이 계약갱신청구권 대신 임대인의 인상 요구를 수용하는 방식으로 재계약을 택하면서, 청구권 사용이 줄어들었다는 분석이 나온다.

19일 부동산 정보 앱 집품이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 전월세 갱신율은 작년 1~4월 36%에서 올해 같은 기간 44.4%로 8.4%포인트 상승한 것으로 집계됐다.

반면 갱신 계약 가운데 계약갱신청구권을 사용한 비중(청구권 사용률)은 48.3%에서 43.5%로 4.8%포인트 하락했다. 이 기간 갱신 계약은 3만4033건에서 3만6393건으로 늘었으나 청구권 사용 계약은 1만6449건에서 1만5839건으로 줄며 두 지표가 엇갈렸다.

계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년 추가 거주를 요구할 수 있는 권리다. 갱신율은 전체 전월세 계약에서 갱신 계약이 차지하는 비중을, 청구권 사용률은 갱신 계약 가운데 이 권리를 실제로 행사한 비중을 의미한다.

중구·성동구·광진구 사용률 53%↑

서울 전체 갱신율은 36%에서 44.4%로 8.4%포인트 올랐으나 청구권 사용률은 48.3%에서 43.5%로 4.8%포인트 내렸다. 갱신 계약 자체는 늘었지만 그 안에서 청구권을 행사하기보다 권리에 기대지 않고 갱신하는 사례가 확대됐다는 분석이다.

이 기간 청구권 사용률이 가장 높은 곳은 중구로 53.7%를 기록했다. 이어 성동구 53.5%, 광진구 53.2%, 마포구 52%, 도봉구 51.6%, 관악구 51.2% 순이다.

반면 중랑구 19.2%, 구로구 28.7%, 은평구 34.4%는 하위권에 자리했다.

1년 전과 비교하면 금천구가 17.2%에서 38.4%로 21.2%포인트 오르며 상승폭이 가장 컸고, 광진구(44%→53.2%), 마포구(43.2%→52%)도 뒤를 이었다.

갱신율은 중랑구 53.5%로 1위…강동구·구로구 상승폭 커

갱신율 기준으로는 중랑구가 53.5%로 가장 높았다. 1년 전 25%에서 28.5%포인트 올라 상승폭도 가장 컸다. 성북구 51.1%, 송파구 49.4%, 서초구 48.5%, 강동구 48.4%가 뒤를 이었다.

반면 동대문구 32.2%, 종로구 32.4%, 금천구 32.5%는 하위권을 형성했다. 다만 중랑구는 갱신율이 가장 높은 동시에 청구권 사용률은 19.2%로 가장 낮아 갱신 확대가 곧 청구권 행사 확대로 이어지지는 않았다.

집품 관계자는 “갱신 계약은 늘었지만 그 안에서 청구권에 의존하지 않고 갱신하는 사례가 늘어난 결과”라며 “중랑구는 갱신율이 53.5%로 가장 높았으나 청구권 사용률은 19.2%로 가장 낮아, 갱신 확대와 청구권 행사가 반드시 같은 방향으로 움직이지는 않는다는 점이 확인됐다”고 짚었다.

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전월세 시장에서 계약 갱신 비중은 증가했지만, 계약갱신청구권의 직접 사용 비중은 감소했다.

서울 아파트의 갱신율은 작년 36%에서 올해 44.4%로 상승한 반면, 청구권 사용률은 48.3%에서 43.5%로 하락했다.

갱신 계약은 증가했으나 청구권을 행사하지 않고 임대인의 요구를 수용하는 경우가 늘어난 것으로 분석된다.

