“토허제 피했다고 쉽게보고 낙찰 받으면 낭패”…‘대출받으면 실거주’ 규제, 경매시장 타격

정부의 초강력 대출 규제로 인해 일반 매매·분양 시장은 물론, 경공매 시장도 혼란을 겪고 있다.

경매 낙찰자가 주택을 담보로 경락잔금대출을 받은 경우 원칙적으로 6개월 내 전입 의무가 발생한다는 게 금융당국의 입장이어서 투자수요가 많은 경매 시장 또한 타격을 받을 전망이다.

6일 경매업계에 따르면 현재 경매 대출 취급 은행들은 6·27 대출 규제 시행 이후 경매에서 낙찰된 주택을 담보로 경락잔금대출을 받을 경우 수도권은 6억원 한도와 6개월 내 전입 의무가 발생한다고 안내 중이다.

1주택자 6개월 내 처분 조건 대출 허용, 2주택 이상 대출 금지 또한 적용된다.

그동안 경매로 낙찰받은 주택은 토지거래허가구역이라도 실거주 의무가 없었다. 이로 인해 토허구역 확대 재지정 이후 아파트 수요가 경매로 몰리며 서울 아파트 낙찰가율이 대폭 높아졌다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 2022년 6월 이후 최고치를 기록했다.

하지만 정부의 대출 규제가 시작되며 경매 시장도 즉각 반응했다. 서울 용산구 이촌동 ‘강촌아파트’ 전용 84㎡는 감정가 17억9200만원에 경매에 부쳐졌지만 응찰자가 단 한 명도 나타나지 않았다. 동일 면적이 지난달 19일 27억원에 팔리며 최고가를 기록한 점을 감안하면 9억원 가까운 시세 차익이 예상되지만 최근 대출 규제로 경매 시장이 직격탄을 맞았다는 분석이 나온다.

이달 서울의 한 빌라를 경락잔금대출을 이용해 낙찰받을 계획이었던 A씨는 “경매장에서 만난 대출 상담사에게 문의하니 지난달 28일부터 강화된 대출 규제가 적용돼 주택담보대출인 경락잔금대출을 받으면 경매도 똑같이 6개월 내 실입주를 해야 한다고 한다”며 “당장 입주가 어려운 사람은 100% 자기 돈 없이 낙찰받기도 어렵게 됐다”고 말했다.

경매 시장에서는 현재 토지거래허가구역 내 경·공매 주택의 경우 낙찰자에게 실거주 의무가 배제되는 것과는 형평성에 어긋난다는 지적이 나온다.

부동산거래신고등에 관한 법률에서 민사집행법상 경매 절차에 따라 토지를 매수하는 경우는 예외적으로 토지거래허가를 받지 않도록 하고 있다. 그러나 이번 대출 규제를 적용할 경우 토허제 배제의 의미가 사실상 사라지는 셈이다.

경매업계의 한 관계자는 “현재 강남3구와 용산구 등 토허구역내 인기 아파트는 실거주 의무가 없다보니 경매 시장에서 응찰자가 몰리고 고가 낙찰이 줄을 이었는데, 앞으로 경락잔금대출을 이용하면 토허제 배제가 의미가 없어진다”며 “토허제보다 대출 규제가 더 강력한 셈”이라고 말했다.

이번 6·27 대출 규제로 과열 조짐을 보이던 경매 열기도 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 특히 경락잔금대출을 받는 주택에 전입 의무가 부과된다면 실수요가 상대적으로 많은 서울 인기지역 아파트보다는 수도권 빌라 등 비아파트 경매에 타격이 클 것으로 예상된다.

경매로 나온 빌라는 대부분 싼 값에 낙찰받아 임대를 놓은 뒤 추후 매도해 시세차익을 얻으려는 투자 수요자들의 응찰이 많기 때문이다.

이주현 지지옥션 선임연구위원은 “6억원 대출 한도로 인해 앞으로 고가주택 경매도 타격이 예상되는데 경매 특성상 전입 의무는 더욱 치명적인 제약이 될 것”이라며 “수도권 아파트나 빌라 등 비아파트 경매는 낙찰가율이 더 하락할 수 있다”고 진단했다.

일각에서는 이러한 대출 규제가 채권회수라는 경매 본연의 목적에 맞지 않는다는 지적도 나온다. 경매 응찰자가 없어 유찰이 거듭되면 최저 입찰가와 낙찰가격이 떨어질 수밖에 없고, 결국 금융기관을 포함한 채권자들은 채권회수액이 감소해 손해가 커진다.

한 경매업계 관계자는 “경매의 목적은 낙찰자가 아니라 채권자의 권익 보호를 위해 법원이 강제 집행으로 채권을 회수하는 것이어서 토허제 뿐만 아니라 정비사업의 조합원 지위양도 금지 조항도 경매에선 예외로 인정하고 있다”며 “실수요자 위주의 대출도 중요하지만 경매의 기본 취지를 고려한다면 실거주 의무는 재검토할 필요가 있다”고 말했다.

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