인근 아파트 묶어 '통큰 리모델링' 길 열려

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인근 아파트 묶어 '통큰 리모델링' 길 열려

입력 : 2026.06.03 19:34

대형 평형 쪼개 세대수 확대
신축 세대 조합원 배정 허용
재건축 비슷한 수준 규제완화
주택법 개정안 국회통과 앞둬
상가 증축한도도 최대 30%로
선거후 리모델링 활성화 기대

아파트 리모델링도 재건축처럼 새로 짓는 세대를 조합원에게 배정하는 길이 열릴 전망이다. 단지 내 상가를 넓혀 옮기거나, 여러 단지를 묶어 통합 리모델링을 할 수 있는 법적 근거도 마련될 것으로 보인다. 노후 중층 단지들의 리모델링 사업에 탄력이 붙을 것이란 기대가 나온다.

3일 정비업계에 따르면 주택법 일부개정법률안에는 리모델링 사업성을 높이는 내용이 대거 담겼다. 국회 국토교통위원회가 지난 4월 여야 의원들이 발의한 기존 15개 주택법 개정안을 묶어 위원장 대안으로 의결했고, 지난달 법제사법위원회를 통과해 국회 본회의 처리를 앞두고 있다.

가장 큰 변화는 조합원의 선택권을 넓혔다는 점이다. 개정안에 따르면 리모델링도 재건축처럼 조합원이 기존 집 대신 신축 세대로 옮겨갈 수 있도록 했다. 신축 세대를 일반분양 물량으로만 쓰지 않고 조합원에게 배정할 수 있는 길을 열어준 것이다.

리모델링 사업은 재건축과 달리 기존 아파트의 골격을 유지한 채 증축과 대수선을 통해 주거 환경을 개선하는 사업이다. 원칙적으로 기존 동·호수가 유지됐다. 이 때문에 조합원에게 신축 세대는 '그림의 떡'이었는데, 앞으로는 동·호수 선택지가 늘어난다. 신규 세대로 옮기면 소유권을 정리하고 등기 절차도 밟을 수 있다.

상가 규제도 풀린다. 단지 내 상가 등 복리시설의 증축 한도를 기존 건축물 연면적 합계 10%에서 30%로 높였다. 또 건물 전부 또는 일부를 헐고 새로 배치하는 것도 허용한다. 상가를 유동인구가 많은 가로변으로 옮기고, 기존 상가 자리에 주거동을 넣을 수 있게 된 것이다.

그간 리모델링 사업에서도 상가는 대표적인 걸림돌이었다. 위치를 바꾸기 어려운 데다 현행 10% 증축 한도로는 기계실·전기실 같은 설비 공간을 늘리기도 쉽지 않았다는 게 업계의 설명이다. 상가를 빼고 리모델링을 추진하는 단지가 많았던 이유다.

단지들을 묶어 '통합 리모델링'을 하는 것도 가능해진다. 개정안은 인접한 둘 이상의 단지를 결합해 전체를 리모델링할 수 있도록 했다. 지금까지는 붙어 있는 단지라도 사실상 각자 사업을 추진하는 구조였다. 앞으로는 여러 단지들이 하나의 조합을 꾸려 대단지로 탈바꿈시키는 사업 계획을 세울 수 있다. 공사비를 절감할 수 있고, 단지별로 나뉜 커뮤니티 시설도 대형화·고급화를 꾀할 수 있게 된다. 리모델링도 규모의 경제 효과를 낼 수 있게 되는 것이다.

지난해 9·7 공급대책에서 예고됐던 대형 평형 분할도 법안에 포함됐다. 전용면적 85㎡ 초과 세대를 개별 소유가 가능한 두 채 이상으로 나누면 기존 세대 수의 5% 이내에서 세대수를 더 늘릴 수 있다. 대형 평형을 소형 주택으로 쪼개 분양 수입을 늘릴 수 있는 장치다.

정비업계에선 이번 주택법 개정안을 리모델링 시장의 '단비'로 보고 있다. 서울·수도권엔 용적률이 200%가 넘어 재건축 사업성이 나오기 어려운 1990년대 중층 아파트가 적지 않다. 리모델링이 현실적인 대안이 될 수 있지만 제도 미비로 사업 추진에 어려움이 많았다.

