“내년까지 한시 허용”…텅빈 상가·지산, 오피스텔로 전환 가능

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“내년까지 한시 허용”…텅빈 상가·지산, 오피스텔로 전환 가능

입력 : 2026.05.27 10:45

인허가 득한 수도권 지연 사업장
10만 가구 빠른 착공 지원
PF 자금 등 금융지원 강화

수도권의 한 신축 지식산업센터터센에 임대 현수막이 걸려 있다. [연합뉴스]

정부가 민간의 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 도시형생활주택 규제를 완화하고 상가, 지식산업센터 등을 오피스텔 등 주거시설로 전환하는 방안을 마련키로 했다.

인허가를 받고도 첫삽을 뜨지 못하고 있는 수도권 주택 10만 가구의 빠른 착공도 지원한다.

정부가 지난 22일 공공이 비(非)아파트를 매입해 공공임대로 공급하는 방안을 발표한한 데 이어 민간 사업자에 대한 규제 완화에도 나섰다.

27일 국토교통부에 따르면 수도권 규제지역에서 인허가를 받고도 착공하지 않은 주택은 약 32만3000가구에 달한다. 이 가운데 아파트 9만4000가구를 포함한 10만 가구 가량은 착공이 1년 이상 지연 중으로 추산된다.

국토부는 비아파트를 2027년까지 4만1000가구, 2030년까지 11만 가구를 공급할 계획이다.

먼저 도시형생활주택을 역세권의 경우 최대 700가구까지 지을 수 있도록 허용한다. 현행은 500가구가 한도다. 주차공간 확보 의무도 조례를 통해 규정(가구당 최소 0.5대)의 70%까지 완화할 수 있도록 한다.

비어있는 상가나 지식산업센터를 원룸과 오피스텔 등으로 전환하는 사업도 추진한다. 일반공업지역 내 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있도록 허용하는 것이 골자다. 현재는 고시원과 기숙사로만 용도를 변경할 수 있다. 용도변경 시 주차장 확보 의무도 2027년까지 한시적으로 부여하지 않는다.

국토부는 “PF 자금 조달 애로, 공사비 분쟁 등이 이유”라며 “‘현장 애로 해소 지원센터’를 운영해 현장 애로를 접수하고 관련 제도 개선을 추진하겠다”고 밝혔다.

금융 지원도 강화해 이를 뒷받침한다. 도시형생활주택 기금 사업자 대출 한도를 전용 60㎡ 이하는 현행 7000만원에서 1억1000만원으로 늘리고, 금리도 3.8%에서 3.4%로 낮춘다.

전용 60~85㎡는 1억2000만원(금리 3.6%)까지 확대한다. 주거시설로의 용도 변경을 지원하기 위한 기금 대출과 보증, 비아파트 전용 특례 프로젝트파이낸싱(PF) 보증도 신설한다.

정부가 비아파트를 중심으로 민간 사업자 지원에 나서는 것은 최근 아파트 매매가격 상승과 전월세 품귀로 아파트 대체재라 할 수 있는 빌라 등 비아파트 시장으로 수요가 몰리고 있기 때문이다.

서울의 연립·다세대주택 매매거래량은 올해 1분기(1~3월) 1만201건(상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛 자료)으로 2022년 2분기(1만986건) 이후 가장 많았다. 전월세 거래량은 총 3만7764건으로 직전 분기(3만3076건) 대비 14.2% 증가했다. 연립·다세대주택 전월세 거래 중 월세 비율은 63.5%였다.

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정부는 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 도시형생활주택 규제를 완화하고, 비아파트를 주거시설로 전환하는 방안을 마련한다고 발표했다.

현재 수도권에서는 인허가를 받고도 착공하지 않은 주택이 약 32만3000가구에 달하며, 이 중 10만 가구는 1년 이상 지연되고 있다.

특히 민간 사업자에 대한 지원을 강화하며, 금융 지원과 용도 변경 기금을 통해 비아파트 시장의 수요를 확대할 계획이다.

