100억짜리 건물 샀는데 월세 받아도 적자...‘갓물주’ 공식 깨져버린 이유는

부동산 > 투자 상품 100억짜리 건물 샀는데 월세 받아도 적자...‘갓물주’ 공식 깨져버린 이유는 업데이트 : 2026.09.18 10:46 닫기 권기택 건국대 미래지식교육원 교수“건물 짓지 전 임차인부터 정해야”실전형 건축주 위한 ‘건축주대학’ 권기택 건국대 미래지식교육원 교수 100억원짜리 건물에서 공실 없이 월 2500만원의 임대료를 받는다. 언뜻 적지 않은 수익처럼 보인다. 하지만 건물을 살 때 70억원을 대출받았고 금리가 연 5%라면 얘기가 달라진다. 연간 이자만 3억5000만원, 한 달로 따지면 2916만원이다. 임대료를 꼬박 받아도 매달 416만원이 모자란다. 재산세 등 보유 비용은 아직 계산하지도 않았다.권기택 건국대 미래지식교육원 교수는 요즘 중소형 빌딩 시장을 설명하는 단어로 ‘역마진’을 꼽았다. 그는 “실투자금으로 30억~50억원을 넣고도 매달 2000만~3000만원씩 손실을 보는 건축주도 적지 않다”며 “과거처럼 대출을 활용해 건물을 사거나 짓기만 하면 수익이 커지는 시대는 지났다”고 말했다.그렇다고 빌딩 투자의 시대가 끝났다는 얘기는 아니다. 성공 방정식이 달라졌다는 게 권 교수의 설명이다. 건물을 먼저 지어 놓고 임차인을 구하는 게 아니라 어떤 임차인을 받을지 먼저 정하고 그에 맞춰 건물을 기획해야 한다는 것이다.권 교수는 건국대 미래지식교육원에서 ‘건축주대학’ 과정을 운영하고 있다. 예비 건축주와 기존 건물주에게 상권 분석부터 금융·설계·시공, 임대차와 자산관리까지 가르치는 과정이다. 특히 프랜차이즈 본사 실무자들이 직접 어떤 건물을 고르는지 설명하는 ‘테넌트·리테일(Tenant & Retail)’ 과정에 공을 들이고 있다.-요즘 건축주들의 가장 큰 고민은“한마디로 역마진이다. 과거에는 건물 임대수익률이 연 3.5% 이상인데 대출금리가 2.5% 안팎이었다. 대출을 많이 활용할수록 자기자본 수익률이 높아질 수 있었다. 지금은 반대인 경우가 많다. 예를 들어 100억원짜리 건물을 사면서 70억원을 대출받았다고 해보자. 보증금 5억원에 월세 2500만원을 받으면 단순 임대수익률은 약 3.2%다. 그런데 대출금리가 5%면 이자가 월 2916만원이다. 공실이 없어도 416만원이 적자다. 여기에 공실이 생기거나 임차인이 월세를 연체하면 손실은 더 커진다. 재산세 같은 보유 비용도 별도다. 200억~300억원짜리 건물에서 100억원 정도 자기자본을 투입하고도 매달 1000만원 넘게 ...