AI 해설 기사
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서울 아파트 전월세 시장, 갱신율은 올랐지만 계약갱신청구권 사용은 줄어… '엇갈린 지표' 속 임대차 시장의 복잡한 속내

Key Points

2026년 1~4월 서울 아파트 전월세 갱신율은 44.4%로 전년 동기(36%) 대비 8.4%포인트 상승하며 임차인들의 계약 연장 의사가 높아졌음을 보여주고 있어요. 📈
하지만 같은 기간 갱신 계약 중 계약갱신청구권을 사용한 비중은 43.5%로, 전년 동기(48.3%) 대비 4.8%포인트 하락하며 청구권 의존도가 낮아진 것으로 나타났어요. 📉
서울 아파트 전체 갱신 계약은 증가했지만, 그 안에서 계약갱신청구권 행사 비율은 오히려 줄어든 현상은 임차인들이 청구권 외 다른 방식으로도 계약을 갱신하는 사례가 늘고 있다는 분석을 뒷받침해요. 🧐
중랑구와 같이 갱신율은 높지만 청구권 사용률은 낮게 나타난 지역 사례는 전월세 시장 내에서 갱신 계약 확대가 반드시 계약갱신청구권 행사 증가로 이어지지는 않는다는 점을 보여주며, 시장의 다양한 움직임을 시사하고 있어요. 📊

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울의 전월세 시장에서 흥미로운 변화가 일어나고 있어요. 🏠 임차인들이 계약을 갱신하는 비중은 늘었지만, 정작 '계약갱신청구권'을 직접 사용해서 갱신하는 비율은 줄어든 것으로 나타났어요. 📈 특히 서울 아파트 시장에서는 이런 현상이 뚜렷하게 관찰되고 있답니다. 📊

부동산 정보 앱 '집품'이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 1월부터 4월까지 서울 아파트의 전월세 갱신율은 작년 같은 기간 36%에서 올해 44.4%로 8.4%포인트 상승했어요. 🎉 하지만 같은 기간 갱신 계약 중 계약갱신청구권을 사용한 비율(청구권 사용률)은 48.3%에서 43.5%로 4.8%포인트 하락했죠. 📉 즉, 계약 자체는 더 많이 갱신되었지만, 그 과정에서 법적으로 보장된 권리를 직접 행사하는 경우는 오히려 줄어든 셈이에요. 🤔

계약갱신청구권은 임차인이 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 요구할 수 있는 권리예요. 📜 갱신율은 전체 전월세 계약 중에서 갱신 계약이 차지하는 비중을, 청구권 사용률은 갱신 계약 중에서 이 권리를 실제로 사용한 비중을 뜻해요. 📊 이번 분석은 갱신 계약이 늘어난 배경에는 청구권 행사 외에도 다른 요인들이 작용하고 있음을 보여주고 있어요. ✨

지역별로 보면, 청구권 사용률이 높은 곳은 중구(53.7%), 성동구(53.5%), 광진구(53.2%) 등이었어요. 반면 중랑구(19.2%), 구로구(28.7%)는 낮은 편이었죠. 🗺️ 흥미로운 점은 갱신율이 가장 높은 중랑구(53.5%)는 청구권 사용률이 가장 낮다는 거예요. 😮 이는 갱신 계약이 늘어나는 것이 반드시 계약갱신청구권 행사 증가로 이어지는 것은 아니라는 점을 시사해요. 🧐

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울의 전월세 시장에서 계약 갱신율은 높아졌지만, 정작 계약갱신청구권의 사용률은 오히려 줄어들었다는 점이 이번 뉴스의 핵심이에요. 🤔 이는 임차인들이 계약을 연장하는 방식이 변화하고 있다는 신호로 볼 수 있어요. 단순히 법적으로 보장된 권리를 행사하기보다는, 시장 상황이나 다른 요인들을 고려하여 갱신 여부를 결정하고 있다는 의미로 해석될 수 있죠. 🧐

과거 [2023년 3월]에 보도된 기사를 보면, 시장 침체로 전셋값이 하락하면서 집주인들이 세입자에게 보증금 인하를 요구하는 사례가 빈번했고, 이로 인해 집주인들이 골머리를 앓았다는 내용이 있어요. 📈 또한, 계약갱신청구권을 통해 계약을 갱신한 임차인이 중간에 해지 통보를 하고 보증금 반환을 요구하며 집주인과 갈등을 빚는 경우도 있었다고 해요. 🏠 이는 계약갱신청구권이 세입자에게 강력한 권리를 부여하지만, 동시에 시장 상황 변화와 맞물려 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있음을 보여줘요.

