“연장 해, 말아?” 홈플러스 대출 5800억 만기 앞두고…결국

이 기사는 2025년07월08일 18시41분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] 홈플러스 4개점 점포 관련 대출 5800억원의 만기가 한 달 앞으로 다가온 가운데 대주단이 만기연장 여부를 논의하고 있다. 대주단으로 참여한 12개 금융기관 중 한 곳이라도 만기연장을 거부하면 기한이익상실(EOD)이 될 수 있는 ‘일촉즉발’ 상황이다.

관건은 홈플러스의 점포 임대료 인하 성공 여부다. 건물주들과 임대료를 낮추기 위한 협상이 잘 마무리되고 임대계약을 유지한다면 대주단도 만기 연장에 동의할 가능성이 높고 EOD 위기에서도 벗어날 수 있을 것으로 보인다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

12개 금융기관 중 한 곳만 연장 안 해도 ‘EOD’

8일 금융투자업계에 따르면 홈플러스 4개점 점포(영등포점, 금천점, 동수원점, 부산 센텀시티점) 관련 대출 5800억원의 만기가 다음달 5일 돌아온다.

현재 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점을 운용하는 회사는 이지스자산운용이다. 앞서 이지스KORIF사모부동산투자신탁13호(이하 펀드)는 이들 홈플러스 4개점을 매입한 후 임대해서 운용하고 있다.

이 펀드는 홈플러스에서 임대료를 받아서 투자자들에게 배당하는 구조로 운영된다. 펀드는 그대로 있지만, 지난 2022년 투자컨설팅사 지메이코리아가 이 4개 지점을 9400억원에 매입해서 수익자는 대부분 바뀐 상태다.

펀드는 KB국민은행에 이들 점포에 대한 보관 및 관리 업무를 위탁했다. 국민은행은 펀드의 신탁업자로서, 이지스자산운용의 운용지시에 따라 이 투자신탁 재산을 임대·운용하는 역할을 맡았다.

또한 국민은행은 지난 2022년 8월 체결한 대출약정에 따라 대주들로부터 원금 총 5800억원 대출을 조달하기로 약정했다. 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점이 담보자산이다.

트랜치별 대출원금은 △트랜치A-1 3640억원 △트랜치A-2 2160억원이며, 대주 간 담보·상환 순위는 동일하다. 지난 2022년 8월 5일 대출이 실행됐다.

이 대출의 만기가 다음달 5일 돌아오는 것이다. 대출원금은 만기 일시상환하는 조건이며, 조기상환도 가능하다. 대출이자는 매 3개월마다 변동금리(양도성예금증서 91일물 수익률에 연동)로 선급하게 된다.

자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행해서 이 대출채권을 유동화하는 거래도 이뤄졌다. 신한은행은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자 역할을 맡고 있다.

홈플러스가 임대료를 정상적으로 납부하면 해당 대출은 차환 리스크가 없을 것으로 보인다. 다만 홈플러스는 4개 점포(영등포점, 금천점, 동수원점, 부산 센텀시티점)의 임대료 인하 협상을 진행 중이다.

홈플러스가 얼만큼의 인하를 요구하는지는 외부에 공개하지 않고 있다. 매장마다 요구한 인하율도 다르다. 또한 홈플러스 측은 협상이 진행 중인 사안이라서 해당 점포 관련 임대료를 납부하는지 여부도 공개하지 않았다.

만약 홈플러스가 임대인과 임대료 협의가 잘 안 돼서 부동산 임대차계약을 해지할 경우 그 임대료는 ‘회생채권’으로 분류돼서 상환 우선순위가 낮아지게 된다. 협상 결과에 따라 대출 상환 위험이 달라질 수 있는 것.

대주단은 홈플러스 4개 점포 관련 5800억원 대출의 만기 연장 문제를 협의 중이다. 12개 금융기관이 참여했는데 이 중 한 곳이라도 만기연장을 거부하면 기한이익상실(EOD)이 돼서 논의 과정이 쉽지 않다.

다음주쯤 결론이 날지 여부도 알 수 없다. 그러나 대출 만기가 한 달 가까이 남아있어서 만기 연장이 무사히 될 가능성도 있다.