실제 리모델링 추진 단지는 서울·수도권에 몰려 있다. 한국리모델링융합학회에 따르면 지난 3월 기준 전국에서 리모델링을 추진 중인 공동주택은 147개 단지 11만9390가구다. 서울이 79개 단지로 가장 많고, 경기·인천이 60개 단지다. 서울 동작구 사당동 신동아5차와 인근 우성2·3차, 극동, 신동아4차 등 이른바 '우극신'은 대표적인 수혜 단지로 꼽힌다. 단지들이 맞붙어 있고 사업 속도가 비슷해서 통합 개발을 노려볼 수 있다는 관측이 나온다. 대치2단지, 성내삼성, 목동 한신청구, 남산타운 아파트 등도 체감 효과가 클 수 있다.

백준 제이앤케이 대표는 "기존 용적률이 높은 단지는 재건축 규제를 완화해도 사업이 어려운 경우가 많다"며 "이번 개정안은 시장의 오랜 요구를 상당 부분 반영했다는 점에서 리모델링 사업에 활기가 돌 수 있다"고 말했다.

[임영신 기자 / 사진 이승환 기자]

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아파트 리모델링이 재건축처럼 조합원에게 새로 짓는 세대를 배정할 수 있는 법적 근거가 마련되어 사업성이 높아질 전망이다.

이와 함께 단지 내 상가 증축 한도가 기존 10%에서 30%로 확대되고, 여러 단지를 묶어 통합 리모델링을 할 수 있는 길이 열리면서 노후 중층 단지의 리모델링 사업이 활기를 띨 것으로 기대된다.

정비업계는 이번 개정안이 리모델링 시장의 단비로 작용할 것이라며 긍정적인 반응을 보이고 있다.

AI 해설 기사
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노후 아파트 리모델링, '통합 개발'·'세대 수 확대' 등 규제 대폭 완화로 활기 띨 전망

Key Points

아파트 리모델링 사업에서도 재건축처럼 새로 짓는 세대를 조합원에게 우선 배정할 수 있게 되어 조합원들의 선택권이 넓어졌어요. 🏠✨
단지 내 상가의 증축 한도가 기존 10%에서 30%로 확대되고, 위치 변경도 가능해져 상가 활용도가 높아질 것으로 보여요. 🏢📈
인접한 여러 단지를 하나의 조합으로 묶어 통합 리모델링이 가능해져, 공사비 절감과 대규모 커뮤니티 시설 조성으로 규모의 경제 효과를 기대할 수 있게 되었어요. 🤝 규모의 경제 🚀
전용면적 85㎡ 초과 세대를 두 채 이상으로 분할하는 것이 허용되어, 대형 평형을 소형 주택으로 쪼개 세대 수를 늘리고 분양 수입을 증대시키는 방안이 마련되었어요. 💰🏡

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

오래된 아파트들이 새롭게 태어날 수 있는 길이 열리고 있어요! 🏠✨ 아파트 리모델링 사업이 더욱 활기를 띨 수 있도록, 정부가 주택법 개정안을 통해 여러 가지 규제를 완화할 예정이랍니다. 이번 개정안은 2026년 6월 3일 현재, 국회 본회의 통과를 앞두고 있어요. 🚀

가장 큰 변화는 조합원들이 리모델링 후 새 아파트로 이사 갈 수 있는 선택권이 넓어진다는 점이에요. 🤩 기존에는 재건축과 달리 조합원이 새 아파트에 입주하는 것이 어려웠지만, 이제는 재건축처럼 신축 세대를 조합원에게 배정할 수 있게 된답니다. 덕분에 동·호수 선택의 폭이 넓어지고, 소유권 정리나 등기 절차도 더욱 수월해질 것으로 기대돼요. 👍