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정부, '빈 상가·지산' 오피스텔 전환 한시 허용…수도권 10만 가구 신속 공급 지원 나선다 🏠🏢

Key Points

정부가 민간의 수도권 주택 공급을 늘리기 위해, 비어있는 상가와 지식산업센터를 오피스텔 등 주거시설로 전환할 수 있도록 2027년까지 한시적으로 허용한다. 🎯
인허가를 받았지만 착공이 1년 이상 지연되고 있는 수도권 주택 10만 가구의 빠른 사업 추진을 위해, PF 자금 등 금융 지원을 강화하고 '현장 애로 해소 지원센터'를 운영하여 규제 개선을 추진할 예정이다. 🚀💰
도시형생활주택의 경우 역세권 최대 700가구까지 건축 가능하도록 허용하고, 주차 공간 확보 의무도 조례에 따라 완화할 수 있도록 하여 공급을 확대한다. 🏗️👍
정부는 이번 규제 완화 및 금융 지원 강화를 통해 아파트 대체재인 비아파트 시장으로 수요가 몰리는 현상에 대응하고, 주택 공급난 해소에 기여할 것으로 기대하고 있다. 📈💡

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

정부가 민간의 수도권 지역 주택 공급을 늘리기 위해 규제 완화에 나섰어요. 🏠 특히 인허가는 받았지만 착공이 지연되고 있는 10만 가구 규모의 주택이 빠르게 사업을 시작할 수 있도록 지원하고, 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 등 금융 지원도 강화하기로 했답니다. 💰

이번 대책의 핵심은 비어있는 상가나 지식산업센터를 원룸이나 오피스텔 같은 주거시설로 용도 변경하는 것을 허용하는 거예요. 🏢➡️🏠 일반공업지역 내 지식산업센터의 경우, 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있게 되는데, 현재는 고시원이나 기숙사로만 가능했었거든요. 또한, 용도 변경 시 주차장 확보 의무도 2027년까지는 면제해준다고 해요. 👍

도시형생활주택에 대한 규제도 완화돼요. 역세권의 경우, 기존 500가구 한도에서 최대 700가구까지 지을 수 있도록 허용하고, 주차 공간 확보 의무도 조례를 통해 완화될 수 있도록 했어요. 🚗이는 최근 아파트 가격 상승과 전월세난으로 인해 비아파트에 대한 수요가 늘고 있는 상황을 반영한 조치로 풀이돼요. 📈

정부는 이러한 민간 사업자 지원을 위해 금융 지원도 강화합니다. 도시형생활주택 사업자 대출 한도를 늘리고 금리를 낮추는 것은 물론, 용도 변경을 위한 기금 대출과 보증, 그리고 비아파트 특례 PF 보증도 신설할 예정이에요. 🏦 이는 사업 추진에 어려움을 겪는 현장의 목소리를 반영하여, PF 자금 조달 문제나 공사비 분쟁 등을 해소하기 위한 노력의 일환이랍니다. 💪

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 정부가 수도권의 주택 공급 활성화를 위해 '비(非)아파트' 규제 완화에 나선 것은 복합적인 배경을 가지고 있어요. 🏠📈 먼저, 아파트 가격 상승과 전월세난 심화로 인해 빌라 등 비아파트 시장으로 수요가 몰리는 현상이 뚜렷해지고 있어요. 실제로 서울의 연립·다세대주택 매매거래량이 2022년 이후 최고치를 기록하고, 전월세 거래량도 늘어나는 추세인데요. 🏘️ 이러한 시장 상황 속에서 3~4인 가족이 거주할 수 있는 적절한 면적의 주택을 신속하게 공급하는 것이 시급해진 상황이에요. 👨‍👩‍👧‍👦

더불어, 인허가는 받았지만 여러 이유로 착공이 지연되고 있는 수도권의 10만 가구 규모 주택 사업에 대한 지원도 필요성이 제기되고 있어요. 🏗️ 국토교통부에 따르면, 수도권 규제지역에서 인허가 후에도 착공하지 않은 주택이 약 32만3000가구에 달하며, 이 중 10만 가구는 1년 이상 착공이 지연되고 있다고 해요. 이러한 지연의 주요 원인으로는 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 조달의 어려움과 공사비 분쟁 등이 꼽히고 있습니다. 💰😓

