PF 개발에 ‘시민리츠’ 모델 활용 어떻게?

지역 개발 사업에 주민들이 투자한 리츠를 활용해 개발 이익을 공유하자는 제안이 나왔다. 부동산 경기 변동에 취약한 프로젝트 파이낸싱(PF) 개발 방식의 자금조달 문제를 보완하면서 동시에 개발 이익도 주민들이 함께 향유할 수 있다는 점이 장점으로 거론된다.

2일 박주민 더불어민주당 의원실이 개최한 ‘시민리츠모델 정책토론회’에서는 이 같은 제안이 나왔다. 발제를 맡은 백두진 경기주택도시공사(GH) 부동산금융사업단 단장은 지역 주민이 출자하는 시민리츠를 설립해 재원을 공공부지개발, 기반시설개발 등에 투자하는 방안을 제시했다.

시민리츠는 지역 주민과 공공이 자금을 출자하는 방식으로 설립된다. 안정적 배당을 위해 소규모 재건축의 공공기여 임대주택을 활용한다. 정부나 지자체가 직접 임대주택을 사들이는 대신 시민리츠가 이를 매입하는 것이다. 보통 용적률 상향에 따른 일부를 임대주택으로 공급하는데, 공공에서는 이를 건설원가로 매입한다. 시민리츠가 임대주택을 건설원가로 매입하면 안정적인 배당 재원을 확보할 수 있게 되는 셈이다. 여기에 추가로 임대주택 입주자도 보증금을 내거나 또는 출자자로 시민리츠에 참여할 수 있다. 임대주택이라는 자산이 확보된 상태이기 때문에 전략적 투자자(FI)를 유치해 투자재원을 확충하는 것도 가능하다.

이처럼 시민리츠 규모가 커지면 지역 개발투자 사업에 안정적으로 자금 조달이 가능해지고, 개발 이익도 임대주택 세입자, 지역 주민 등이 모두 지분에 따라 공유받을 수 있게 된다.

기존 PF 개발 방식은 부동산 경기가 나빠지면 자금 조달에 어려움을 겪는 문제가 있다. 부동산 경기가 좋을 경우 시행사가 이익을 커지며 과잉 투자가 발생해 부실 발생 우려도 커진다. 시민 리츠는 이 같은 PF 개발 방식의 단점을 보완할 수 있다는 게 백 단장의 구상이다.

시민 리츠 개발 방식이 현실화되기 위해서는 제도적 보완이 필요하다. 리츠 주식을 해당 부동산이 위치한 지역 주민에게 우선 제공하고, 주주로 참여할 수 있는 ‘지역상생리츠법(부동산투자회사법 개정안)’이 우선 개정돼야 한다. 또 공공임대 입주자가 리츠의 주주로 참여할 길을 열어주기 위해 ‘공공주택 특별법’ 개정도 필요하다.

백 단장은 “시민이 투자하고 시민이 배당받는 시민리츠는 재정의 과도한 부담 없이 도시 미래 경쟁력을 확보하기 위한 투자 재원을 마련하고, 건설사와 조합, 일반 시민이 개발 이익을 고르게 향유해 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진할 수 있다”고 강조했다.

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