"물류창고·데이터센터 투자 땐 전력 인프라 갖춘 곳 찾아야"

“요즘은 전력 인프라가 부동산 임차 시장의 핵심 요소입니다. 인공지능(AI)과 로봇의 영향이죠. 시장은 이런 변화의 의미를 과소평가하는 것 같습니다.”

물류 부동산 운용사 노스브리지파트너스의 그레그 라우즈 공동창업자 겸 최고투자책임자(CIO)는 “과거 자산 평가 기준만으로는 임차 시장 변화를 설명하기 힘들다”며 기술 변화에 민감하게 대응할 것을 주문했다. 28일 서울 여의도 콘래드호텔에서 한국경제신문사 주최로 열린 ‘ASK 2026 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에 모인 부동산·인프라 전문가는 데이터센터와 물류, 오피스 시장에서 자산 가치와 임차 수요를 재편하는 변화가 활발하게 일어나고 있다고 진단했다.

◇데이터센터 인기 지속·오피스는 차별화

부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소로 AI가 꼽혔다. 글로벌 대체투자 운용사 아레스매니지먼트의 빌 데이비스 CIO는 AI 추론을 위한 전력 수요가 연 41%씩 급증하면서 데이터센터 공급난이 장기화할 것으로 내다봤다.

그는 “데이터센터가 늘어나려면 전력 공급도 따라와야 하는데, 전력 확보에 한계가 있다”며 “빅테크들이 데이터센터 확보에 돈을 아끼지 않는 만큼 센터 임대료 상승은 장기적 현상이 될 것”이라고 했다.

전력난 해결에서 투자 기회를 찾아야 한다는 주장도 나왔다. 유럽계 사모펀드(PEF) EQT의 페데리코 다미코 매니징 디렉터(MD)는 데이터센터 부지 내 발전 설비 인프라 건설을 투자 대상으로 꼽았다. 데이터센터가 전력망에 연결되기까지 대기 시간이 긴 만큼 자체 수요가 충분하다는 판단이다.

AI에 따른 오피스 시장 양극화를 주시해야 한다는 주장도 나왔다. 댄 돔 록포인트그룹 최고운영책임자(COO)는 “오피스 시장의 기회는 우량 자산도 부실 자산도 아니라 ‘살아남을 자산’에서 나온다”며 “AI 때문에 생존할 자산에서 부실 자산으로 밀려날 가능성이 있다면 가장 큰 위험 요인”이라고 지적했다. AI 도입으로 직원이 대량 해고되는 업종이 임차한 오피스 수요가 꺾이기 때문이다.

에이전트 AI가 쇼핑과 결합하면서 전자상거래 수요가 급증해도 모든 물류 인프라가 수혜 대상은 아니라는 전망도 나왔다. 라우즈 CIO는 “로봇을 가동하기 어려운 물류창고는 외면받고, 변전소가 가까워 전력 확보가 용이한 곳은 각광받을 것”이라고 분석했다. 스티븐 허 애시모건 CIO는 “2026년 부동산은 하나의 시장이 아니라 각기 다른 기회의 집합”이라며 선별적인 접근의 필요성을 강조했다.

◇“저렴하게 투자해서 길게 봐야”

인프라 투자 시장에서는 대형 자산보다 중형 자산 시장(미드마켓)에 더 좋은 투자 기회가 열려 있다는 분석이 나왔다. 대형 자산을 둘러싼 경쟁은 치열하지만, 중형 자산은 가격이 저렴하고 성장 여력이 크기 때문이다. 데이비드 손 CBRE인베스트먼트매니지먼트 인프라클라이언트솔루션 총괄은 “오픈엔드(만기 없이 장기 운용) 구조로 중형 자산에 장기 투자하면 복리 효과도 누릴 수 있다”고 말했다.

존 마 이그니오인프라파트너스 북미 공동대표도 “대기 자금(드라이파우더)이 쏠려 있는 대형 자산보다 중형 자산 투자가 유리하다”고 평가했다. 지난해 북미 인프라 펀드의 투자 대기 자금 비중을 보면 메가·라지캡에 전체의 89%가 몰려 있는 반면 미드캡 비중은 11%에 불과했다. 미들마켓의 EV/EBITDA(상각 전 영업이익 대비 기업가치)는 16.9배로 라지캡(20.7배)보다 상대적으로 저렴하다.

신용 부동산 사모대출에 대한 관심도 높았다. 조너선 로스 3650캐피털 공동 창업자는 토지와 건물이라는 실물자산을 담보로 잡는다는 점에서 부동산 사모대출이 기업 사모대출보다 안정성이 있다고 평가했다. 리 알렉산더 프리티움 파트너스 COO도 “미국 주택 시장이 공급 부족을 겪으면서 부동산 사모 대출이 기관투자가에 다년간 안정적인 고수익을 선사할 블루오션으로 부상했다”고 평했다. 주택 공급이 수요를 겨우 따라잡는 상황이기 때문에 금리가 오르더라도 주택 가격이 폭락할 가능성이 낮다는 것이다.

배정철/송은경/최다은 기자 bjc@hankyung.com