단지 내 상가를 넓히거나 다른 곳으로 옮기는 것도 훨씬 쉬워져요! 🛍️ 기존에는 상가를 늘릴 수 있는 한도가 건축물 연면적의 10%에 불과했지만, 이제는 30%까지 확대되고 건물 위치 변경도 가능해져요. 덕분에 상가를 유동인구가 많은 곳으로 옮기거나, 상가 자리에 주거동을 짓는 등 다양한 사업 방식이 가능해질 거예요. 🤔

더 나아가, 여러 아파트 단지를 하나로 묶어 '통합 리모델링'을 하는 것도 가능해진답니다. 🤝 여러 단지가 하나의 조합을 꾸려 대규모 단지로 탈바꿈시키면, 공사비도 절감하고 커뮤니티 시설도 더욱 좋게 만들 수 있겠죠? 😊 게다가 전용면적 85㎡를 초과하는 큰 집을 두 채 이상으로 나누는 것도 허용되어, 세대수를 늘릴 수 있는 길이 열렸어요. 📈

이러한 변화들은 1990년대 중층 아파트들이 많은 서울, 수도권 지역에 특히 희소식이 될 것으로 보여요. 🌟 재건축이 어려운 단지들에게 리모델링이 현실적인 대안이 될 수 있지만, 그동안 제도적인 어려움이 많았거든요. 이번 주택법 개정안이 통과되면, 노후 주택 개선과 주거 환경 향상에 큰 도움이 될 것으로 기대해 봅니다! ✨

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 주택법 개정안은 노후 아파트 단지의 재정비 활성화를 위해 리모델링 사업의 문턱을 크게 낮추는 내용을 담고 있어요. 🏠✨ 기존에는 재건축처럼 신축 세대를 조합원에게 배정하는 것이 어려웠지만, 이번 개정안으로 조합원이 신축 세대로 이주할 수 있는 길이 열리면서 선택의 폭이 넓어졌어요. 이는 사업성을 높여 많은 노후 단지들이 리모델링을 통해 주거 환경을 개선할 수 있는 동기를 부여할 것으로 보입니다. 💡

특히, 단지 내 상가나 복리시설의 증축 한도가 10%에서 30%로 확대되고, 상가 위치 변경까지 허용되는 것은 주목할 만해요. 📈 상가 문제를 리모델링 사업의 걸림돌로 여겼던 단지들이 많았는데, 이제는 상가를 효율적으로 재배치하거나 증축하여 사업성을 확보할 수 있게 되면서 리모델링 추진에 더욱 탄력이 붙을 것으로 예상됩니다. 🚀

또한, 인접한 여러 단지를 묶어 '통합 리모델링'을 할 수 있게 된 점은 리모델링 사업에 '규모의 경제'를 가져올 수 있는 중요한 변화예요. 🤝 단지들이 통합되면 공사비 절감 효과는 물론, 커뮤니티 시설의 대형화·고급화를 통해 단지 경쟁력을 높일 수 있어요. 이는 개별 단지로는 사업성이 나오기 어려웠던 곳들에게도 새로운 기회가 될 수 있답니다. 🌟

이와 더불어, 대형 평형을 분할하여 세대 수를 늘릴 수 있도록 한 규제 완화는 분양 수입 증대를 통해 사업성을 개선하려는 노력을 반영한 것으로 보여요. 💰 이러한 제도적 변화들은 그동안 재건축 규제로 인해 사업성이 떨어지거나 추진이 어려웠던 1990년대 중층 아파트 단지들에게 리모델링이 현실적인 대안이 될 수 있음을 시사합니다. 🔑

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2011년 12월

정부가 공동주택 리모델링에서 가구 수 증가를 10% 이내에서 허용하는 정책 방향을 발표했어요. 늘어나는 가구 수는 일반 분양으로 시공비를 조달할 수 있게 되었으며, 이는 1기 신도시 중층 아파트 리모델링 사업에 기폭제가 될 것으로 기대되었어요. 다만, 수직 증축은 구조 안전 문제로 계속 불허되었어요. 🏠📈
2025년 12월

