집값이 물가보다 17배 올랐다니…다시 규제 조일까

서울 성동구·과천, '투기과열' 요건 충족…강남3·용산구보다 뜨거워
5월 성동구·과천 물가 대비 주택가격 상승 8.9배·17.3배↑
투기과열지구 지정시 '대출부터 세금까지' 전방위 규제 영향
"가용 정책 수단 총망라 검토"…이재명 정부 고작 2주일 '부담'

[이데일리 최정희 기자] 서울 성동구와 경기 과천이 투기과열지구로 지정된 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구 못지않은 상승세를 보이고 있다. 이들 지역은 석 달가량 조정대상구역(과열), 투기과열지구 필수요건을 충족하고 있다.

물가상승률 대비 집값 몇 배로 뛴 곳 확산

17일 한국부동산원에 따르면 국토교통부는 집값 급등 우려 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정하고 있다. 특정 지역의 최근 석 달간 집값 상승률이 같은 기간 물가상승률보다 1.3배를 초과할 경우엔 조정대상지역, 1.5배를 초과하면 투기과열지구로 지정할 수 있는 필수 요건이 된다.

이를 기준으로 보면 이미 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가제가 적용되고 있는 강남구, 서초구, 용산구는 석 달 연속 해당 기준선을 넘어서고 있다. 송파구는 넉 달째 물가상승률보다 1.3배~1.5배를 초과하는 집값 상승률을 기록하고 있다.

서울 남산에서 바라본 강북의 아파트들.(사진=이데일리DB)

강남3구와 용산구 못지않은 상승세를 보인 곳도 있다. 서울 성동구 주택매매종합지수는 5월 101.52로 석 달 전 대비 2.7% 올랐다. 이는 같은 기간 서울 지역의 물가상승률(0.3%) 대비 8.9배 오른 것이다. 3월엔 최근 석 달 간 집값 상승률이 물가상승률 대비 1.3배를 기록했고, 4월엔 3.3배로 집값 상승폭이 커졌다. 5월엔 4월 대비 두 배 이상 커진 것이다.

과천도 마찬가지다. 과천은 5월 주택매매종합지수가 102.40으로 최근 석 달 간 5.2% 올라 경기도 물가상승률(0.2%) 대비 무려 17.3배 상승했다. 전국 시군구 중 물가상승 대비 주택 가격이 가장 많이 뛴 것이다. 3월엔 집값 상승률이 물가상승률 대비 2.8배, 4월엔 7.3배를 기록했다.

성동구와 과천 외에 광진구, 마포구, 양천구, 영등포구, 동작구와 용인 수지구도 4월, 5월 집값 상승률이 물가상승률의 1.3~1.5배를 초과했다. 5월에만 기준치를 초과한 곳까지 살펴보면 안양 동안구, 성남시, 성남시 수정구·분당구, 용인시, 하남시 등으로 확대된다.

다만 물가 상승률 대비 기준치를 초과한 집값 상승률은 조정대상지역, 투기과열지구로 지정될 수 있는 필수요건일 뿐, 해당 요건이 충족된다고 해서 바로 지정되는 것은 아니다. 주택법 시행령 제72조의 2에 따르면 2개월간 해당 지역에 공급되는 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모(84㎡) 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1일 초과하는 경우, 투기과열지구 지정 직전 달의 주택 분양 실적이 전달보다 30% 이상 감소한 경우 등도 함께 고려 대상이다.

특정 지역에 대한 조정대상지역, 투기과열지구 지정에 대한 최종 결정은 국토교통부 장관을 위원장으로 하는 주택정책심의위원회에서 이뤄진다. 집값 상승 확산 가능성, 해당 지역의 집값 상승 수준 등의 정성 요건까지 고려해 평가한다.

*시도 기준 해당 월의 최근 석 달간 물가상승률 대비 주택 가격 상승률 비교, 강남3구와 용산구의 투기과열지구 (출처:한국부동산원)

정부는 지난 12일 이재명 정부 첫 ‘부동산 시장 점검 TF’에서 “최근 부동산 시장 상황과 가계대출 추이 등을 점검하고 서울 부동산 시장 상황이 엄중하다는 데 인식을 같이 했다”며 “투기·시장교란 행위나 심리 불안으로 인한 가수요 등이 시장 안정을 저해하지 않도록 각 부처의 가용한 정책 수단을 총망라해 검토하겠다”고 밝힌 바 있다.

그러나 투기과열지구 지정시 해당 지역에 전방위적인 규제가 가해지는 데다 이재명 정부가 들어선 지 고작 2주일 밖에 안 된 시점이라 추가 규제에 신중할 것이란 의견이 나온다. 조정대상지역, 투기과열지구로 지정되면 분양가 상한제, 분양권 전매제한, 청약조건 강화, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화, 다주택자 취득세·양도소득세 강화 등의 규제가 적용된다.

이재명 대통령이 대선 후보 시절 수요측 억제보다 공급 강화를 부동산 정책의 기치로 내세운 만큼 섣불리 수요 억제책을 내놓을 가능성은 낮다는 전망이 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “강남3구, 마포, 용산 등 주요 지역의 부동산 가격은 오를 대로 오르고 매물도 없다”며 “이러한 부분이 다른 지역으로 옮겨가는 상황이라서 굳이 가격 규제를 할 필요 없다. 시장 가격을 정책으로 규제하기 어렵다는 경험을 했다”고 밝혔다. 이어 “(정부가 고려해야 할 것은) 강남 집값을 떨어뜨리는 것이 아니라 부동산 시장 과열시 가계부채가 너무 많이 늘어나는 것을 관리하는 것”이라고 덧붙였다.