한남3구역 등 재개발 입주권도 토허제 대상…실거주 의무 어떻게 채우나

정부와 서울시가 강남·서초·송파구와 용산구 내 재개발·재건축 아파트 입주권도 토지거래허가 대상에 포함된다는 점을 명확히 할 방침이다.

입주권은 기존 주택 철거·멸실로 실거주 2년 의무를 즉시 채우기 어려운 만큼 새 아파트 준공 이후 실거주 의무를 이행하겠다는 확약을 받고 허가를 내주는 방안이 유력하다. 유주택자가 토지거래허가구역 내 집을 살 경우 기존주택 처분 기간은 6개월이 적용될 가능성이 크다.

15일 국토교통부에 따르면 국토부와 서울시는 조만간 토지거래허가구역 운영 가이드라인을 확정해 발표할 예정이다. 지난달 24일부터 토지거래허가구역이 확대 지정된 강남3구와 송파에서 토지거래허가제도(토허제) 적용을 둘러싼 혼선이 커지고, 관련 민원이 급증한 데 따른 조치다.

국토부는 재개발·재건축 조합원이 앞으로 지어질 새 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권 역시 토지거래허가 대상이라고 보고 있다. 현행 부동산거래신고법은 허가구역에 있는 토지의 소유권 취득을 목적으로 하는 계약(권리)도 허가 대상으로 명시하고 있기 때문이다.

이에 따라 관리처분계획 인가를 받은 강남3구와 용산구에서 재개발 주택 거래 때는 갭투자를 할 수 없고, 세대원 전원이 무주택이어야 주택 구매가 가능할 것으로 보인다.

실거주 의무 이행 시점은 준공 이후로 유예될 수 있다. 일반적으로 관리처분계획 인가 이후 철거, 이주, 착공, 준공까지는 5∼6년이 걸린다. 용산구 재개발 지역인 한남3구역의 경우 2023년 관리처분계획 인가를 받았고, 현재 주민 이주가 마무리 단계에 있다. 철거를 앞둔 곳에서 실거주 의무를 채울 수는 없기 때문이다.

아파트 입주권 매수자는 토지거래허가를 신청할 때 제출하는 '토지이용계획서'에 입주 예정 시점과 실거주 계획을 명시해 일종의 '확약'을 한 뒤 허가받는 방안이 검토되고 있다. 허가권자인 구청들 사이에서는 유주택자가 집을 살 때 기존주택 처분 기한은 토지거래허가가 난 날로부터 6개월로 통일해 적용하고, 처리 방식은 매매와 임대 모두 허용하자는 공감대가 형성되고 있다.

현재 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 기준이 각기 다르다. 일부 동(洞)이 토지거래허가구역인 양천구(1년), 성동구(6개월), 영등포구(6개월) 등도 기한이 제각각이다.

토허제 확대 지정 이후 아파트 거래는 뚝 끊긴 상태다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 토허제가 시행된 지난달 24일부터 이달 14일까지 3주간 서초구와 용산구 거래 신고는 한 건도 없었다.

강남구에서는 이달 4일 도곡동 도곡렉슬 134㎡가 44억원에 거래되는 등 11건의 거래가 이뤄졌다. 송파구(3건)에서는 토허제 해제 지역에서 제외된 잠실주공5단지 76㎡가 35억6700만원에 거래되며 신고가를 썼다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com