서울 핵심지에 오피스 257만㎡ 쏟아진다…“노후 빌딩 경쟁력 비상”

향후 5년간 도심·강남·여의도 업무권역 공급도심 A급 오피스 78% 준공 10년 넘어5년 내 절반 이상 20년차 도래 예상“리모델링 넘어 자산 재구성 필요” 등록 2026-11-04 오전 10:48:58 수정 2026-11-04 오전 10:48:58 가 가 [이데일리 이정현 기자]서울 도심과 강남, 여의도 등 3대 업무권역(CBD·GBD·YBD)에 향후 5년간 약 257만㎡ 규모의 신규 오피스가 공급될 것이란 전망이 나왔다. 서울 빌딩숲(사진=뉴시스)글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 서울 3대 업무권역에 공급될 신규 오피스 규모를 이같이 집계했다고 4일 밝혔다. 20년 차에 진입하는 도심권역(CBD) 프라임 오피스도 절반 이상으로 나타는 등 기존 오피스의 노후화도 진행되면서 신축 빌딩과의 임차인 유치 경쟁이 심화할 것이란 분석이다. 이는 지난달 29일 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 ‘오피스 트렌드와 리포지셔닝 전략’을 주제로 연 온라인 세미나에서 나왔다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아에 따르면 도심권역(CBD) A급 이상 오피스 가운데 준공 후 10년 이상 지난 건물은 전체의 78%를 차지했다. 향후 5년 안에 절반 이상이 준공 20년을 넘어서면서 노후 오피스의 경쟁력 확보가 주요 과제로 떠오를 전망이다. 기존 오피스의 경쟁력을 높이려면 건물 외관이나 시설을 개선하는 리모델링을 넘어 임차인과 방문객의 이용 목적에 맞춰 공간과 운영 방식을 재구성하는 ‘리포지셔닝’이 필요하다고 분석했다. 최근 오피스의 경쟁 기준도 건물의 물리적 시설에서 이용자의 공간 경험으로 확대되고 있다는 설명이다. 소셜 빅데이터 분석에서는 업무 집중 환경과 휴식 공간, 건강한 식음료, 신체 활동 등과 관련한 수요가 확인됐다. 오피스 공간과 관련한 ‘웰니스’ 키워드 언급량도 최근 약 5배 증가한 것으로 나타났다. 오피스 저층부 상업시설의 역할도 달라지고 있다. 과거 입주사 직원들의 식사와 편의를 위한 공간에 그쳤다면 최근에는 외부 방문객을 유치하고 건물의 브랜드 가치를 높이는 기능이 강조되고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드가 광화문 일대 주요 오피스의 소셜 데이터와 카드 매출 데이터를 분석한 결과 디타워는 오후 3시 이후 매출 비중이 56%에 달했다. 그랑서울은 리뉴얼 이후 소셜 언급량이 322% 증가했으며 서울파이낸스센터는 점심시간 매출 비중이 51.3%로 나타나는 등 건물별 소비 특성에 차이가 있었다. 최준호 쿠시먼앤드웨이크필드 ...