똘똘한 한 채 말고 꼬마빌딩 사라고?...고가 주택 당분간 피해야할 이유는

부동산 > 투자 상품 똘똘한 한 채 말고 꼬마빌딩 사라고?...고가 주택 당분간 피해야할 이유는 이재명 정부 시대 … 2027년 내집 마련 전략은전세난에 비강남 매수세 지속금리·집값 상승에 부담은 커져저렴한 경기북부는 매수 기회일각선 ‘서울 조정’ 신중론도 이석희 매일경제신문 기자와 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 남혁우 우리은행 부동산 연구원(왼쪽부터)이 29일 서울머니쇼플러스(+) ‘이재명 정부 부동산 대전망’ 세션에서 발표하고 있다. [한주형 기자] “이번 세제 개편으로 초고가 주택은 투자 자산이 아니라 유지 비용을 지불해야 하는 소비재가 됐습니다.”서울 핵심 입지의 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 아파트로 거주와 투자를 모두 해결하는 시대는 끝났다는 분석이 나왔다. 세금 부담이 가중되면서 초고가 주택 시장에서 나온 자금이 도심 중소형 빌딩으로 흘러갈 것이라는 전망이다.29일 서울 코엑스 마곡에서 개막한 ‘2026서울머니쇼플러스(+)’에서 김윤희 매경부동산사업단 부대표는 ‘왜 지금 빌딩 시장을 봐야 하나’ 강연에서 이같이 말했다. 서울 집값 상승세가 이어지는 중이지만 주택 매수를 통한 투자 수익의 기댓값은 낮아졌다. 올해 세제개편안에 따라 과세 기준이 주택 수에서 가액과 실거주 여부로 전환됐기 때문이다.그는 “공시가격 50억원이 넘는 초고가 주택은 보유세가 가파르게 늘고 팔 때도 공제 한도에 걸린다”며 “투자 대상보다는 세금 부담을 감당하며 살 수 있다는 걸 보여주는 ‘트로피 자산’이 된 것”이라고 말했다.김 부대표가 꼽은 차기 투자처는 서울 도심 내 빌딩이다. 서울 중소형 빌딩 평당 매매 가격은 고점 대비 10% 이상 내려왔고 올해 1~8월 거래 금액은 전년보다 22.6% 늘어난 상황이다. 그는 “과거 상승장에서는 우수한 매물을 사고 싶어도 살 수 없었다”며 “가격이 꺾인 지금은 옥석을 가려 투자를 준비해야 할 시점”이라고 말했다.꼬마빌딩 투자의 핵심은 운영이다. 특히 최근 금리 상승 기조에서는 건물의 가치를 높여 임대료 수익을 극대화해야 한다는 조언이다. 김 부대표가 제시한 첫 번째 해법은 호스텔 전환이다. 지난해 방한 외국인은 1894만명으로 역대 최대를 기록했고, 올해도 1~8월에만 1505만명이 찾아 1년 전보다 21.6% 늘었다.김 부대표는 “중소형 빌딩의 골칫거리는 상층부 공실”이라며 “핵심 해법은 돌아온 숙박 수요를 비어 있는 3·4층과 연결...