리모델링(주택개보수) 확산을 위해 정부가 법적 지원 체제 마련에 적극 나서고 있다는 소식이 있었어요. 건설교통부는 리모델링 절차, 신축 규정, 기존 건축물 특례 방안 등에 대한 법제 개정을 추진하며, 관련 연구 용역 결과를 바탕으로 연말까지 법규에 반영할 예정이었어요. 📝💡
2025년 12월 26일

건설교통부가 낡은 건물을 재건축할 때 발생하는 자원 낭비와 일조권 침해 등을 최소화하기 위해 정책적으로 주택 개보수 사업을 지원하겠다는 방침을 밝혔어요. 리모델링 사업 활성화를 위해 법규와 설계 지침을 마련하기 위한 연구용역이 진행 중이었어요. 🏢♻️
2025년 12월 29일

아파트 리모델링 증축 규제 완화가 예상되면서 지지부진하던 사업이 다시 활기를 띨 것이라는 전망이 나왔어요. 건설교통부는 리모델링으로 증축 가능한 규모 제한 계획을 폐지하고, 소형 평형의 증축 비율을 넓히는 방안을 검토하고 있었어요. 🏡✨
2026년 04월

국회 국토교통위원회는 여야 의원들이 발의한 15개 주택법 개정안을 묶어 위원장 대안으로 의결했어요. 이 개정안에는 리모델링 사업성을 높이는 여러 내용이 담겨 있었어요. 📜🤝
2026년 05월

국회 법제사법위원회에서 주택법 일부개정법률안이 통과되어 국회 본회의 처리를 앞두게 되었어요. 이 개정안은 아파트 리모델링 사업에 중요한 변화를 가져올 것으로 기대되었어요. ✅🗳️
2026년 06월 03일

주택법 일부개정법률안이 국회 본회의 처리를 앞두고 있어, 아파트 리모델링 사업에 큰 변화가 예상돼요. 개정안에는 조합원의 신축 세대 배정 허용, 상가 증축 한도 확대(10%→30%) 및 위치 변경 허용, 인접 단지 통합 리모델링 허용, 대형 평형 분할 허용 등의 내용이 포함되었어요. 🏘️💰

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 주택법 개정안으로 아파트 리모델링 사업이 더욱 활기를 띨 것으로 보여요. 🏡 이전에는 재건축처럼 새 아파트로 옮겨가는 것이 꿈 같은 이야기였지만, 이제는 리모델링을 통해서도 신축 세대로 이주할 수 있는 길이 열렸답니다. 🤩 이는 조합원들에게 더 나은 주거 환경을 선택할 수 있는 기회를 제공하며, 기존 동·호수 대신 더 좋은 곳을 선택할 수 있게 될 거예요. 또한, 대형 평형을 분할하여 세대수를 늘리는 것도 가능해져, 주택 소유 및 활용에 대한 선택지가 넓어질 수 있답니다. 👍

더불어, 단지 내 상가를 더 넓히거나 유동인구가 많은 곳으로 옮기는 것이 가능해지면서, 생활 편의 시설 이용이 더욱 편리해질 수 있어요. 🛍️ 여러 단지를 하나로 묶어 통합 리모델링을 할 수 있게 되면서, 단지 내 커뮤니티 시설도 더욱 풍부하고 고급화될 가능성이 높아져 전반적인 주거 만족도가 향상될 것으로 기대돼요. ✨

이번 주택법 개정안은 건설 및 정비업계에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 예상돼요. 🏗️ 특히 노후 중층 아파트 단지들이 많은 서울 및 수도권 지역에서 리모델링 사업 추진에 대한 기대감이 커지고 있답니다. 🚀 기존 재건축 사업성이 나오기 어려운 단지들에게 리모델링이 현실적인 대안으로 떠오르면서, 관련 사업 물량이 증가할 것으로 보입니다. 🤔

또한, 대형 평형 분할 허용, 상가 증축 한도 확대, 통합 리모델링 허용 등은 리모델링 사업의 수익성을 높이는 데 기여할 수 있어요. 💰 이는 건설사들에게 새로운 수주 기회를 제공하고, 관련 기술 및 자재 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있답니다. 💡 규모의 경제를 통한 공사비 절감 효과도 기대할 수 있어, 기업들의 경쟁력 강화에도 도움이 될 것으로 보여요. 💪

