“집 사면 2년 실거주, 임대도 안돼요”...토허제 적용지역, 계약·거주 조건은

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트가 계약일 기준으로 지난 24일부터 토지거래허가구역으로 묶였다. 오는 9월 30일까지가 기한이지만 정부는 시장 상황을 봐서 연장할 수 있다는 단서를 달았다.

당초 토지거래허가구역은 개발 예정 구역 토지를 대상으로 한 ‘제한적인’ 규제 장치다. 모든 아파트 거래를 대상으로 한 것은 사상 초유의 ‘강공’으로 받아들여진다.

이 같은 이유로 실수요자들 사이에서는 토지거래허가구역 제도 아래에서 거래계약 체결, 토지거래허가 절차 등과 관련한 민원성 문의가 잇따르고 있다.

매일경제신문이 거래계약 허가 대상 여부와 신청 관련 절차, 토지거래계약허가 예외 사례, 기존 주택 처분 여부, 위반 시 조치 사항 등에 대해 자세히 정리해봤다.

◆‘나 홀로 아파트’도 예외 없어…건축물 대장 확인해야

토지거래허가구역은 주거지의 경우 토지 면적이 6㎡(약 2평) 이상이라면 관할 지방자치단체장에게 거래 허가를 받아야 한다. 사실상 아파트 면적에 상관없이 대상이 된다는 얘기다. 토지 취득일(아파트의 경우 등기일)로부터 2년 동안 실거주가 가능한 사람만 거래 허가를 받을 수 있다.

계약 허가 신청은 매도자와 매수자가 공동으로 해야 한다. 대리인이 있으면 위임장이 필요하다. 대개 신청 이후 3주가 지나면 거래 허가 여부가 결정된다. 하지만 공휴일이 끼어 있거나 신청 건수가 동시에 몰린다면 기간이 연장될 수 있다.

정부는 이번에 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 묶으면서 ‘아파트’를 대상으로 했다. 이때 아파트는 ‘건축법상 아파트’다. 건축법 시행령은 아파트를 ‘주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택’으로 규정하고 있다.

하지만 최근에는 아파트 형태를 띤 신축 빌라도 있어 법적인 정의만 본다면 규제 대상인지가 헷갈릴 수 있다. 이때는 건축물 대장을 발급해보는 것을 추천한다. 강남 3구·용산구에 소재하고, 건축물대장에 ‘아파트’로 기재돼 있다면 토지거래허가구역 대상이다. 나 홀로 아파트도 예외 없다.

이 때문에 오피스텔이나 빌라(다세대·연립), 상가는 원칙적으로 거래 허가 대상이 아니다. 다만 올해 3월 24일 이전에 토지거래허가구역으로 이미 지정됐던 곳은 상가도 허가 대상에 포함되니 꼭 확인해야 한다.

또 매매 계약일이 3월 24일 이전이라면 잔금을 아직 치르지 않았더라도 토지거래허가 대상에 포함되지 않는다. 잠실·삼성·청담·대치동 등 예전에 토지거래허가구역으로 묶였던 지역은 2월 13일부터 3월 23일까지 계약한 매물들이 제도를 적용받지 않는다.

◆유주택자는 기존 주택 처리계획서 내야 허가 신청

토지거래허가구역 내에서 주택을 사들이려면 여러 가지 제약이 걸린다.

우선 특별한 사정이 없으면 계약일부터 3개월 안에 잔금을 치러야 한다. 매수자 입장에서는 자금 동원력이 어느 정도 있어야 매수가 가능하다는 뜻이다.

또 가구원 모두가 무주택자여야 거래 허가를 받는 데 유리하다. 주택을 이미 보유했다면 ‘원칙적으로는’ 거래계약 허가를 신청할 수 있다. 하지만 기존 주택의 처리(매매·임대) 계획서를 제출하고, 해당 지역에 거주해야 할 이유를 객관적·구체적으로 소명해야 한다. 상당히 까다로운 조건이 될 가능성이 높기 때문에 허가가 나지 않을 수 있다는 사실을 유념해야 한다.

임대차 계약 기간이 남아 있는 아파트라면 토지거래계약 허가를 받을 수 없다. 다만 잔금 납부 날짜가 오기 전에 임대차 계약 기간이 종료되는 경우, 즉 남은 계약 기간이 짧다면 예외적으로 허가 신청을 할 수 있다. 이때도 잔금 납부일까지 임대차 계약이 만료된다는 것을 증빙자료를 통해 소명해야 한다. 특히 현재 임차인에게 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않는다는 사실을 확인받아야 차후에 문제가 되지 않는다.

