토허제 지정 뒤 빌라 거래 아파트 웃돌아…규제 틈새 수요

3월24일~4월1일 강남3구·용산 거래 분석
빌라 13건 거래될 때 아파트는 은마 2건 뿐
용산구 한남유림빌라 50억원에 직거래돼

토지거래허가제가 확대 시행되면서 서울 아파트 거래량이 급감했다. 이번 주 서울 아파트 매매 가격은 0.11% 상승했으나 일주일 전 상승세 0.25%와 비교하면 상승세가 절반 이하로 위축됐다. 사진은 30일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 2025.03.30. [서울=뉴시스]

토지거래허가구역 지정 이후 서울 강남3구와 용산구에서 규제를 적용받지 않는 비(非)아파트 거래가 아파트 거래량을 웃돈 것으로 나타났다.

3일 우리은행 WM영업전략부가 토지거래허가구역 지정 후 해당지역 주택 유형별 매매거래를 분석한 결과, 토허제 효력이 시작된 지난달 24일부터 이달 1일까지 9일간 이 지역에서 아파트는 2건 거래될 때 빌라(연립·다세대)는 13건 거래된 것으로 나타났다.

지역별로는 강남구에선 아파트 거래 2건, 연립·다세대 거래 2건이 이뤄졌다. 송파구는 무려 7건이 빌라 거래였고, 용산구도 3건이었다. 이 기간 단독·다가구 주택 거래는 없었다.

거래 유형별로 보면 중개거래가 7건, 직거래가 6건으로 직거래 비중이 46%로 높게 나타났다.

특히 한남뉴타운 등 정비사업 개발 호재가 있는 용산구 한남동에서 한남유림빌라 전용면적 174.72㎡ 연립이 50억원에 직거래로 거래됐다. 이는 비슷한 시기 강남구 대치동은마 아파트 전용면적 76.79㎡ 2건의 실거래가 30억2000만원~30억7000만원을 넘어선 것이다.

토허제 지정 이후 강남3구와 용산구에서 거래된 아파트는 강남구 대치동 은마아파트가 유일했다. 나머지 서초구와 송파구, 용산구는 4월1일 기준 아직 실거래 신고가 없었다.

이는 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 서울 아파트 시장이 숨 고르기에 들어갔음을 방증하는 것으로 보인다. 상급지 갈아타기 등 추격 매수가 진정되면서 토허제 규제를 벗어난 마포구, 성동구 등 한강벨트로의 풍선 효과도 나타나지 않고 있다는 게 우리은행 WM영업전략부의 설명이다.비아파트 외에도 경매시장을 활용한 재건축·재개발 단지에서 투자 성격 매수도 나타날 것으로 보인다. 경매에서 취득한 주택은 실거주 의무가 없어 낙찰 후 임대를 줄 수 있다는 이점이 있는 탓이다.

지난 1일에도 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡(16층)가 감정가 51억원의 매물이 51억2999만원에 낙찰되며 낙찰가율 100.6%를 기록하기도 했다. 응찰자는 20명이 몰렸다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수도권 주요 지역을 중심으로 주택담보대출과 거래시장의 불법행위 단속을 정부가 공언한 만큼 당분간 거래시장의 휴지기가 이어지며 4월부터 서울 주택시장은 한탬포 쉬어가는 분위기가 만들어질 전망”이라며 “다만 아파트 분양 물량과 비아파트 주거 상품은 토허제 규제 틈새역할을 할 수 있는 만큼 만에 모를 풍선효과를 예방하기 위한 꾸준한 시장 모니터링이 필요한 상황”이라고 분석했다.

한편 서울시는 이날 ‘압여목성’(압구정·여의도·목동·성수전략정비구역) 등 주요 재건축단지 4곳 총 4.58㎢ 구역을 토지거래허가구역으로 재지정했다.

[서울=뉴시스]