토허제 묶인 서울, 15만채 공급은 겹규제에 묶여

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10·15 대책 효과 위해 공급확대 필요… 재건축 초과이익환수 등 규제 발목
서울 재개발-재건축 구역 676곳중, 385곳은 ‘시행인가’ 초기 문턱 못넘어
與, 뒤늦게 “주택공급 확대 TF 구성”

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지. 2025.10.15 뉴스1

서울에서 추진되는 재개발·재건축 사업의 절반에 가까운 15만3000채가 사업 초기 단계를 벗어나지 못하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 초강력 수요억제책을 내놓긴 했지만 서울 주택 공급은 재건축·재개발 겹규제에 묶여 여전히 속도를 내지 못하고 있는 것이다.

20일 주택산업연구원에 따르면 서울에는 676곳이 정비사업(재개발·재건축) 구역으로 지정돼 있다. 총 주택 물량은 36만7082채에 이른다. 하지만 이 가운데 385곳, 15만3641채(41.9%)는 사업 초기 단계인 사업시행인가 문턱을 넘지 못한 상태다.

연구원에 따르면 서울에서 정비사업이 늦어지고 있는 하위 25% 구역은 사업의 첫 단추인 안전진단을 마무리하고 추진위원회를 구성하는 데만 평균 8년 7개월이 걸렸다. 속도가 빠른 상위 25% 구역이 평균 3개월 만에 마무리한 것과는 대조적이다.

전문가들은 공사비 급등으로 조합원 분담금 부담이 커지는 상황에서 재건축 초과이익환수제나 기부채납 등 여러 규제가 함께 작용하고 있기 때문이라고 분석하고 있다. 이 같은 지적을 반영해 정부는 지난해 재건축 초과이익환수제를 폐지하겠다고 밝혔지만, 최근 시행으로 선회한 상태다. 여기에 분담금을 감당하기 어려운 조합원이 이번 10·15 부동산 대책으로 자신의 집을 팔고 정비사업 구역에서 빠져나오는 길도 막힌 상태다.

정부가 그동안 발표한 도심 유휴부지나 신규 택지 공급도 속도를 내지 못하고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “공사비가 급격히 오르면서 정비사업 환경이 과거와는 달라졌다”며 “주택 공급 확대라는 목적 달성을 위해 재개발·재건축 사업의 공공기여 방식 등 여러 규제를 재검토해야 할 때가 됐다”고 지적했다.

주택 공급 확대가 필요하다는 지적이 계속되자 이날 더불어민주당은 ‘주택시장안정화 태스크포스(TF)’를 구성하기로 했다. 또 지역별·연도별 공급계획을 밝히는 수도권 공급지도를 올해 안에 공개하기로 했다. 정비사업 인허가 단계별 과정을 병렬로 진행해 속도를 내는 법안도 11월 중 통과시킬 방침이다.

윤명진 기자 mjlight@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com
조동주 기자 djc@donga.com