도대체 '토허제'가 뭐길래…청약하려면 "꼭 확인하세요"

정부의 토지거래허가구역 확대 지정으로 지난 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트를 매수할 때 2년간 실거주 의무가 부과되고 있다. 기존 주택 매매가 아니라 청약을 노리는 수요자한텐 어떤 변화가 생기는 걸까.

29일 국토교통부와 업계에 따르면 토지거래허가구역 내에서 신규 아파트를 분양받는 경우는 거래허가 대상이 아니다. 청약 당첨자가 입주 시점에 실거주하지 않고 전세를 놓을 수 있다는 얘기다. 그러나 강남3구와 용산구는 분양가상한제가 적용되는 규제지역이어서 토지거래허가구역과 별개로 실거주 의무가 적용되고 있다는 점에 유의해야 한다.

주택법에 따라 규제지역 내 실거주 의무 기간은 시세 대비 분양가 비율에 따라 달라진다. 공공택지 이외 지역 기준 분양가가 인근지역 매매가의 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만일 경우 2년의 실거주 의무가 부여된다. 분양가가 주변 시세의 100% 이상이면 실거주 의무가 따로 적용되지 않는다는 뜻이다. 실제로 작년 7월 서초구 방배동에서 분양한 ‘디에이치 방배’는 실거주 의무가 면제됐다. 방배동은 구축 단지가 많아 공동주택 시세가 낮게 형성됐기 때문이다.

올해도 이처럼 실거주 의무가 배제된 강남권 단지가 나올 수 있을까. 부동산R114에 따르면 서초구 방배동 ‘방배포레스트자이’(총 2217가구), ‘방배삼호12,13동’ 재건축(120가구), 서초동 ‘아크로드서초’(1161가구), 잠원동 ‘오티에르반포’(251가구), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1865가구), 강남구 역삼동 ‘자이더캐럿141’(237가구) 등 9개 단지, 총 6443가구가 연내 공급을 계획하고 있다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “방배동에서 공급되는 방배포레스트자이 정도는 실거주 의무가 없을 가능성이 있다”며 “용산구는 고가 아파트가 많은 한남동 인근인지, 기존 아파트가 많은 외곽지역에서 분양이 나오는지에 따라 규제 여부가 갈릴 것”이라고 내다봤다. 토지거래허가구역으로 선호 지역 단지 매매가 까다로워진 상황에서 실거주 의무가 배제된 청약 단지에 수요자의 관심이 집중될 수 있다는 관측이 나온다.

강남권 단지는 구체적인 분양 일정을 잡지 않은 경우가 대다수여서 공급 시기가 하반기에 집중되거나 내년 이후로 밀릴 가능성이 작지 않다. 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 규제가 오는 9월까지로 예정된 걸 감안할 때 연말께 공급이 이뤄지면 실거주 의무 배제 메리트가 상쇄될 수 있다는 설명이다. 청약 당첨자가 분양권을 제3자에게 전매할 땐 거래 허가를 받아야 한다.

이인혁 기자