부동산 입지 서열 바꾸는 철도 … 집값 올릴 ‘황금노선’ 찾는 법 [교통망 1편]

부동산을 움직이는 단기 변수는 크게 세 가지로 요약된다. 입지, 대출, 세금이다.

이 중 대출과 세금은 정권이 바뀌면 변화가 생긴다. 대출 규제는 발표 한 번에 강화되고 완화되기도 한다. 보유세와 양도세는 몇 년 주기로 요동치는 구간을 맞이한다. 대출과 세금은 현시점의 조건이지 자산 가격을 결정짓는 본질은 아니다.

결국 남는 것은 입지다. 입지는 옮길 수 없고 정책 한 줄로 뒤집히지 않는다. 부동산에서 유일하게 복리로 쌓이는 변수이기도 하다. 시장이 얼어붙었을 때 가격의 하방을 받쳐주는 것도 결국 입지다. 부동산의 기본이자 불변의 요소인 셈이다.

그렇다면 입지는 무엇으로 구성될까. 시장에서는 통상 네 가지 요소를 꼽는다. 일자리, 교통, 학군, 주변환경이다.

그 중에서도 교통이 첫 손에 꼽힌다. 교통은 일자리와 직결된다. 강남·여의도·광화문이라는 3대 업무지구, 판교·마곡·상암 등 신흥 업무지구까지의 접근 시간은 사람들이 한 동네에 자리 잡는 이유가 되고, 아파트 가격에 영향을 미친다. 교통망이 개선된다는 것은 한 동네가 커버하는 일자리의 범위가 넓어지고, 넓어진 만큼 수요층이 두터워진다는 의미를 갖는다.