이러한 문제들을 해결하기 위해 정부는 도시형생활주택 공급을 늘리는 방향으로 규제를 완화하고, 비어있는 상가나 지식산업센터를 오피스텔과 같은 주거시설로 용도 전환할 수 있도록 길을 열어주고 있어요. 🏢➡️🏠 특히, 일반공업지역 내 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있도록 허용하는 것은 주목할 만해요. 이는 단순히 주택 공급량을 늘리는 것을 넘어, 침체된 상가 및 지식산업센터 시장의 활력을 되찾고, 동시에 주거난 해소에 기여하려는 다각적인 접근으로 볼 수 있어요. 💡✨

이번 대책은 과거에도 유사한 논의가 있었음을 보여줘요. 2021년 9월, 정부는 3~4인 가족이 살 수 있는 주택 공급을 늘리기 위해 오피스텔 전용면적 확대 및 바닥난방 설치 허용 범위를 넓히는 등 비아파트 규제 완화를 추진한 바 있어요. (연관뉴스 1) 또한, 2026년 1월에는 공실 상가를 주거용으로 전환할 수 있도록 하는 특별법 추진 계획이 보도되면서, 상가 및 지식산업센터의 용도 전환에 대한 정책적 관심이 지속되고 있었음을 알 수 있어요. (연관뉴스 3, 4) 이는 장기적인 관점에서 도심 내 유휴 공간을 효율적으로 활용하여 주택 공급을 확대하려는 정부의 의지를 엿볼 수 있는 부분이에요. 🎯

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏠🏢

2021년 09월

정부가 도심 주택 공급 확대를 위해 오피스텔 전용면적을 확대하고, 도시형생활주택 건축 기준을 완화하는 방안을 발표했어요. 당시 전문가들은 이러한 조치가 단기적인 주택 공급 확대에는 기여할 수 있으나, 집값이나 전셋값 안정 효과에는 한계가 있을 수 있다는 우려를 내놓기도 했어요. 📈
2026년 01월

정부는 공실이 늘고 있는 상가와 지식산업센터를 오피스텔 등 주거시설로 용도 전환할 수 있도록 특별법 추진을 예고했어요. 이는 건축 규제를 완화하여 주택 공급을 늘리고 상가 공실 문제를 해소하려는 목적이었답니다. 💡
2026년 01월

국회에서는 재건축 사업 추진 시 발생하는 '상가 알박기' 문제를 해결하기 위해 상가 임대차보호법 개정안이 발의되었어요. 이 법안은 재건축 계획 사전 통지 의무화, 기업형 임차인 및 외국 법인에 대한 권리금 회수 기회 제한 등을 포함하며, 도심 주택 공급 속도 향상에 기여할 것으로 기대되었어요. 🏗️
2026년 05월 27일

정부는 민간의 수도권 주택 공급 확대를 위해 도시형생활주택 규제를 완화하고, 상가 및 지식산업센터를 오피스텔 등 주거시설로 전환하는 방안을 발표했어요. 또한, 인허가를 받고도 착공이 지연된 수도권 주택 10만 가구의 빠른 착공을 지원하고 PF 자금 등 금융 지원을 강화하기로 했어요. 이는 최근 증가하는 비아파트 수요에 대응하고 주택 시장 안정화를 꾀하려는 조치랍니다. 🏡💰

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

정부의 이번 조치는 텅 비어 있던 상가나 지식산업센터를 오피스텔 등 주거시설로 전환할 수 있게 함으로써, 특히 수도권 지역에서 주택 공급 부족으로 인한 어려움을 겪는 개인들에게 새로운 주거 옵션을 제공할 것으로 기대됩니다. 🏡 또한, 도시형생활주택의 건설 가구 수를 늘리고 주차 공간 확보 의무를 완화하는 것은 보다 다양한 형태의 주택 공급을 가능하게 하여 개인의 주거 선택 폭을 넓혀줄 수 있어요. 💡 이러한 조치들은 주택 매매 가격 상승과 전월세 품귀 현상 속에서 개인들이 안정적인 거주 공간을 찾는 데 도움을 줄 수 있을 것으로 보여요. 👍

