“올린 만큼 줄게요”…전셋값 치솟자 갱신권 미루는 세입자들

최근 주택시장에서 ‘6·27 대출 규제’가 주거 비용 부담 가중과 전셋값 폭등, 월세 전환 가속화 등을 부추길 수 있다는 의견이 나온다.

12일 부동산 빅데이터플랫폼 아실 자료에 따르면 향후 5년간 서울 아파트 공급은 적정 수요인 연간 4만6628가구에 못 미친다. 2026∼2029년 4년간 입주 물량은 2만 가구가 채 되지 않는다.

대출 규제 강화와 주택 공급 부족이 전셋값을 밀어 올리는 양상은 이미 계약갱신청구권 사용을 미루는 등 형태로 나타나고 있다. 갱신권을 사용할 경우 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되지만, 1회로 한정돼 추가적인 재계약이 어려워진다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난달 27일부터 이달 4일까지 서울 아파트 전세월 계약은 총 2577건이었다. 이 가운데 전세는 1685건, 월세는 892건이었다. 갱신 계약은 1148건이었으며 갱신요구권을 쓴 재계약은 600건으로 집계됐다. 나머지 548건은 갱신권을 사용하지 않고 재계약한 사례로, 대부분 임대료를 상당액 올린 것으로 추정된다.

실제 지난달 30일 서울 성동구 하왕십리동 ‘센트라스’ 전용 84.99㎡(18층)는 월세 조건을 ‘5억 원·40만원’에서 ‘6억 원·120만원’으로 변경해 재계약했다. 또 기존 전세 보증금이 9억 4500만원이던 중구 회현동1가 ‘SK리더스뷰남산’ 전용 137.53㎡(20층)는 이달 1일 13억 원에 계약을 갱신했다.

집주인이 원하는 만큼 보증금을 올려주더라도 전세난에 계약기간을 최대한 늘리기 위한 고육지책으로 풀이된다.

빨라지는 ‘전세→월세’ 전환

매매로 전환되던 전세 수요까지 대출 제약으로 막히면서 월세 전환도 가속화하는 모습이다. 앞서 정부는 지난달 6월 27일 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출(주담대)의 최대 한도를 6억 원으로 제한하고, 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입신고를 의무화하는 가계부채 관리 방안을 발표했다.

이밖에 생애최초 주택구입 주담대 담보인정비율(LTV)을 70%로 강화하고, 수도권 전세대출 보증비율을 80%로 낮추는 것도 포함됐다.

이 같은 조치는 실수요자의 자금 조달을 어렵게 만들고, 매입 수요 감소로 이어져 임차 수요가 늘어나는 결과를 낳고 있다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만 4043가구로, 상반기 대비 20% 줄어들 것으로 예상된다.

공급 부족과 대출 규제가 겹치면서 전세난이 심화할 수밖에 없다는 우려가 나온다. 또 전세 매물 감소에 따른 월세 전환도 빨라질 수밖에 없다는 지적이 제기된다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “주택 매입 수요 감소는 곧 임차 수요 증가로 이어질 수 있다”며 “전세 수급 불균형에 따라 월세 전환 속도가 더 빨라질 수 있다”고 진단했다.

집값 하락 가능성에 대해선 회의적으로 보는 시각이 많다. 공급 대책이 나오지 않는 이상 대출 규제로 인한 매물잠금효과는 단기간에 그칠 수밖에 없기 때문이다.

한 부동산 업계 관계자는 “금리 인하 추세에 정부의 추가경정예산 조기 집행이 맞물리면서 시장에 돈은 풀리고 있는 데 반해 공급은 없어 집값은 상승할 수밖에 없다”면서 “대규모 공급이 이뤄진다면 서울 진입 수요 등을 일부 충족시킬 수 있다”고 말했다.

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