정부의 이번 주택법 개정은 주택 공급 정책의 한 축으로서 리모델링 사업을 활성화하려는 의지를 보여주는 것이라고 할 수 있어요. 🏛️ 특히 용적률이 높아 재건축이 어려운 노후 단지에 대한 대안을 마련함으로써, 주택 시장의 안정화와 도시 환경 개선에 기여할 것으로 기대하고 있어요. 🏘️

이번 개정안은 통합 리모델링, 신축 세대 조합원 배정 허용, 대형 평형 분할 등 재건축과 유사한 수준의 규제 완화를 포함하고 있어, 리모델링 사업의 경제성을 높이고 사업 추진 속도를 가속화할 것으로 보여요. 📈 이를 통해 침체되었던 리모델링 시장에 활력을 불어넣고, 주택 공급 확대라는 정책 목표 달성에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있답니다. 🎯

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 주택법 개정안 통과를 통해 아파트 리모델링 사업의 문턱이 한층 낮아지면서, 노후 아파트 단지들의 주거 환경 개선 및 가치 상승에 대한 기대감이 커지고 있어요. 🏠✨ 마치 재건축처럼 신축 아파트를 조합원에게 배정할 수 있게 된 점, 단지 내 상가를 더 넓히거나 다른 곳으로 옮길 수 있게 된 점, 그리고 여러 단지를 하나로 묶어 '통합 리모델링'을 할 수 있게 된 점은 사업의 매력을 크게 높였다고 볼 수 있어요. 🚀

과거에는 리모델링 사업이 재건축에 비해 사업성이 떨어지고, 특히 신축 세대 배정이나 상가 활용에 제약이 많아 사업 추진에 어려움이 있었어요. 😔 하지만 이번 개정안은 이러한 문제점들을 상당 부분 해소하며, 1990년대 중층 아파트들이 밀집한 서울·수도권 지역의 노후 단지들에게 현실적인 대안을 제시하고 있어요. 💡 또한, 대형 평형을 분할하여 세대수를 늘릴 수 있는 조항은 분양 수입 증대와 함께 주택 공급 확대에도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보여요. 📈

이번 변화는 단순히 개별 단지의 리모델링 사업을 넘어, 도시 주거 환경의 전반적인 질적 향상과 부동산 시장의 새로운 활력을 불어넣을 가능성을 시사해요. 🏙️ 규모의 경제를 통한 공사비 절감과 커뮤니티 시설의 고도화는 리모델링 단지의 경쟁력을 높이고, 이는 장기적으로 주택 가치 상승으로 이어질 수 있답니다. 💰

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

주택법 개정안이 국회 본회의를 통과해 곧 시행되면, 아파트 리모델링 사업은 점진적으로 활기를 띨 것으로 예상돼요. 🏗️ 특히 신축 세대 조합원 배정 허용, 상가 증축 한도 확대, 여러 단지를 묶는 통합 리모델링 등이 가능해지면서 사업성을 높이는 데 기여할 것으로 보입니다. 📈 기존에는 어려움을 겪었던 노후 중층 단지들이 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하려는 움직임이 꾸준히 이어질 거예요. 🏡 대형 평형 분할도 세대수 확대를 가능하게 하여 분양 수입 증대에 도움이 될 수 있습니다. 👍
이러한 변화는 리모델링 시장의 안정적인 성장을 이끌고, 재건축이 어려운 지역에서는 현실적인 대안으로 자리매김할 가능성이 높아요. ⚖️ 정비업계에서는 이번 개정안이 시장의 오랜 요구를 반영했다며 긍정적인 반응을 보이고 있고, 실제로 리모델링 추진 단지가 많은 서울과 수도권 지역에서 이러한 효과가 더 두드러질 것으로 기대하고 있어요. 💡
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 주택법 개정안 통과 이후 리모델링 사업이 예상보다 훨씬 빠른 속도로 추진되고, 여러 단지를 묶는 통합 리모델링이나 신축 세대 조합원 배정 허용이 성공적으로 안착한다면, 그 파급 효과는 더욱 커질 수 있어요. 🚀 특히 규모의 경제를 실현할 수 있는 대규모 단지 통합 리모델링이 활발해지면서, 지역 전체의 주거 환경 개선과 부동산 가치 상승에 크게 기여할 가능성이 있습니다. 🌟
이는 리모델링 사업에 대한 건설사들의 투자 확대와 더불어, 유사한 제도 개선을 기대하는 다른 지역의 사업 추진에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있어요. 🏘️ 또한, 대형 평형 분할을 통한 세대수 증가는 공급 부족 현상 완화에 일부 기여하며, 더 많은 신규 주택 수요를 충족시키는 역할을 할 수도 있습니다. 🔄 재건축 규제가 까다로운 지역에서 리모델링으로의 전환이 더욱 가속화될 것으로 예상돼요. 💨
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

