강남 르메르디앙 개발, 건축허가 '눈앞'…강남구청 유관부서 협의중

[이데일리 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지에 ‘교보타워 1.5배’ 규모 복합시설을 개발하는 사업(트윈픽스)이 건축허가를 눈앞에 뒀다. 건축허가를 받기 위해 현재 강남구청 유관 부서들이 협의하는 중이다.

이 사업은 시행사 웰스어드바이저스와 현대건설, 마스턴투자운용, 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈이 같이 진행하고 있다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 설계한 ‘창의·혁신 디자인’ 시범사업지로, 작년 서울시 건축심의를 통과했다.

다음달에는 이 사업 관련 9500억원 한도의 대출(브릿지론) 만기가 다가온다.

3월 건축허가 신청…유관부서 협의 끝나면 허가 예정

7일 강남구청에 따르면 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지 복합개발사업(트윈픽스)은 지난 3월 14일 구청에 건축허가 신청이 접수돼서 관계 부서들이 협의를 진행 중이다.

협의가 끝난 후 특이 사항이 없으면 건축허가를 받게 된다. 올해 하반기쯤 착공에 들어갈 것으로 예상된다.

(자료=서울시)

이 사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 8층~지상 36층, 연면적 13만9838.2㎡ 규모의 업무시설(오피스), 오피스텔 132실, 숙박시설(호텔 65실), 근린생활시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이다.

마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)가 사업시행자를 맡아 진행하고 있고, 현대건설이 시공사로 참여할 예정이다.

마스턴제116호강남프리미어PFV의 주주별 지분율은 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 순이다.

사업시행자가 제안한 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성돼 있다.

연면적은 13만9838.2㎡로, 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.5배 규모다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계했다.

이 사업지는 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 개발이익 일부를 공공기여로 확보함으로써 민간 개발사업 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진한다.

르메르디앙 호텔 개발사업의 경우 토지 용도지역 변경(사업지 중 제3종 일반주거지역→일반상업지역으로 상향)으로 약 2573억원의 공공기여가 발생할 계획이다.

이 사업은 작년 10월 22일 열린 서울시 제17차 건축위원회에서 건축심의를 통과했다. 건축위원회는 사업지 내부에 계획된 실내형 공유공간에 다양한 공간을 경험할 수 있는 계획으로 새로운 랜드마크를 조성하고자 했다.

또한 주민의 이용 편의성을 고려해서 그린클라우드 공간을 제시해서 새로운 타입의 도심 휴식공간을 제공했다.

강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 조감도 (자료=서울시)

9500억 한도 대출, 다음달 만기…현대건설 ‘연대보증’

다음달에는 이 사업 관련 9500억원 한도의 대출(브릿지론) 만기일이 다가온다.

특수목적회사(SPC) 힐스테이트베스트제일차 등 대주들은 시행사 마스턴제116호강남프리미어PFV 등과 작년 9월 체결한 대출약정에 따라 총 9500억원 한도 이내에서 대출을 순차적으로 실행한다.

트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 6000억원 △트랜치B 2000억원 △트랜치C 1500억원이다. 대주 간 주요 담보 및 상환순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 대출 순이다.

힐스테이트베스트제일차는 대출약정금 700억원의 트랜치C 대주 중 하나로 참여했다.

힐스테이트베스트제일차가 자산유동화 기업어음(ABCP)를 발행해서 조달한 자금으로 마스턴제116호강남프리미어PFV에 대출을 실행하고, 마스턴제116호강남프리미어PFV가 지급하는 대출원리금 및 ABCP 차환발행 대금 등을 재원으로 기존에 발행한 ABCP를 상환하는 구조다.

이 유동화거래의 주관회사는 LS증권(구 이베스트투자증권)이다. LS증권은 자산관리자도 맡고 있다.

대출원금은 다음달 27일로 설정된 대출만기일에 일시상환된다. 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기상환이 가능하다. ABCP 만기도 다음달 27일로 같다.

다만 기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 마스턴제116호강남프리미어PFV의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다. 이에 현대건설은 힐스테이트베스트제일차가 보유한 대출채권에 대해 연대보증을 섰다.

현대건설은 대출약정금의 130%를 한도로 마스턴제116호강남프리미어PFV가 힐스테이트베스트제일차 등 트랜치C 대주에게 부담하는 대출원리금 등 채무에 대한 연대보증을 약정했다. 이를 통해 기초자산의 신용도를 높였다.

SPC 아몬드블루는 트랜치A 대출의 대주 중 하나로, 약정한도는 1000억원이다. 해당 대출채권도 ABCP 발행으로 유동화가 이뤄졌다.

기초자산인 대출채권과 ABCP 제2-2회차 만기는 다음달 27일로 동일하다. 이 유동화거래의 주관회사는 메리츠증권이다.

아몬드블루는 유동화증권 차환발행위험을 통제하고 상환 가능성을 높이기 위해 작년 9월 메리츠증권과 사모사채 매입확약 합의서를 체결했다.

기초자산인 대출채권의 기한이익이 상실되거나, 유동화증권 만기일에 유동화증권 상환재원이 부족해지는 등 일정 사유가 발생하면, 메리츠증권은 아몬드블루가 기존에 발행한 유동화증권 상환에 필요한 금액으로 발행하는 사모사채를 1000억원 한도 이내에서 인수해야 한다.