"내 집 줄게, 네 집 다오"… 절세 노린 교환거래 3년來 최대

부동산 > 정책·산업 "내 집 줄게, 네 집 다오"… 절세 노린 교환거래 3년來 최대 양도세 줄이기 수요 몰려올 상반기 전국 아파트 305건현행 80% 공제한도 적용받고취득가액 미리 높여두는 전략장기보유·초고가일수록 효과"세제개편안 시행 땐 더 늘 것" 12일 경기 광주시 남한산성에서 바라본 서울 강남·송파구 아파트 단지 전경. 한주형 기자 집을 파는 대신 서로 맞바꾸는 '교환거래'가 다시 늘고 있다. 정부가 양도소득세 부담을 높이는 방향으로 세제를 손질하면서 세금이 더 오르기 전에 양도차익을 미리 확정하고 취득가액을 높여두려는 절세 수요가 움직이기 시작한 것이다. 8·3 세제 개편안이 시행되면 초고가 주택을 중심으로 이런 형태의 거래가 더욱 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 12일 한국부동산원에 따르면 올해 1~6월 전국 아파트 교환거래는 305건으로 집계됐다. 역대 최대치였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 가장 많다. 서울에서는 증가세가 더욱 뚜렷했다. 상반기 교환거래는 57건으로 2009년(79건) 이후 최대였던 지난해 상반기(59건)와 비슷한 수준이다. 2024년 상반기(41건)와 비교하면 39% 늘었다. 특히 서울은 1분기 23건에서 세제 개편 논의가 본격화한 2분기 34건으로 48% 증가했다. ◆ 세금인상 전 '취득가액 리셋' 노려 교환거래는 아파트와 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산을 서로 맞바꾸는 거래 방식이다. 매매나 증여 같은 소유권 이전 방식의 하나로, 집을 맞바꾸더라도 기존 주택을 처분한 것으로 간주돼 양도세를 내야 하고 새로 취득한 주택에 대해 취득세도 부담해야 한다. 그럼에도 집주인들이 교환거래에 관심을 보이는 이유는 미래의 양도세 부담을 줄일 수 있어서다. 시세가 비슷한 주택을 맞바꾸면 양도세를 한 차례 정산하는 대신 새 주택의 취득가액이 교환 당시 거래가액으로 다시 설정된다. 이후 해당 주택을 매도할 때는 높아진 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문에 향후 양도세 부담이 그만큼 줄어든다. 과거 낮은 가격에 주택을 매입해 양도차익이 크게 누적된 장기 보유자일수록 이런 유인이 크다. 업계에서는 특히 초고가 주택 보유자의 관심이 클 것으로 보고 있다. 당장 양도세와 취득세를 부담하더라도 앞으로 더 강화된 세제 아래에서 막대한 양도차익에 대한 세금을 내는 것보다 유리할 수 있기 때문이다. ◆ 다양한 초고가 절세 셈법 나올 듯 정부가 발표한 세제 개편안은 이런 움직임...