“부동산은 못 기다린다”…기관들, 리츠로 ‘빈틈’ 먼저 채운다

이 기사는 2026년09월10일 22시54분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.[이데일리 마켓in 김성수 기자] 기관투자자들이 해외 부동산 포트폴리오의 ‘빈틈’을 리츠(REITs·부동산투자회사)로 채우는 전략을 활용하고 있다. 수십조원 규모의 부동산 자산을 직접 사고파는 데 시간이 걸리는 만큼, 시장 변화에 빠르게 대응할 수 있는 리츠를 중간다리로 활용하는 방식이다.부동산은 한번 투자하면 쉽게 움직이기 어렵다. 특히 해외 부동산은 매물 탐색부터 실사, 자금조달, 계약, 인허가 등 거쳐야 할 절차가 많아 새로운 투자 기회가 생겼다고 해서 곧바로 자산을 편입하기 어렵다.반면 리츠는 상장시장에서 거래되는 상품을 활용할 수 있어 상대적으로 빠르게 특정 국가나 섹터에 투자할 수 있다. 기관들이 실물 부동산의 비(非)유동성을 보완할 수단으로 리츠에 주목하는 이유다.(일러스트=제미나이 생성 이미지)“일단 리츠로 담고 보자”…전술적 자산배분10일 금융투자업계에 따르면 최근 기관투자자 사이에서는 해외 부동산 포트폴리오의 일부를 리츠로 구성하는 ‘전술적 자산배분’ 전략이 중요해지고 있다.전술적 자산배분(TAA)은 단기적 시장 상황이나 경제 전망에 맞춰 자산의 투자 비중을 탄력적으로 조절해 추가 수익을 노리는 투자 전략이다.호주·일본·싱가포르 등 해외 기관투자자들은 전체 부동산 포트폴리오 가운데 약 5~10% 가량을 리츠로 보유하는 사례가 있다. 데이터센터, 호텔처럼 투자 수요가 빠르게 커지는 영역이 등장했을 때 실물 자산을 새로 매입하기 전에 리츠로 미리 투자하는 것이다. 예를 들어 데이터센터 시장의 성장세가 예상되더라도 실제 데이터센터를 매입하려면 적합한 매물을 찾고 가격을 협상한 뒤 자금조달까지 마쳐야 한다. 그 과정에서 시장 분위기가 바뀌거나 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있다. 리츠를 활용하면 이런 시간차를 줄일 수 있다. 특정 국가나 섹터에 대한 투자 기회를 먼저 확보한 뒤 실제 실물 부동산 투자로 연결하는 전략이 가능해지는 것이다.특히 해외 부동산 포트폴리오 규모가 수십조원에 이르는 대형 기관일수록 이런 방식의 활용도가 커질 수 있다. 오피스, 물류, 주거, 데이터센터 등 각 섹터의 투자 트렌드가 바뀔 때 리츠로 유연하게 대응할 수 있는 것이다.국민연금도 글로벌 리츠…“부족한 섹터 보완”국민연금도 글로벌 리츠 투자를 활용하고 있다. 단순히 현재 금리 수준에서 리츠가 저평가됐는지를 판단해 투자하는 것과는 접근 방...