금융투자업계 관계자는 “홈플러스가 임대료를 납부할 의지가 있는 게 확실하다면 대주들도 이자 납부가 될 것이라고 판단해 만기를 연장해줄 것”이라며 “대주단이 만기연장 논의를 하는 것을 보면 홈플러스의 임대료 인하 협상이 잘 되고 있을 가능성도 있다”고 말했다.

“임대료 납부의지 있으면 대주단도 만기 연장”

법에 따르면 홈플러스의 ‘기업회생절차 개시 전 임대료’는 회생채권, ‘이후 임대료’는 공익채권으로 분류된다.

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제118조를 보면 ‘채무자에 대해 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권’은 ‘회생채권’이라고 적혀 있다.

(자료=국가법령정보센터)

회생채권과 공익채권 중 상환 우선순위가 더 높은 것은 ‘공익채권’이다.

‘공익채권’이란 회생절차에서 채무동결이 되지 않는 채권을 말한다. 공익채권은 채무자가 언제든지 변제할 수 있고, 채권자는 회생절차 개시 결정에도 불구하고 추심과 강제집행을 할 수 있다.

반면 회생절차가 개시되면 회생절차 진행을 위해서 반드시 필요하다고 법률이 인정해 ‘공익채권’으로 분류한 채권 외에는 모두 지급이 금지되고 채권자의 추심활동도 금지된다.

이처럼 공익채권을 제외한 나머지 회생회사에 대한 채권은 ‘회생채권’과 ‘회생담보권’으로 분류할 수 있다.

이들 회생채권 및 회생담보권은 회생절차에서 관리인이 작성하고 채권자들 동의를 받아 확정되는 회생계획안에 의하지 않고는 변제 등 채권소멸 행위를 할 수 없다. 공익채권에 비해 상환순위에서 밀린다는 뜻이다.

만약 홈플러스가 임대료 협의가 잘 안 돼서 부동산 임대차계약을 해지할 경우 그 임대료는 ‘회생채권’으로 분류돼서 상환 우선순위가 낮아지게 된다.

금융투자업계 관계자는 “홈플러스의 기업회생절차 개시 전 임대료는 공익채권이라서 무조건 납부해야 되는 금액”이라며 “홈플러스도 법원에 채권 신고할 때 이같은 분류에 따라 신고했기 때문에, (회생절차 개시 전 임대료에 대해서는) 임대인과 임대료 협의안을 체결하는 상황에 따라 납부 계획을 짜고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

법원이 홈플러스 회생계획안을 확정하려면 인가 전 인수합병(M&A)이 마무리되고 추후 절차를 다 마쳐야 한다. 이 절차를 다 완료하기까지 갈 길이 ‘첩첩산중’이다.

홈플러스 매각 주관사인 삼일회계법인은 최근 잠재적 인수 후보군 물색에 나섰다. 오는 15일 조건부 투자계약 체결을 목표로 인수의향서(LOI)를 접수하고, 이후 ‘스토킹호스 방식’으로 M&A를 진행한다.

스토킹 호스(Stalking Horse)는 사전에 조건부로 인수 계약을 맺고 경쟁입찰을 실시해 더 좋은 조건을 제시한 인수자가 있을 경우 기존 인수계약을 맺은 주체에게 조건을 수정할 기회를 주고 최종적으로 더 좋은 조건을 제시한 쪽에 매각하는 방식이다.

매각 주관사(삼일회계법인) 및 채무자(홈플러스)는 약 3개월 내 매각 종결을 목표로 하고 있다. 향후 일정은 △7월 조건부 계약 체결 △8~9월 본입찰 및 최고 득점자 선정 △9월 말 최종 인수 예정자 확정 △10월 17일 회생계획안 제출 △11월 초 관계인 집회 등이다. 이 계획에 맞춰서 일정을 마무리할 방침이다.

다만 이 기간은 법률상 기간이 아니어서 구속력이 없다. 서울회생법원 관계자는 “법원도 추후 사정에 따라 변경될 수 있다는 점을 전제로 허가를 해줬다”며 “변동사항이 있을 경우 재판부에 보고할 예정”이라고 말했다.