"중도금 대출 된다고?" … 덜컥 청약 도전했다간 잔금 6억 족쇄 '아뿔싸'

서울 집값 급등을 막기 위한 새 정부의 강력한 규제 대책이 시장을 들쑤셔놨다. 집값 상승은 일단 멈췄고 거래량도 줄어들었다. 그럼에도 시장의 혼선은 여전히 잠잠해질 기미가 없다. 부동산 관련 대출이 워낙 다양한 데다 내용도 복잡하기 때문이다.

이번 대책의 핵심은 '6(주택담보대출 6억원 제한)-1(전세반환대출 1억원 제한)-0(소유권 이전 전세대출 금지)'으로 요약할 수 있다. 하지만 정부부처 어느 홈페이지에도 경과규정 등 세부 내용과 관련된 자료는 찾아볼 수 없는 상황이다. 한 부동산 업계 관계자는 "워낙 다양한 규제 방안이 담겼는데 설명자료가 상세하지 않아 현장에서 설명하기가 너무 어렵다"고 토로했다. 금융당국은 대책이 발표된 이후 언론에 경과규정 적용 관련 참고자료와 금융권에 세부 지침을 전달했다. 해당 내용을 토대로 '6·27 대책'의 세부 내용을 살펴본다.

이주비·잔금대출도 주담대 규제 적용

정부는 '6·27 대책'에서 수도권 지역의 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 다주택자는 주담대를 금지했다. 10억원짜리 아파트를 살 때도, 15억원 혹은 20억원 하는 아파트를 살 때도 대출은 딱 6억원까지만 나온다. 대출 상한선을 정한 규제는 이번에 처음 시행된다.

여기에 몇 가지 조건이 더 붙었다. 1주택자가 주담대를 받을 경우 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 기존에 보유 중이던 주택이 지방에 있더라도 수도권에 새 주택을 구입하면 규정이 적용된다. 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입 의무도 지켜야 한다.

눈여겨볼 점은 이 같은 규제가 일반 주담대는 물론 이주비대출, 잔금대출, 법원 경매에서 활용되는 경락자금대출 등에도 모두 적용된다는 것이다. 예를 들어 이주비대출도 2주택자는 '0원'이고, 무주택자나 1주택자는 한도가 6억원 이내다. 경과규정만 다소 다를 뿐이다. 일반 주담대는 '6월 27일 이전에 매매계약을 체결한 경우' 적용 대상에서 제외된다. 이주비대출은 '6월 27일 이전 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지'가 구제 대상이다.

청약 당첨자나 재건축·재개발 조합원이 새집에 입주할 때 일으키는 잔금대출도 6억원이 한도(6월 28일 이후 입주자 모집공고 단지)다. '1주택자 6개월 내 처분' '6개월 내 전입 의무' 등도 똑같이 적용된다. 다만 청약 중도금의 경우에는 이 규제가 적용되지 않는다. 다시 말해 6월 28일 이후 입주자 모집공고를 받아 분양한 단지도 중도금은 예전처럼 대출을 받을 수 있다. 다만 잔금 전환 때는 '6억원 이내'로 제한된다. 토지거래허가구역에서 매매된 경우에는 매매 약정서까지만 체결됐다면 구제 대상이 되지 않는다. 6월 27일까지 관할 지방자치단체에 토지거래허가를 신청한 경우만 '6억원 대출 한도' 적용 대상에서 제외된다.

경락자금대출도 이번 규제 적용을 받는다. 원칙적으로 경매는 실거주 의무가 없지만 앞으로는 대출을 받아 낙찰금을 지급하면 실거주가 필수라는 뜻이다.

전세와 관련한 대출도 꽁꽁 묶여

6·27 대책에서는 전세 관련 세부 지침도 상당수 포함됐다. 핵심은 세입자가 있는 상태에서 집을 매수하면 여러 규제를 받는다. 전세를 끼고 매매하는 이른바 '갭투자'를 원천 차단하는 것이 목적이다. 먼저 수도권 내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐다.

세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출이 금지됐다는 얘기다. 대출 규제 실행일(6월 28일) 이후에 전세계약을 맺는다면 적용 대상이 된다.

이 규정은 청약 당첨자에게도 해당한다. 대출 규제 실행일(6월 28일) 이전에 분양받은 아파트도 모두 대상이다. 수분양자가 전세보증금으로 분양 잔금을 납입하려고 하면 전세대출을 해주지 않는다는 얘기다.

강력한 전세 관련 대출 규제는 또 존재한다. 수도권·규제지역 안에서 세입자 임차보증금 반환 목적의 주담대(전세반환대출) 한도가 1억원으로 제한된다. 다주택자는 대출이 아예 나오지 않는다. 이 규제에서 벗어나려면 6월 27일까지 주택 매매계약과 임대차계약이 동시에 마무리돼야 한다. 둘 중 한쪽만 '경과규정'을 채웠을 경우에는 예외 대상으로 인정받지 못한다.

다만 정부는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 안에 이뤄진 전세반환대출은 지난달 27일 이후 계약이더라도 6억원까지 주담대를 인정해주겠다는 입장이다. 하지만 실제 이러한 대출이 실행되려면 3개월 내 중도금·잔금 및 전세퇴거자금대출까지 원활히 이뤄져야 한다는 조건이 붙으며 임차인 전세 계약도 3개월 내 끝나야 해 이런 경우는 많지 않을 것으로 전망된다.

생애최초 LTV 80%→70%로

6·27 대책에는 여러 정책대출을 축소하는 방안도 포함됐다. 가장 먼저 수도권에선 생애최초 주택담보대출비율(LTV)이 80%에서 70%로 낮아졌다. 그동안 정부는 태어나서 처음으로 집을 사는 사람들은 실수요자로 보고 LTV 규제를 좀 풀어주고 있었다. 만일 생애 최초로 8억원짜리 아파트를 사는 사람이 있을 경우 기존엔 최대 6억4000만원(LTV 80%)까지 주담대가 나왔지만 이젠 5억6000만원(LTV 70%)만 빌릴 수 있다는 뜻이다.

서민 주거 안정을 위해 지원하는 정책대출 역시 손봤다. 집을 구입할 때 받는 디딤돌대출, 전세를 구할 때 받는 버팀목대출 모두 최대 한도가 줄어들었다. 사회초년생·신혼부부 등 대상에 따라 다르지만 대출 한도가 4000만~1억원가량 줄어든 것으로 나타난다. 돈을 갚는 기간인 대출 만기도 수도권은 30년 이내로 제한을 뒀다. 수도권에선 대출 만기가 40년으로 긴 주담대를 이제 찾아볼 수 없는 셈이다. 그동안 같은 돈을 빌려도 만기가 길면 매달 쪼개서 갚아야 하는 액수가 적어지는 만큼 '40년 대출' 활용 빈도가 높았다. 생활안정자금 목적 주담대도 한도가 1억원(수도권)으로 묶였다.

[손동우 기자]