금리 하락기에 돋보이는 리츠…대신밸류리츠, 다음달 코스피 입성 예정

최근 한국은행이 기준금리를 인하한 데 이어 하반기에도 추가 인하 가능성이 제기되면서, 장기적인 배당 수익을 기대할 수 있는 리츠(REITs)에 대한 관심이 빠르게 높아지고 있다. 이런 가운데 리츠 상품으로는 올해 들어 처음으로 유가증권시장에 상장을 앞두고 있다.

10일 금융투자업계에 따르면 대신밸류리츠는 다음달 초 상장돼 코스피 시장에 입성한다.

대신자산신탁이 자산관리회사(AMC)로 운용을 맡은 대신밸류리츠는 서울 중구 을지로 중심업무지구(CBD)에 위치한 프라임급 오피스로서 대신파이낸셜그룹의 본사사옥인 자산 ‘대신343’을 기초자산으로 편입하고 있다.

대신343은 지하 7층~지상 26층에 연면적 약 5만3300㎡ 규모의 건물이다. 을지로입구역과 인접해 있고, 남산1호터널을 통해 강남권과의 접근성도 우수해 입지 측면에서 최상위권으로 분류되는 프라임 오피스빌딩이다.

특히 대신파이낸셜그룹 계열사들과 최대 10년간 임차를 확약하는 마스터리스 계약을 체결해 공실 리스크를 사실상 제거한 안정적인 임대 구조를 갖춘 것으로 평가된다. 대신파이낸셜그룹 계열사들과 확약한 계약은 임대료를 매년 2.75% 인상하고, 3년차에는 시장임대료 수준에 따라 최대 10% 범위 내에서 인상할 수 있도록 설계됐다. 인플레이션이나 시장 환경 변화에도 일정한 실질 임대 수익을 확보할 수 있을 것으로 기대된다.

또 트리플넷(Triple Net) 구조의 책임임대차 계약이므로 제세공과금, 시설관리비 등 건물운영비용을 임차인이 납부하기에 리츠는 건물운영비용 부담이 없다. 내부 수요 기반의 임대 구조와 명확한 장기 계약 조건이 맞물리며, 예측 가능한 배당을 원하는 투자자들에게 특히 적합한 리츠라고 대신밸류리츠는 강조했다.

이러한 구조적 안정성 덕분에 대신밸류리츠는 공모가 기준으로 7년평균 연 6.35%의 목표 배당수익률을 제시하고 있다. 프라임 오피스 자산을 대기업집단이 책임임차해 안정성이 높은 현금흐름을 기반으로 한 리츠 중에서는 준수한 수준이다.

대신밸류리츠는 일반적인 리츠가 반기 배당을 하는 것과 달리 분기 배당을 채택하고 있다. 이에 따라 보다 빠른 현금흐름 확보가 가능하며, 배당금을 재투자할 경우 복리효과를 통해 알파 수익률을 기대할 수 있는 점도 투자 매력 요인으로 꼽힌다.

프리 IPO도 성공적으로 마무리됐다. 리테일 파워가 강한 대신증권 외에도 리츠 강자로 불리는 한국투자증권과 삼성증권이 주관사로 참여했다. 덕분에 어려운 시장 환경 속에서도 올해 3월 대신파이낸셜그룹과 기관투자자들의 자금이 2000억원 넘게 몰렸다.

지난 9일에는 싱가포르에서 해외 기관투자자를 대상으로 한 IR 로드쇼도 진행했다. 공모 전 글로벌 투자자를 대상으로 직접 마케팅해 수요층을 확대하기 위해 기획된 행사다.

향후 성장성도 갖추고 있다. 대신밸류리츠는 상장 이후 대신파이낸셜그룹이 보유한 서울 도심권과 강남권 등 핵심 입지 자산을 시장상황에 맞게 안정적으로 편입해 5년 후에는 자산규모 2조 원 이상의 대형 리츠로 성장할 계획이라고 밝혔다.

대신밸류리츠는 오는 12~13일 기관투자자를 대상으로 수요예측을 하고, 23~24일 일반 투자자 대상의 청약을 거쳐 7월 초 코스피 시장에 상장될 예정이다.

금리 인하 사이클 초입에 진입한 가운데 책임 임차 구조, 고정 임대료 조정인상, 분기 배당 등 투자 안정성을 갖춘 구조는 국내외 투자자들에게 매력적인 선택지로 작용할 가능성이 크다.

박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 “대신밸류리츠는 현재 수익성과 향후 성장성을 모두 갖춘 구조로 설계됐다”며 “공모 리츠 시장의 분위기를 반전시킬 수 있는 신호탄 역할을 할 것”이라고 말했다.

한경우 한경닷컴 기자 case@hankyung.com