공실률이 높은 상가나 지식산업센터를 보유한 기업들은 이번 규제 완화를 통해 자산의 용도를 변경하여 새로운 수익을 창출할 기회를 얻게 됩니다. 🏢 특히, 일반공업지역 내 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있도록 허용하는 것은 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣을 수 있는 방안이 될 수 있어요. 🚀 또한, 주택 공급 지연 사업장에 대한 금융 지원 강화는 건설사들이 사업을 재개하고 완료하는 데 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다. 💰 하지만, 전환 과정에서 발생할 수 있는 건축 기준 충족이나 예상치 못한 비용 증가 등은 기업들에게 부담이 될 수도 있을 것 같아요. 🤔

정부는 이번 규제 완화를 통해 수도권의 주택 공급을 촉진하고, 민간의 주택 건설을 지원함으로써 부동산 시장의 안정화를 꾀하고 있어요. 📈 인허가를 받고도 착공이 지연된 10만 가구 규모의 주택 사업을 지원하고, 상가·지식산업센터의 주거시설 전환을 허용하는 것은 단기간 내에 주택 공급 물량을 늘리는 데 기여할 것으로 보입니다. 🏘️ 또한, 도시형생활주택 공급 확대 및 금융 지원 강화는 주택 시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으며, 특히 아파트 대체재로서 비아파트 시장의 수요 증가에 대응하는 정책으로 해석될 수 있어요. 📊 다만, 이러한 규제 완화가 부동산 시장에 미칠 장기적인 영향과 잠재적인 부작용에 대한 면밀한 관찰이 필요할 것으로 보입니다. 👀

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 정부의 조치는 수도권 주택 공급 부족 문제를 해소하기 위한 다각적인 노력을 보여주고 있어요. 🏡 인허가는 났지만 착공이 지연되는 10만 가구 규모의 주택 공급을 촉진하기 위해 PF 자금 등 금융 지원을 강화하고, 비어있는 상가나 지식산업센터를 오피스텔 등 주거 시설로 전환하는 규제를 한시적으로 완화하는 것이 핵심이에요. 🏢 이는 단순히 공급량을 늘리는 것을 넘어, 도심 내 유휴 공간을 효율적으로 활용하여 주택 공급난 해소에 기여하려는 의도로 볼 수 있어요. 💡

특히, 일반공업지역 내 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있도록 허용하고, 주차장 확보 의무를 면제하는 조치는 현재 심각한 상가 및 지식산업센터 공실 문제를 해결하는 동시에 주거 공급 부족 문제에도 대응하는 일석이조의 효과를 기대하게 해요. ✨ 더불어 도시형생활주택의 가구 수 제한을 완화하고 주차 공간 확보 의무를 줄여주는 방안은 소형 주택 공급을 더욱 활성화할 것으로 보여요. 🚗

이러한 정책 변화는 아파트값 상승과 전월세 시장 불안정 속에서 비아파트, 즉 빌라 등 연립·다세대주택에 대한 수요가 늘어나는 최근 시장 상황과 맥을 같이 하고 있어요. 📈 실제로 서울의 연립·다세대주택 매매 및 전월세 거래량이 증가하고 월세 비중이 높아지는 추세는 이러한 정책 전환의 필요성을 뒷받침해요. 🤔 이는 곧 주거 시설로서 오피스텔과 도시형생활주택의 역할이 더욱 중요해질 수 있음을 시사해요. 🔑

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

정부가 발표한 도시형생활주택 규제 완화와 상가·지식산업센터의 오피스텔 전환 허용이 2027년까지 한시적으로 시행되는 가운데, 이러한 정책들이 별다른 큰 변수 없이 시장에 안착할 것으로 예상됩니다. 🏘️ 이미 인허가를 받았지만 착공이 지연된 수도권 10만 가구의 주택 공급이 점진적으로 이루어지면서, 시장에서는 공급 확대의 효과가 서서히 나타날 수 있어요. 📈 또한, 정부의 금융 지원 강화 정책이 사업자들의 자금 조달 부담을 덜어주면서, 비아파트 공급 확대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 👍
영향력 확대 및 가속 시나리오

