신고가 빵빵 터지자 한달만에 태세 전환...집값 잡힐지는 ‘글쎄’

정부와 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하는 초강수를 둔 건, 집값이 급등하며 갭투자가 확 늘어나는 등 시장 과열 조짐이 나타났기 때문이다. 금융당국도 다주택자에 대한 대출 관리에 본격 나서면서 당분간 이 지역 주택거래는 줄어들 가능성이 크지만 이미 오른 가격은 당분간 유지되면서도 전셋값이 오르는 등 부작용도 예상되고 있다.

지난달 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)’ 토지거래허가구역을 해제했던 오세훈 서울시장은 19일 35일 만에 정책 기조를 완전히 뒤바꾸며 결국 고개를 숙였다. 그는 이날 주택시장 안정화 방안을 발표하며 “지난달 12일 토지거래허가구역 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다. 심려를 끼쳐드린 점 송구스럽게 생각한다”고 말했다.

실제 지난달 잠삼대청 토지거래허가구역 해제 이후 강남3구 집값은 빠르게 올랐다. 한국부동산원에 따르면 강남3구 아파트 매매가격 상승폭은 해제 전인 2월 첫째주엔 0.08%에 불과했다. 그러나 해제 직후인 2월 셋째주(0.28%)부터 지난주(0.69%)까지 상승폭이 매주 커졌다. 잠삼대청을 중심으로 신고가를 찍는 아파트가 속출하기도 했다.

집값 급등에 외지인 매수와 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 확 늘기도 했다. 국토교통부에 따르면 지난달 강남3구 아파트 매수인 가운데 현재 강남3구에 거주하지 않는 외지인의 비중은 62.4%로 전달(55.3%)보다 크게 늘었다. 강남3구 아파트를 갭투자로 매입한 이들의 비중도 지난 1월 35.2%에서 지난달 43.6%로 뛰었다.

오 시장은 “조기에 이런 변동성을 진화하지 않으면 추후 거래가 광범위하게 커질 가능성이 있다고 판단했다”고 설명했다. 올 들어 한국은행이 기준금리를 몇 차례 더 인하할 수 있다는 점도 고려했다. 다만 오 시장은 토지거래허가구역 제도가 ‘반시장적 규제’란 점은 거듭 강조했다. 통상 구역 지정 기간을 1년으로 해왔지만 이번에 6개월만 한 것도 이 같은 이유라고 했다.

오 시장이 고개까지 숙이며 집값과의 전면전을 선포한 만큼 금융당국도 대출관리에 나선다. 갭투자를 막기 위해 당초 올해 7월로 예정됐던 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증비율 하향(100%→90%)은 5월로 앞당겨 시행한다. 디딤돌 대출 등 정책대출이 시장을 과열시키는 요인으로 나타나면 대출금리 추가 인상도 추진한다.

일선 은행에 대한 창구지도도 강화한 모양새다. SC제일은행은 26일부터 2주택 이상 보유 차주의 생활안정자금 대출 신청을 제한한다고 밝혔다. 임차반환자금, 타 은행 대환대출, 추가 대출도 제한된다.

NH농협은행은 지난해 9월 중단했다가 올해 1월 재개한 조건부 전세대출 취급을 오는 21일부터 중단키로 했다. 다른 시중은행들은 정부 정책에 맞춰 대출 관련 정책을 추가로 조정할지를 살펴보고 있다

하지만 부동산 전문가들은 오락가락 정책이 시장 변동성을 더욱 키울 것이라고 지적했다. 인근 마포·성동·강동구 집값이 튀는 ‘풍선효과’를 우려하는 목소리도 크다. 단기적으로 서울 아파트 거래량은 줄어들 수 있지만 한번 불붙은 가격 상승세를 꺾기엔 역부족일 것이란 진단도 나왔다.

그러나 단기적으로 서울 아파트 거래량이 감소할 수 있지만 한번 불붙은 가격 상승세를 꺾기는 역부족일 것이란 전망이 나온다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “금리 인하 기대감, 공급 가뭄 우려, 똘똘한 한 채 집중화 현상으로 하락 전환 흐름이 나타날 것 같진 않다”며 “오히려 인접 지역 풍선효과가 나타날 가능성이 있어 보인다”고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장도 “이미 올라간 집값을 제자리로 돌이키기엔 역부족이고, 오히려 반사효과로 마포·성동·광진·동작 등의 지역으로의 수요 이동이 지속될 가능성이 있다”고 평가했다. 시장에선 벌써 신축 대단지인 강동구 올림픽파크포레온, 광진구 롯데캐슬이스트폴 등이 이번 대책의 수혜지란 얘기까지 퍼졌다.

다만 서울시는 시장 과열이 진정되지 않으면 인근 지역을 토지거래허가구역으로 신규 지정하는 방안도 검토한다. 국토부 역시 현재 강남3구와 용산구에만 지정돼 있는 조정대상지역 및 투기과열지구를 확대 지정하는 카드를 내세울 계획이다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제가 강화된다.

이번 대책의 나비효과가 전월세 시장에 혼란을 가져올 수 있다는 지적도 나온다. 토지거래허가구역에선 일정 규모 이상 부동산을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 2년간 실거주 의무도 있다. 장소희 신한투자증권 수석은 “확대 지정에 따라 전월세 시장 또한 우려되는 상황”이라면서 “토지거래허가구역에서 갭투자는 금지되는데, 이는 전월세 물건의 감소를 초래하고 결국은 전월세가 상승하는 문제를 발생시킬 수 있다”고 말했다.

오 시장은 이번에 6개월 후 시장이 안정되면 다시 토허제 해제 가능성도 내비쳤지만 상황은 더 어려워 질 것이라는 게 전문가들 얘기다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “임대수요가 많은 4개 자치구를 폭넓게 지정했기 때문에 1차적으로 전세 물량이 줄어들 것”이라면서 “6개월 후까지 가격이 안정화된다는 보장이 없고, 전세가격이 상승하면 ‘갭’이 줄어들 수 있어서 그때는 해제가 더욱 힘들어질 수 있다”고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “이번에 (5년간 적용됐던) 토허제가 해제되면서 가격이 변동되는 것을 봤으니 다음에도 그러겠지라는 것이 시장 심리다. 영원히 거래를 억제하겠다는 식의 접근은 부적절하다”고 말했다.