[데스크 칼럼] 집값 안정, 문제는 '공급'이다

올해 들어 서울과 인접 지역 아파트값이 들썩이고 있다. 규제 지역인 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 물론 성동·마포·광진구 등 ‘한강 벨트’까지 집값 상승이 들불처럼 확산하고 있다. ‘진보 정권 때 집값이 뛴다’는 속설이 다시 회자되는 이유다.

시장의 과열 기류가 심상치 않자 이재명 정부는 ‘가계대출 관리 방안’(6·27 부동산 대책)을 서둘러 내놨다. 수도권 고가 아파트의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 파격적인 규제책이다. 이재명 대통령은 1일 열린 국무회의에서 “투자 수단이 부동산으로 한정되다 보니 주택이 투기 수단으로 되면서 주거 불안정을 초래했다”며 부동산에 편중된 자산을 주식 등으로 분산해야 한다는 뜻을 밝혔다. 업계에서는 대체 투자시장 육성과 함께 제대로 된 공급 시그널을 내놔야 시장 안정이 가능하다고 보고 있다.

"진보 정부 때 집값이 오른다?"

최근 20년간 정부별 아파트값 변동률(부동산R114 기준)을 보면 문재인 정부(2017~2022년) 시기 누적 상승률은 72.5%에 달했다. 노무현 정부(2003~2007년)가 63.8%로 뒤를 이었다. 박근혜 정부(2013~2017년) 땐 22.6% 올랐고, 이명박 정부(2008~2012년)와 윤석열 정부(2022~2024년 4월 기준) 때는 각각 -3.05%, -6.15%로 뒷걸음질 쳤다.

‘진보 정부 집값 급등설’이 단순한 편견은 아닌 셈이다. 다만 그 배경은 보기보다 복잡하다. 1997년 외환위기 이후 도입된 부동산 규제 완화, 2008년 글로벌 금융위기와 이명박 정부의 보금자리주택 도입, 코로나19 사태, 초저금리 기조, 공급 지연 등 거시경제와 제도적 변수가 교차하며 과열과 침체의 시장 흐름을 만들었다.

다양한 대외 변수 속에 수급 미스매치(불균형)가 시장의 불안감 조성과 가격 상승으로 이어졌다. 서울에선 만성적인 공급 부족으로 가격 급등이 반복되고 있다. ‘대출 규제’라는 수요 억제는 일시적인 진통제일 뿐 공급 공백을 방치하면 시장은 언젠가 다시 요동친다.

핵심은 지역별 공급 로드맵

그동안 정부가 쏟아낸 공급 대책의 결과는 썩 만족스럽지 않았다. 앞으로가 중요하다. 3기 신도시 신속 건설과 공공임대 확대는 공공이 할 수 있는 영역이다. 수도권 1기 신도시 재정비, 재건축·재개발 사업 활성화, 오피스텔·빌라 등 대안주택 공급 등은 정부 지원을 받아 민간이 주도적으로 해야 할 공급책이다.

정부는 이번에 내놓은 대출 억제 못지않게 공급 예측 시스템을 시급히 구축해야 한다. 지역별로 어느 시점에 얼마나 공급될지 시민이나 투자자 누구도 명확히 알기 어렵다. 이를 해결하기 위해 인허가 단계부터 착공·준공까지 모든 주기 정보를 통합 제공하는 ‘주택 공급 통합 플랫폼’ 도입이 필요하다.

정부의 목표는 단순한 ‘집값 억제’가 아니다. 시장을 안정적으로 관리하면서 실수요자의 내 집 마련 기회를 보장하고, 장기적 공급 기반을 구축하는 것이다. ‘공급을 얼마나 예측 가능하게, 꾸준히 늘릴 수 있느냐’가 시장 안정의 핵심이기 때문이다. 부동산은 경제·금융·심리·정치가 얽힌 복합 시장이다. 예측 가능한 공급과 정책 일관성이야말로 시장 안정의 유일한 해법이다.