이번 [2026년 6월]의 데이터를 보면, 서울 아파트의 전월세 갱신율은 작년 1~4월 36%에서 올해 같은 기간 44.4%로 8.4%포인트 상승했어요. 👍 그런데 같은 기간 계약갱신청구권을 사용한 비중은 48.3%에서 43.5%로 4.8%포인트 하락했죠. 📉 이는 임차인들이 계약갱신청구권을 적극적으로 행사하기보다는, 다른 방식으로 계약을 갱신하는 사례가 늘고 있다는 것을 시사해요. 예를 들어, 세입자와 집주인이 직접 협의하여 기존 계약 조건을 유지하거나, 시장 시세에 맞춰 보증금을 조정하는 등의 방식으로 갱신이 이루어지고 있을 가능성이 높아요. 🤝

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2019.09

정부와 더불어민주당, 법무부가 주택임대차보호법 개정을 통해 임차인이 원할 경우 계약을 2년 더 연장할 수 있는 '계약갱신청구권' 도입을 추진하고 있었어요. 이는 세입자 주거 안정을 강화하려는 취지였지만, 부동산 시장 왜곡 및 전월세 가격 급등 우려도 제기되었어요. 😥
2023.03

전세 시장 약세로 인해 재계약 후에도 세입자들이 보증금 인하를 요구하는 사례가 늘고 있었어요. 특히 강남권에서는 입주 물량 증가와 고금리로 인해 전셋값이 크게 하락하며 집주인과 세입자 간 갈등이 빈번하게 발생했죠. 📈📉
2026-01

주택 임대차 계약 만기 시점의 재계약을 둘러싼 분쟁이 증가하는 가운데, 계약갱신요구권 행사로 체결된 계약에서 임차인이 계약 기간 중이라도 언제든지 해지 통보가 가능하며, 이 경우 3개월 후 계약 만료로 간주되어 임대인이 보증금을 반환해야 하는 점이 문제가 되고 있어요. ⚖️
2026년 1~4월

서울 아파트 전월세 갱신율은 44.4%로, 1년 전 같은 기간(36%)보다 8.4%포인트 상승했어요. 하지만 갱신 계약 중 계약갱신청구권을 사용한 비중(청구권 사용률)은 43.5%로, 1년 전(48.3%)보다 4.8%포인트 하락했답니다. 😮
2026-06-19

부동산 정보 앱 집품의 분석 결과, 서울 아파트 전월세 갱신 계약 자체는 증가했으나, 그 안에서 계약갱신청구권을 행사하는 비율은 오히려 감소했어요. 이는 임차인들이 권리에 기대지 않고 계약을 갱신하는 사례가 늘어난 것으로 분석돼요. 🤔

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

안녕하세요! 매일경제 AI 수석 경제 해설가입니다. 🤔 오늘은 서울 아파트 전월세 시장의 흥미로운 지표 변화에 대해 함께 알아볼게요. 최근 1~4월 사이 서울 아파트 전월세 갱신율이 36%에서 44.4%로 8.4%포인트나 올랐다고 해요. 이는 많은 분들이 현재 살고 있는 집에서 계약을 이어가고 있다는 뜻이죠. 🏠 하지만 신기하게도, 이 갱신 계약 중에서 '계약갱신청구권'을 사용한 비중은 오히려 48.3%에서 43.5%로 4.8%포인트 줄었다고 합니다. 😮 즉, 계약을 갱신하는 건 늘었지만, 그 과정에서 권리에 직접 의존하기보다는 다른 방식으로 갱신하는 경우가 많아졌다는 의미로 해석할 수 있어요. 📈 이는 앞으로 세입자분들이 계약 갱신 시 좀 더 다양한 상황을 고려하게 될 수 있다는 점을 시사해요.

