서울 3대 업무지구에 ‘오피스 물량폭탄’ 떨어진다는데

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부동산

서울 3대 업무지구에 ‘오피스 물량폭탄’ 떨어진다는데

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서울 주요 업무지구에 향후 7년간 471만㎡ 규모의 오피스가 신규 공급될 예정이며, 이는 기존 물량에 비해 45% 증가한 수치이다.

특히 CBD 지역에 389만㎡가 집중 공급될 예정이지만, 최근 비주거용 건축물 공사비 상승과 금리 인상으로 임대료가 상승할 가능성도 있다.

이와 함께 A급 오피스 시장이 임차인 중심으로 변화하며, 공실률이 4%에서 14% 사이에서 유동적으로 나타날 것이라는 전망이 제시되었다.

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3대 업무지구 오피스 물량
7년 후 절반 가까이 늘어나
83%가 도심 업무 지구 집중돼
2030년엔 공실률 14% 이를 수도

권역별 오피스 규모 및 2031년 누적 공급 규모 [출처=CBRE코리아]

서울 주요 업무지구에 향후 7년간 471만㎡ 규모의 오피스가 신규 공급될 예정이다. 기존 물량에 비해 절반 가까이 늘어나는 규모다.

8일 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발표한 ‘서울 오피스 2030’에 따르면 2031년까지 도심업무지구(CBD), 강남업무지구(GBD), 여의도업무지구(YBD) 등 서울 3대 업무권역에 471만㎡ 규모가 신규 공급된다. 현재(1057㎡)에 비해 45% 이상 증가한 규모다.

오피스 신규 공급의 83%는 CBD에 집중된다. 기존 CBD 규모의 78%에 78%에 달하는 389만㎡가 20231년까지 신규공급된다. 개발사업은 평균 10만5000㎡ 면적, 평균 131m 높이로 조성된다. 특히 약 100만㎡ 규모의 재개발 사업이 예정된 세운 지구와 서울역, 서소문 등의 대규모 복합 개발이 프라임 오피스 공급을 견인할 예정이다.

반면, 2021년부터 2024년까지 비주거용 건축물 공사비가 30% 가량 상승한 것과 함께 기준금리 인상으로 금융 비용이 증가한 점은 임대료 상승을 불러 일으켜 오피스 시장의 변수로 작용할 전망이다. PF가 우량 사업장을 중심으로 진행되면서 일부 프로젝트 순연 가능성도 존재한다.

그럼에도 불구하고 CBRE코리아는 지난 10년간 경제활동인구 증가, 실업자수 증가, 수도권 인구 증가 등은 향후 오피스 잠재 수요에 대한 긍정적인 지표를 보여주고 있다고 분석했다. 특히 전체 임차 수요의 87%를 차지하는 IT와 금융업 등은 안정적인 수요를 유지할 것이란 전망이다.

서울의 A급 오피스 시장이 임대인 중심에서 임차인 중심으로 시장이 변화한다는 전망도 나왔다. 다양한 선택지를 제공받은 임차인들이 도심으로 회귀하거나, 앵커 임차인의 협력사 이전을 견인할 것이라는 것이다. 이에 따라 2030년 서울 A급 오피스 시장의 공실률도 4%에서 14% 사이에서 유동적으로 나타날 것이라는 예측다.

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