CBRE코리아 “한국 데이터센터, 대체투자 핵심 자산군 부상”

국내 데이터센터 시장이 인공지능(AI) 수요 확대와 공급 제약, 글로벌 자본 유입이 동시에 작용하며 대체투자 핵심 자산군으로 부상했다는 분석이 나왔다.

13일 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발간한 ‘한국 데이터센터 투자: 공급 제약이 만드는 희소성 프리미엄과 Exit 가능성 진단’에 따르면 전력과 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 희소성 프리미엄이 확대되면서 우량 데이터센터 자산의 엑시트(투자회수) 가능성도 함께 주목받고 있다.

보고서는 생성형 AI 확산에 따른 글로벌 데이터센터 수요 확대와 국내 공급 제약을 종합적으로 분석하고, 전력과 우량 임차인을 확보한 자산의 희소성 프리미엄, 글로벌 투자자 관심 확대, 매수자 풀 다변화에 따른 엑시트 가능성을 주요 투자 포인트로 제시했다.

보고서에 따르면 글로벌 데이터센터 수요는 생성형 AI 확산을 계기로 구조적 성장 국면에 들어서고 있다. 글로벌 데이터센터 전력 소비량은 2015년 약 200TWh(테라와트시)에서 2030년 약 1100TWh를 넘어설 것으로 전망된다.

한국 데이터센터 시장은 통신사 중심의 초기 단계를 지나 자산운용사와 글로벌 전문 사업자가 주도하는 고도화 단계로 접어들었다. 수도권 데이터센터 공급량은 2028년까지 1450MW를 넘어설 것으로 예상되지만, 신규 개발 가능 지역은 전력 확보 여부에 따라 제한적으로 선별되고 있다. 이에 따라 시장은 전력 확보가 가능한 지역을 중심으로 재편되는 ‘전력 추종형’ 구조로 전환되고 있다.

수도권 데이터센터 임대차 시장도 공급 희소성을 반영하고 있다. 수도권 데이터센터 공실률은 5% 미만을 유지하고 있으며 평균 임대료는 지난해 2019년 대비 70% 이상 상승했다. 공급 물량이 시장에 나오기 전부터 수요자들이 면적을 선점하면서 임차 수요 확보 시점도 앞당겨지고 있다.

투자자들의 가격 상승 기대도 높다. CBRE코리아의 2026년 투자자 의향 설문조사에서 국내 투자자의 88%가 데이터센터 자산 가격 상승을 전망했다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 “한국 데이터센터 시장은 글로벌 AI 수요 확대와 공급 제약, 자본 유입이 맞물리며 투자 매력과 엑시트 가능성이 함께 부각되는 전환기에 있다”면서도 “데이터센터는 설비와 운영, 기술 변화의 영향을 크게 받는 만큼 임대차 구조와 재계약 가능성, 기술 진부화 대응 비용 등을 종합적으로 검토하는 정밀한 투자 전략이 필요하다”고 말했다.

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