2명 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래는 지분별로 허가 대상 면적 여부를 판단하는 것이 원칙이다. 다만 부부·가족 등 가구 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 동일인의 취득으로 간주한다. 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가 대상 면적 여부를 판단한다는 뜻이다.

◆경매·보류지 등 제외 대상 있어…이후 거래는 적용하니 유의

아파트와 관련된 대부분 거래가 허가 대상이지만 예외사례도 있다. 대표적으로 경매를 통한 낙찰, 청약 당첨된 아파트, 재건축 조합이 판매한 보류지를 사는 경우를 들 수 있다. 다만 이들 사례도 해당 사안 이후 일어나는 ‘2차 거래’에 대해선 모두 토지거래허가 대상으로 변한다.

민사집행법에 의한 경매나 한국자산관리공사에서 공매를 추진했으나 3회 이상 유찰된 아파트를 사들일 경우에는 토지거래허가제를 적용받지 않는다.

부동산거래신고법 시행령에 따르면 아파트에 청약해 당첨된 경우도 거래허가 대상이 아니다. 토지거래허가구역 안에서 새 아파트를 분양받은 사람들은 입주하지 않고 바로 전세를 놓을 수 있다는 뜻이다. 강남 3구와 용산구에서 분양하는 아파트들은 분양가상한제 대상이기 때문에 준공 이후 3년이 지나면 입주해야 하지만, 주변 시세와 차이에 따라 의무 거주 대상이 아닐 수도 있다. 실제로 래미안 원페를라나 디에이치 방배 등이 실거주 의무 대상 단지가 아니었다.

보류지는 재건축·재개발 조합이 분양하지 않고 남겨두는 물량이다. 대개 지분 착오로 조합원 물량이 누락되거나 소송 등에 대비하기 위해 발생한다. 보류지를 남겨놓는 건 조합 의무 사항이다.

이들 매물은 청약에 제한이 없고 로열층·로열동 매물이 많다. 정비사업지 조합원일 필요도 없고 청약 가점을 넉넉히 보유하지 않았거나 다주택자여도 상관없다.

보류지 매각 공고는 입주 일정이 임박했을 때 올라오는 게 일반적이다. 관심 있는 단지 몇 곳을 정한 뒤 입주 시점 몇 개월 전부터 서울시 ‘정비사업 정보몽땅’ 홈페이지를 수시로 확인해보는 것이 좋다.

다만 짧은 시일 안에 아파트 중도금(30~40%가량)과 잔금을 마련해야 하는 만큼 현금을 넉넉하게 보유하고 있어야 입찰이 가능하다는 사실을 기억해야 한다.

이 밖에 무상증여, 무상상속 등 대가 없이 거래가 이뤄지는 경우와 천재지변 등에 의한 사유 등은 거래허가 예외 대상이 될 수 있다.

◆허가 이후 법 위반 시 취득가격의 ‘최대 10%’ 벌금

토지거래허가제도를 위반했을 경우에는 꽤 높은 수위의 처벌 조항이 존재한다.

먼저 거래허가 없이 계약을 체결했을 경우 2년 이하의 징역 혹은 계약 당시 공시가격의 30%에 상당하는 벌금이 부과된다. 거래가 무효화되는 것은 물론이다.

허가 이후 법을 위반하면 이행강제금이 붙는다. 주택을 이용하지 않았거나 방치하면 취득가격의 10%, 다른 사람에게 임대한 사례는 7%, 무단으로 이용 목적을 변경했을 때는 5%다.

지자체는 매년 매수자가 토지거래허가 목적대로 이용하고 있는지 확인하기 위해 조사를 벌인다. 매년 5월과 7월 사이에 정기조사가 진행되며, 수시조사도 진행해 위반 여부를 확인한다.

재건축·재개발 사업은 관리처분계획인가 이후 거래는 조심해야 할 것으로 전망된다. 관리처분계획을 받으면 입주권으로 거래되는데, 이 역시 토지거래허가제에 따른 허가 대상이기 때문이다. 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다는 얘기다.

하지만 관리처분계획인가 이후 입주권을 구입한 매수자는 2년 안에 철거로 이주하면 실거주 2년 의무를 지키지 못해 벌금 대상이 된다. 일부 지자체가 실거주 의무를 준공 이후로 이어서 지키겠다는 확약서를 받는 방식으로 거래를 허가하는 방안을 검토 중이지만 정확한 지침은 아직 정해지지 않았다.