트럼프發 3중 한파 ‘상업용부동산 시장’ 혹한기 대비법[0과 1로 보는 부동산 세상]

'고관세·고금리·고환율' 3중고 속 부동산 투자 해법

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 트럼프의 귀환이 우리나라 상업용부동산 시장에 한파를 예고하고 있다. 재선 제약이 없는 2기 행정부다. 그의 극단적 보호무역 정책이 시장에 미칠 파장에 우려가 커지고 있다.

변화의 신호는 이미 감지되고 있다. 트럼프의 ‘모든 수입품 10~20% 관세’ 공약에 원달러 환율은 1,400원을 돌파했다. 여기에 고관세발 인플레이션 우려로 미국의 금리인하도 지연될 전망이다. 상업용부동산 시장이 고관세·고금리·고환율의 3중고에 직면했다.

서울 3대 권역은 각자 다른 방식으로 이 한파를 맞이할 것으로 보인다. CBD(도심)의 경우, 주요 임차인인 금융기업들이 긴축에 나설 가능성이 크다. GBD(강남)는 테크기업들의 구조조정 여파를, YBD(여의도)는 외국계 금융사들의 축소 움직임을 경계해야 한다.

가장 큰 타격이 예상되는 건 수출 기업이 밀집한 권역이다. KIEP(대외경제정책연구원)는 트럼프의 관세 정책으로 한국 수출이 크게 감소할 것으로 전망했다. 판교 테크노밸리나 구로디지털단지 등 수출 중심 기업이 많은 지역의 임대시장 약세가 불가피해 보인다.

새로운 기회도 존재한다. 원화 약세로 인한 해외 투자자들의 국내 부동산 투자 수요다. 실제로 최근 주요 외국계 투자사들의 한국 부동산 실사가 증가하고 있다. 미국의 고금리로 인한 글로벌 투자자의 아시아 관심 증가가 호재로 이어질지 관심사다.

물류부동산은 희비가 교차한다. 교역량 감소는 부정적이나, 공급망 재편에 따른 새로운 수요가 발생할 수 있다. 특히 신선식품 보관 등 콜드체인 시설은 내수 중심 수요로 상대적 강세가 예상된다.

투자 전략은 새로운 접근이 필요하다. 단기적으로는 안정성 높은 코어 자산 중심의 보수적 접근이 바람직하다. 특히 국내 대기업이나 다국적 기업이 장기 임차한 우량 자산에 집중할 필요가 있다.

임대인은 기존 임차인 관리에 집중해야 한다. 공실 발생 시 새로운 임차인 유치가 쉽지 않은 만큼, 기존 임차인과의 재계약에서 유연성을 발휘할 필요가 있다. 특히 수출 기업 임차인의 경우, 실적 악화에 따른 임대료 연체나 축소 이전 가능성에 대비해야 한다.

향후 2년은 고비다. 2021~2022년 저금리 시기에 성사된 거래들의 대출 만기가 2025년부터 도래하기 때문이다. 고금리 장기화 시 리파이낸싱 리스크가 현실화될 수 있다, 선제적인 자금 조달 계획 수립이 필요하다.

관건은 체력이다. 충분한 현금흐름을 확보한 투자자는 이번 한파를 기회로 활용할 수 있다. 반면, 레버리지가 높은 투자자들은 선제적인 출구전략 검토가 필요하다. 브레이크 없는 트럼프의 2기 행정부, 그가 몰고 온 한파를 이겨내기 위해서는 단단한 월동 준비가 필요하다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)