부동산 시장의 변화는 산업 전반에도 영향을 미치죠. 🏢 우선, 전월세 갱신율이 높아졌다는 것은 임차인들의 장기 거주 가능성이 커졌다는 의미로 볼 수 있어요. 이는 이사나 이와 관련된 소비(인테리어, 가구 구매 등)의 패턴에도 변화를 가져올 수 있답니다. 🛋️ 또한, 계약갱신청구권 사용률이 줄어든 현상은 임대인과 임차인 간의 협상 과정이 좀 더 유연해지거나, 또는 임대인들이 다른 방식으로 갱신 계약을 유도하고 있을 가능성을 보여줍니다. 🧐 이러한 시장 흐름은 부동산 중개업, 금융 서비스, 건설 및 주택 관련 산업 등 여러 분야의 기업들에게 새로운 기회와 도전 과제를 동시에 제시할 수 있어요. 📊 기업들은 이러한 변화에 맞춰 마케팅 전략이나 상품 개발 방향을 재검토해야 할 수도 있겠네요.

정부와 시장에서는 이러한 전월세 지표의 엇갈림을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있어요. 🧐 갱신율 증가는 주거 안정성을 높이는 긍정적인 측면이 있지만, 계약갱신청구권 사용률 감소는 임대차 시장의 복잡성을 보여주는 신호일 수 있거든요. 📈 이는 시장이 예상치 못한 방향으로 흘러갈 수 있음을 시사하며, 정부 정책 입안자들에게는 임대차 시장의 실제 작동 방식을 더 면밀히 분석하고 정책적 시사점을 도출하도록 요구할 수 있어요. ⚖️ 또한, 시장 참여자들, 특히 투자자들에게는 이러한 지표 변화가 향후 부동산 시장의 흐름을 예측하는 데 중요한 단서가 될 수 있답니다. 📉 시장에서는 이러한 변화를 기반으로 금리, 공급, 수요 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 향후 전월세 가격 및 거래량 변동을 전망할 것으로 보입니다.

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

전월세 시장에서 계약 갱신율은 높아졌지만, 계약갱신청구권 사용률은 오히려 감소하는 현상이 나타나고 있어요. 이는 임대차 3법 시행 이후에도 불구하고, 임차인들이 계약갱신청구권이라는 강력한 권리에만 의존하기보다는 시장 상황에 맞춰 유연하게 계약을 갱신하려는 움직임이 커지고 있다는 것을 보여줘요. 📈

특히 서울 아파트 시장에서 이러한 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다는 점은 주목할 만해요. 갱신율 상승은 임차인들이 현 거주지에 계속 머물고자 하는 의지가 높다는 것을 시사하지만, 청구권 사용률 하락은 임대인과의 협상이나 다른 방식으로 갱신 계약을 체결하는 사례가 늘었다는 것을 의미해요. 🤔

이는 과거 시장 침체기에 임대인들이 전셋값 인하 요구에 대한 부담감으로 계약갱신청구권의 영향을 더욱 크게 받았던 것과는 다른 양상이에요. (2023년 3월 기사 참조) 이제는 시장 상황에 따라 임차인이 청구권 행사 외 다른 방안을 모색하는 경향이 강해지고 있음을 알 수 있어요. 🏡

결론적으로, 전월세 시장에서 계약갱신청구권이 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 수단임은 분명하지만, 실제 시장에서는 임차인의 다양한 선택과 협상 전략이 동반되면서 그 영향력이 변화하고 있다고 볼 수 있어요. 이러한 변화는 향후 임대차 시장의 동향을 이해하는 데 중요한 단서가 될 수 있을 거예요. 🧐

