세 낀 매매 풀었지만…서울 아파트 매물은 '잠잠'

토허제 완화했지만 매물 잠김 그대로
서울 25개구 중 19곳 아파트 매물 감소
다주택자·비거주 1주택자 모두 관망세
세금 불확실성에 거래 활성화 효과 제한

[이데일리 이다원 기자] 정부가 토지거래허가구역 내 이른바 ‘세 낀 매매’를 다시 허용했지만 시장에서는 아직 뚜렷한 효과가 나타나지 않고 있다. 정부는 세입자가 있는 주택 거래를 허용해 매물 잠김 현상을 완화하겠다는 구상이었지만 서울 아파트 매물은 오히려 감소세를 이어가는 모습이다.

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 모습 (사진=연합뉴스)

3일 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 6만 1058건으로 집계됐다. 시행 직전인 5월 28일 6만 1937건과 비교하면 879건 감소한 수준이다.

서울 아파트 매물은 5월 29일 6만 1761건, 30일 6만 1828건을 기록한 뒤 6월 1일 6만 1026건으로 줄었다. 이어 이날도 6만 1058건에 머물며 정체하고 있다.

지난달 28일과 비교하면 자치구별로는 양천구 아파트 매물이 1900건에서 1924건으로 1.2% 늘었다. 강북구(1%), 성동구(0.9%), 마포구(0.7%), 구로구(0.3%), 송파구(0.1%) 등이 그나마 소폭 늘었지만 이 외 19개 자치구는 전부 매물이 감소했다. 특히 노원구 아파트 매물이 닷새 만에 4170건에서 4050건으로, 서초구 매물은 7159건에서 6979건으로, 강남구 매물은 9159건에서 8931건으로 줄어드는 등 아파트 수가 많은 지역을 중심으로 감소 폭이 컸다.

정부는 지난 5월 29일부터 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택 전체에 대해 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점까지 유예하며 실거주 의무 때문에 매도하지 못했던 비거주 1주택자와 토지거래허가구역 내 집주인들이 시장에 매물을 내놓을 것으로 기대했지만 아직 가시적인 변화는 나타나지 않는 모양새다.

시장에서는 매도자와 매수자 모두 관망세를 유지하고 있다는 분석이 나온다. 양도소득세 중과 시행 이후 다주택자 매물 상당수가 이미 시장에서 회수된 데다 비거주 1주택자들도 향후 세제개편 방향을 확인하려는 분위기가 강하다는 것이다. 서초구 한 공인중개업소 관계자는 “이미 급매는 연초께 다 소진됐고 다주택자나 비거주 1주택자도 딱히 움직임을 보이지 않고 있다”며 “거래될 집은 다 거래가 끝났다는 느낌”이라고 말했다.

특히 지방선거 이후 공개될 것으로 예상되는 보유세와 양도세 개편안이 변수로 꼽힌다. 보유 부담이 얼마나 늘어날지, 양도세 관련 혜택이 어떻게 조정될지 불확실한 상황에서 집주인들이 적극적으로 매도에 나서기 어렵다는 설명이다.

매수자 역시 적극적으로 움직이지 않고 있다. 최근 서울 아파트값 상승세가 이어지고 있지만 매도자들은 높은 가격을 유지하고 있는 반면 매수자들은 대출 규제로 자금 조달 여건이 악화한 상황에서 급매물 수준의 가격이 아니면 쉽게 ‘사자’ 결정을 내리지 못하고 있다.

시장은 토지거래허가구역 실거주 유예만으로는 매물 잠김 현상을 해소하기 어렵다고 내다보고 있다. 향후 세제개편안이 공개되고 보유 부담 수준이 구체화돼야 비거주 1주택자들의 매도 여부가 결정될 가능성이 크다는 분석이다.

한 강남구 공인중개업소 관계자는 “토허구역 내 세입자 있는 주택 거래가 가능해지면서 거래 여건은 개선됐지만 시장 참여자들이 가장 궁금해하는 것은 결국 세금 문제”라며 “강남권과 한강벨트를 중심으로 비거주 1주택자들이 실제 매물을 내놓을지 여부는 세제개편안 공개 이후에야 윤곽이 드러날 것”이라고 내다봤다.