주택법 개정안이 통과되더라도, 실제 사업 추진 과정에서 예상치 못한 변수들이 발생할 수 있어요. ⚠️ 예를 들어, 통합 리모델링을 추진하는 단지들 간의 이해관계 충돌이나, 신축 세대 배정과 관련된 조합원 간의 갈등이 심화될 경우 사업이 지연되거나 무산될 위험이 있습니다. 😥 또한, 리모델링 과정에서의 안전 문제나 공사비 상승 등의 문제로 인해 사업성이 기대만큼 나오지 않을 수도 있어요. 📉
더 나아가, 리모델링 활성화를 위한 법적·제도적 지원이 예상만큼 충분하지 않거나, 예상치 못한 외부 경제 충격(예: 금리 인상, 부동산 시장 침체)이 발생한다면, 리모델링 사업에 대한 투자 심리가 위축될 수 있습니다. 📉 이러한 변수들이 복합적으로 작용할 경우, 현재 기대되는 리모델링 시장 활성화 흐름이 예상보다 더뎌지거나, 일부 지역에서는 사업 추진 동력을 잃을 가능성도 배제할 수 없어요. 😥

[주요 용어 해설 (Glossary)]

통합 리모델링

인접한 두 개 이상의 아파트 단지를 하나의 조합으로 묶어서 함께 리모델링하는 사업 방식을 말해요. 🏘️ 지금까지는 단지마다 따로 사업을 진행해야 했지만, 이젠 여러 단지가 힘을 합쳐 하나의 대단지로 거듭날 수 있게 돼요. 이렇게 하면 공사비를 절감할 수 있고, 각 단지에 흩어져 있던 커뮤니티 시설을 더 크고 좋게 만들 수 있다는 장점이 있어요. 😊 마치 여러 작은 가게들이 모여 큰 쇼핑몰을 만드는 것과 비슷하다고 생각하면 이해하기 쉬울 거예요! 🛍️
복리시설

아파트 단지 안에 주민들의 생활 편의를 위해 함께 설치되는 시설들을 의미해요. 🏥 예를 들어, 단지 내 상가나 경로당, 어린이집, 기계실, 전기실 등이 모두 복리시설에 해당해요. 이번 개정안에서는 이런 복리시설, 특히 단지 내 상가를 기존 건축물 연면적의 10%에서 30%까지 넓힐 수 있도록 허용해 주었어요. 👍 이를 통해 상가를 더 많은 사람이 이용할 수 있는 곳으로 옮기거나, 필요한 설비 공간을 확보하는 데 도움이 될 수 있답니다. 💡
대형 평형 분할

전용면적 85㎡를 초과하는 큰 평형의 아파트를 두 가구 이상으로 나누는 것을 말해요. 🏠 이렇게 나누면 기존 아파트보다 세대 수를 더 늘릴 수 있게 되는데, 전체 세대 수의 5% 이내에서 가능하다고 해요. 예를 들어, 넓은 평형을 가진 집을 두 개의 작은 집으로 나누어 각각 소유하거나 판매할 수 있는 거죠. 🔑 이 제도는 넓은 집을 가진 분들의 선택지를 넓히고, 소형 주택 수요에 대응하며 분양 수입을 늘릴 수 있는 효과를 기대할 수 있어요. 📈