똘똘한 한 채도 稅폭탄 우려 … 부동산 정책 확인하고 움직여야 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

올 3월 들어 부동산 시장이 요동치고 있다. 지난 2년간 급등했던 강남권과 마용성광(마포·용산·성동·광진구), 한강벨트 아파트를 중심으로 지역에 따라 다르지만 매물이 30~60% 급증하고 3억~10억원 이상 급락한 매물이 쏟아지는 중이다.

반면 '똘똘한 한 채' 효과로 상대적으로 소외됐던 강북권과 비한강 벨트 중저가 아파트는 매물 품귀 속에 1억~3억원씩 뛰고 있다. 30대 젊은 실수요자들이 대출 규제를 피해 접근할 수 있는 주택과 비규제 지역으로 발길을 돌리고 있다.

이는 시장의 자연스러운 변화이기보다는 정부의 시장 안정을 위한 초고강도 부동산 정책, 즉 대출 규제와 세금 강화, 거래 규제, 공공주택공급 정책이 인위적으로 시장에 영향을 끼쳤기 때문으로 보인다.

부동산 시장은 3월 이후 일단 강남권 위주로 하락 전환했다. 한국부동산원의 3월 둘째 주 아파트 가격 동향에 따르면 동남권(강남·서초·송파·강동) 아파트 매매수급지수는 98.6으로 지난해 1월 이후 57주 만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 그 외 지역들은 여전히 상승 중으로 10억~15억원 이하 아파트가 시장을 주도하는 모양새다. 풍선효과에다 키 맞추기, 갭 메우기 장세가 이어지고 있다는 해석이다.

향후 부동산 시장 향방은 어떻게 될까. 결론부터 말하면 롤러코스터 장세 속 상저하고 흐름이 전개될 확률이 높아 보인다. 그 어느 정권보다 대통령의 발언과 정책 수단이 다양한 데다 개입 수위는 강력하고 디테일하다는 평가다.

부동산 자산가와 다주택자의 위기감이 극대화되면서 시장도 예민하게 반응하고 있다. 정책과 시장의 줄다리기, 힘겨루기 싸움이 시작됐다. 시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다는 대통령의 발언은 화제가 되기도 했다.

현재 상황만 놓고 보면 정책이 시장을 이기는 형국이다. 강남권과 마용성 지역의 매물 급증, 매도호가 급락, 실수요자 위주의 시장 재편, 초양극화 완화 현상은 이를 여실히 보여준다. 특히 5월 9일 양도세 중과 유예 종료에 따른 절세 매물과 고가주택 소유자에 대한 보유세 강화에 따른 회피 매물에다 고가 1주택자의 다운사이징 매물, 주택임대사업자의 대출 중단 매물이 한꺼번에 출시되고 있는 점은 극히 이례적이다.

매수세는 좀 더 떨어질 것을 기대하고 기다려보자는 관망세가 짙어지고 있다. 이 때문에 올 상반기 관전 포인트는 원활한 매물 소화 여부다. 봄 이사철을 맞아 거래가 활발해지면 연착륙이 가능할 것으로 관측되지만 4월 초까지 매물 소화가 제때 이뤄지지 않고 적체되면 경착륙도 배제할 수 없다는 분석이다.

만일 정부가 검토 중인 장기보유특별공제 축소와 보유세 강화, 비거주 1주택자 세 부담 증가, 주택임대사업자에 대한 대출 중단 등 새로운 정책이 현실화하면 그 파장은 가늠하기 어려울 것이다.

그렇다면 세금 폭탄이 우려되는 상황에서 다주택자, 초고가 주택 소유자, 비거주 주택 소유자, 주택임대사업자는 어떻게 대응해야 할까. 소낙비는 일단 피하고 보는 방안이 바람직해 보인다. 다주택자는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 주거 트렌드로 자리 잡은 만큼 경제적 관점에서 중장기 보유 전략이 합리적이다. 초고가 주택보유자나 비거주 1주택자는 미래 실거주 계획과 자녀 증여 계획을 먼저 세우고 소득, 세 부담 능력을 고려해 포트폴리오를 재구성할 것을 권한다. 예컨대 강남권에 30억~50억원 아파트를 보유한 은퇴 고령층이라면 기존 아파트 처분·증여 후 다운사이징, 혹은 수도권이나 지방 대도시의 적정한 아파트를 찾아 이동하는 방안이다.

실수요자의 내 집 마련 전략은 다음과 같다. 이달 중순부터 다음달까지가 비교적 저렴한 가격에 자가 주택을 매입할 기회가 될 것으로 보인다. 선지역 선택, 후물건 선택이 중요하다. 서울은 전부 규제지역이므로 자금력과 대출한도를 고려해 3대 도심권 업무지구와 가깝고 직주근접 지역, 신설 역세권 대단지 아파트를 선택하는 것이 좋겠다.

경기도는 요즘 뜨고 있는 위례, 하남, 용인, 안양, 광명, 화성을 눈여겨보되 규제 지역에 인접한 구리와 남양주, 시흥, 의왕, 김포, 고양, 파주 등도 살펴볼 만하다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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