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 서울 아파트 전월세 시장에서 계약 갱신율은 꾸준히 상승하고 있지만, 계약갱신청구권 사용률은 오히려 소폭 하락하는 추세가 이어질 것으로 예상돼요. 📈 이는 임차인들이 계약갱신청구권이라는 법적 권리에 의존하기보다는, 시장 상황이나 집주인과의 협상을 통해 계약을 갱신하는 방식을 선호하게 될 가능성을 시사해요. 🤝 특히, '집품'의 분석에 따르면 중랑구처럼 갱신율은 높지만 청구권 사용률은 낮은 지역의 사례가 늘어날 수 있다는 점은 이러한 경향을 뒷받침해요. ✍️ 이러한 흐름이 지속된다면, 계약갱신청구권의 실제 행사보다는 유연한 계약 갱신 문화가 정착될 가능성이 있어요. 💡
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 전세 시장 침체가 장기화되거나, 반대로 전셋값이 다시 상승할 경우 계약갱신청구권의 영향력은 더욱 커질 수 있어요. 🌊 예를 들어, '연관뉴스 1'에서 언급된 것처럼 시장 침체로 인해 집주인이 세입자에게 보증금 인하를 요구받는 상황이 반복된다면, 임차인들은 계약갱신청구권을 더욱 적극적으로 활용하려 할 수 있어요. 💰 또한, '연관뉴스 2'와 '연관뉴스 5'에서 설명하는 것처럼 계약갱신청구권을 행사한 세입자가 중간에 해지 통보를 해도 집주인이 보증금을 반환해야 하는 등, 임차인에게 유리한 법적 해석이 확산될 경우에도 청구권 사용률이 다시 상승할 가능성이 있어요. ⚖️ 이는 갱신율과 청구권 사용률의 동반 상승으로 이어질 수 있으며, 전월세 시장의 변동성을 키울 수 있어요. 🎢
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 변수가 발생한다면 현재의 전월세 지표 흐름은 달라질 수 있어요. 🚨 예를 들어, 정부의 부동산 정책 변화나 금리 변동과 같은 거시 경제적 요인이 시장에 큰 영향을 미칠 수 있다는 점은 '연관뉴스 4'에서 지적된 바 있어요. 📉 또한, '연관뉴스 3'에서 언급된 것처럼 계약갱신청구권 도입 당시 예상되었던 전셋값 급등 우려와 같은 부작용이 현실화될 경우, 관련 법규나 시장의 인식이 변화할 수도 있어요. ⚖️ 혹시라도 임대인과 임차인 간의 갈등이 심화되거나, 법적 해석에 대한 논란이 불거진다면, 현재의 갱신율 상승과 청구권 사용률 하락이라는 엇갈린 흐름이 예상치 못한 방향으로 전환될 가능성도 배제할 수 없어요. 🤔

[주요 용어 해설 (Glossary)]

계약갱신청구권

임차인이 주택 임대차 계약이 종료되기 전에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리예요. 🏠 법적으로 임차인은 집주인에게 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있도록 계약 갱신을 요청할 수 있답니다. 집주인은 '실거주' 등 법에서 정한 특별한 사유가 없다면 이 요구를 거절하기 어려워요. ⚖️ 이 권리를 통해 임차인은 안정적으로 거주 기간을 확보할 수 있지만, 반대로 집주인 입장에서는 자신의 집을 사용하는 데 제약이 생길 수도 있어요. 🏡
전월세 갱신율

전체 전월세 계약 중에서 기존 임차인이 계약을 연장하는 비율을 의미해요. 📈 예를 들어, 특정 기간 동안 100건의 전월세 계약이 있었다면, 그중 몇 건이 기존 세입자와 집주인이 다시 계약을 맺었는지를 나타내는 지표죠. 📊 갱신율이 높다는 것은 임차인이 현재 거주지에 만족하여 계속 살고 싶어 하거나, 시장 상황이 임차인에게 유리하게 작용하고 있다는 것을 보여줄 수 있어요. 🗝️ 이는 시장의 안정성을 가늠하는 중요한 지표 중 하나로 활용된답니다.
청구권 사용률

계약 갱신이 이루어진 건들 중에서 임차인이 '계약갱신청구권'을 실제로 행사한 비율을 뜻해요. 🖱️ 전체 갱신 계약 중에서 몇 퍼센트의 계약이 임차인의 적극적인 권리 행사로 인해 연장되었는지를 보여주는 거죠. 💯 이 수치가 높다는 것은 임차인들이 계약갱신청구권이라는 법적 권리를 적극적으로 활용하고 있다는 신호로 볼 수 있어요. 🙋‍♀️ 반대로 낮다면, 갱신 계약이 늘었음에도 불구하고 계약갱신청구권보다는 다른 방식(예: 집주인과 구두 협의)으로 계약이 연장되는 경우가 많다는 것을 의미할 수 있답니다.