강북 대개조 핵심…상봉·망우 역세권 '환골탈태' 기대 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

벌써 12월 말, 올 한 해 부동산 시장을 결산하고 내년을 준비하는 시간이 도래했다. 시장 흐름은 어떻게 바뀔지, 어떤 지역과 부동산에 투자해야 할지가 관심사다. 올해 부동산 시장을 정리하면 회복세와 더불어 양극화가 심화한 혼란스러운 장세였다.

올 3월부터 본격 상승한 서울 등 수도권 아파트값은 10월 이후 주춤해지는 등 부침이 심했고 전반적으로 매매·전세 시장 모두 상승 곡선을 그렸다. 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트값은 0.07% 상승한 가운데 서울 4.48%, 수도권 1.90%, 지방 -1.67%를 기록했다. 특히 12월 주택시장은 12월 3일 갑작스러운 계엄 사태와 탄핵 정국으로 혼돈에 빠지는 모양새를 연출하고 있다. 전형적인 비수기인 데다 대출 규제 강화와 실질금리 상승, 환율 급등, 경기 침체, 트럼프 리스크까지 겹치면서 주식시장, 환율시장, 금융시장에 이어 주택과 부동산 시장도 직격탄을 맞고 있다.

내년도 부동산 시장은 과연 어떤 모습으로 다가올까. 주택시장에 영향을 미치는 변수는 다양하고 대내외적 불확실성이 커진 만큼 새해 부동산 경기 예측에 대한 궁금증이 높아진다. 부동산 시장을 바라보는 핵심 관전 포인트로는 탄핵 정국 종료, 공급 대책 등 부동산 정책, 입주 물량 감소, 실물 경기 회복, 금리 인하 등 여러 가지를 꼽을 수 있겠다.

국토연구원, 건설산업연구원, 주택산업연구원 등 국내 연구기관이 최근 발표한 새해 전망 예측 보고서와 전문가 의견에는 상당한 온도 차가 느껴지지만 참고할 내용이 많다. 독자들과 실수요층의 이해를 돕기 위해 주요 연구기관들의 전망자료를 종합하면 어느 정도 추정은 가능하다. 요컨대 전국적으로 집값과 전셋값은 1~2% 강세가 예상된다는 점이다.

서울·수도권의 집값과 전셋값은 동반 상승하는 반면 지방은 집값 약보합, 전세 강보합이 짐작된다. 지방의 경우 입주 물량 감소로 전셋값 하락이 멈추거나 내림 폭이 둔화할 공산이 커 보인다. 전셋값이 오르면 매매가격도 시차를 두고 상승하겠지만 광역시와 중소도시, 고점 대비 하락 폭, 거래량, 입주 물량, 미분양 물량 등 바닥권 탈출 신호 출현 여부에 따라 회복 시기에는 차이가 있다.

긍정적 시각도 제기된다. '상저하고' 장세가 펼쳐질 거란 전망이다. 하반기로 갈수록 대내외적 불확실성 요인이 해소되고 거시경제 여건이 개선될 것이라는 관측으로 정국 안정, 금리 인하, 입주 물량 감소, 경기 회복에 따라 자연스레 부동산 경기도 정상화할 거라는 뜻이다. 그렇게 내다본다면 2025년 상반기가 내 집 마련 적기가 아닐까 판단된다. 주택이든 주식이든 하락할 때가 내 집을 싸게 살 수 있는 호기이며 2026년 이후 서울, 수도권, 지방 할 것 없이 주택 인허가, 착공, 분양, 입주 물량, 즉 공급 지표가 20~40% 급감한다는 민간 통계는 주의 깊게 관찰해볼 필요가 있다.

실수요자 입장에서 경기 예측 못지않게 중요한 선택 과제는 어느 지역이 뜰 것인가, 투자 가치와 주거 가치를 겸비한 슈퍼 아파트는 어떤 단지일까 하는 의사 결정이다. 투자 관점에서 최고 지역은 역시 서울이다. 향후 10~20년간 가구, 소득, 교통, 교육, 생활 기반 시설 등 성장성이 높은 수도로서 구조적·만성적으로 공급 물량이 부족하기 때문이다.

서울 지역은 2022년 기준 주택 보급률 93.7%, 주택 수 약 384만가구로 주택 재고 기준 약 40만가구가 부족하다. 서울의 미래 공간 구조를 바꿀 지역으로 강북권이 새롭게 부상하고 있다. 서울시의 강북 대개조 계획으로 교통망 확충, 도심 복합용도개발(MXD)이 추진되는 곳 중 하나인 상봉, 망우 복합역세권과 중랑구 인근 지역을 주목해 보자. 미래 가격은 미래 가치가 결정하며 장차 지역 변화가 땅값과 집값을 견인하는 요인임은 명약관화다.

지금껏 서울 변방에 속했지만 청량리와 더불어 새로운 도심권으로 떠오르는 상봉, 망우역세권과 묵동, 신내 일대는 환골탈태가 기대되는 성장 지역으로 꼽을 만하다. 지금까지는 망우묘지와 가깝고 슬럼화한 이미지로 각인됐지만 2030년까지 펜타 역세권으로 천지개벽 변화가 예상된다.

망우, 상봉 역세권을 비롯해 중랑구의 미래 가치 요인에는 GTX-B노선(2030년 개통 예정), 중앙선 KTX상봉역 정차 개통(청량리역~상봉역~부산 부전역), 면목선 경전철 추진, 상봉역 복합환승센터 개발, 세종~포천 간 고속도로 개통, 동부간선도로 지하화와 중랑천변 공원화(2029년 완공 목표) 등이 있다.

마지막으로 중랑구의 살기 좋고, 사기 좋은 슈퍼 아파트를 추천하면 표에 있는 내용과 같다. 내 집 마련에 도움이 됐으면 좋겠다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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