정부의 이번 규제 완화 및 금융 지원이 예상보다 더 큰 시장의 반응을 이끌어내며 주택 공급 확대 효과가 가속화될 가능성도 있어요. 🚀 특히, 주거 시설로 용도 변경이 가능해진 상가 및 지식산업센터들이 빠르게 오피스텔 등으로 전환되면서, 공실률이 높은 지역에서는 새로운 주거 공간 공급이 단기간에 늘어날 수 있습니다. 🏢 더불어, 아파트 대체재로 주목받는 비아파트 시장에 대한 수요 증가가 정책 효과를 더욱 증폭시키면서, 주택 시장 전반의 공급 부족 우려를 완화하는 데 기여할 것으로 예상해 볼 수 있어요. 💡
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

이번 대책이 실질적인 주택 공급 확대 효과를 거두는 데 예상치 못한 난관에 부딪힐 수도 있습니다. ⚠️ 예를 들어, 용도 변경 과정에서 발생하는 예상치 못한 건축 규제나 주차장 확보 문제, 혹은 PF 자금 조달의 어려움이 지속된다면 사업 추진이 지연될 수 있어요. 📉 또한, 과거 관련 기사에서 언급된 바와 같이, 규제 완화가 오히려 단기적인 투기 수요를 자극하거나, 소형 주택 공급 확대에 그쳐 3-4인 가구의 주거 문제를 근본적으로 해결하기 어렵다는 지적이 나올 수도 있습니다. 🤔 이러한 변수들이 발생할 경우, 정책의 효과가 기대에 미치지 못하고 주택 시장의 흐름에 부정적인 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없어요. 😥

[주요 용어 해설 (Glossary)]

도시형생활주택

도시 지역에 건설되는 300가구 미만의 공동주택을 말해요. 🏡 주로 소형 가구를 대상으로 하며, 다양한 형태로 지어질 수 있도록 건축 기준이 완화되어 공급이 비교적 용이한 주택이라고 할 수 있어요. 현재는 최대 500가구까지 지을 수 있도록 허용되어 있지만, 정부는 이를 700가구까지 확대하는 방안을 검토하고 있어요. 또한, 주차 공간 확보 의무도 조례에 따라 완화될 수 있도록 하여 건설 부담을 줄여주려는 노력이 있습니다. 🏘️
지식산업센터

과거에는 '아파트형 공장'으로 불리던 시설로, 여러 기업이 입주하여 산업 활동을 할 수 있도록 한 건물이에요. 🏢 공장뿐만 아니라 연구 시설, 지원 시설 등이 함께 들어설 수 있으며, 제조업뿐만 아니라 IT, 서비스업 등 다양한 업종이 입주하고 있어요. 최근에는 공실 증가로 인해 어려움을 겪는 곳이 많아, 정부에서는 이를 오피스텔 등 주거 시설로 용도 변경할 수 있도록 하는 방안을 추진하고 있답니다. 💡
프로젝트 파이낸싱 (PF)

미래의 자산이나 현금 흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법을 말해요. 💰 주로 대규모 개발 사업에서 많이 사용되는데, 사업 자체의 사업성을 평가하여 자금을 빌리는 방식이에요. 건설 프로젝트의 경우, 사업 주체가 아닌 프로젝트 자체의 미래 수익을 기반으로 금융기관으로부터 자금을 조달하게 된답니다. 최근 부동산 시장 침체로 인해 PF 자금 조달에 어려움을 겪는 사업장이 많아, 정부가 이를 지원하기 위한 방안을 마련하고 있어요. 📈
비(非)아파트

아파트를 제외한 모든 주거 형태를 아우르는 용어예요. 🏠 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 여기에 포함돼요. 최근 아파트 가격 상승과 전월세 품귀 현상으로 인해 비아파트 시장으로 수요가 몰리면서, 관련 주택의 거래량이 증가하는 모습을 보이고 있어요. 📈 정부는 이러한 비아파트 공급을 늘리기 위해 관련 규제를 완화하는 정책을 추진하고 있답니다. 🏘️