“조합원부담 최소화”…HDC현대산업개발, 용산정비창1구역 역대급 조건으로 승부수

서울 용산정비창 전면1구역 재개발 사업이 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨의 양자 경쟁 구도로 전개되는 가운데 조합원 분담금에 영향을 미치는 사업조건이 수주 판도를 가를 핵심 변수로 떠올랐다. 특히 HDC현대산업개발이 제시한 공사비·금리·최저이주비 등 주요 조건이 경쟁사 대비 조합원들의 실질 부담을 줄이는 방향으로 설계돼 있다는 평가가 나온다

22일 관련 업계에 따르면 HDC현대산업개발은 이번 입찰에서 평당 공사비 858만원을 제시했다. 경쟁사 포스코이앤씨는 894만원보다 평당 36만원 저렴한 수준이다.

HDC현대산업개발은 지하공간 효율화·상업시설(근린생활시설)을 확대함으로써 분양 수익을 극대화하는 설계를 제시했다. 조합 수익 증대를 통한 실질 분담금 절감이 가능한 구조다.

특히 향후 정비계획변경으로 건축 전체 면적이 늘어날 것을 고려하면 평당공사비가 낮은 것이 조합원들의 실질 분담금을 줄이는 효과가 있다.

사업비 대출금리도 HDC현대산업개발은 업계 최저수준인 CD+0.1%로 포스코이앤씨의 CD+0.7% 대비 0.6%포인트 낮게 제시했다. 정비사업은 조합이 외부로부터 사업비를 조달해 운영되는 구조인 만큼, 금리 조건의 차이는 수십억 원대 이자 비용 차이를 만든다. 초저금리는 조합의 금융 부담을 실질적으로 줄이는 핵심 요소로 작용한다.

이주비 조건도 차별화된다. HDC현산은 조합원당 최저 이주비 20억원(LTV 150%)을 제시하며 업계 역대 최고 수준의 조건을 내걸었다. 포스코이앤씨는 16억원(LTV 160%)을 제시했으나 실제 대출 실행 시 조합원의 담보 가치와 소득 조건을 감안할 때 실수령액 차이는 더욱 벌어질 수 있다는 평가다.

특히 용산정비창전면 제1구역은 당초 종전자산평가액의 LTV 50%까지만 이주비를 받을 수 있었으나 HDC산업개발이 최저이주비 20억원을 제안함으로써 과소필지 소유주 등 종전자산평가금액이 낮은 경우에도 넉넉한 이주비를 받을 수 있어 신속한 사업추진이 예상된다. HDC현대산업개발은 이주비 부족으로 발생할 수 있는 사업지연 등을 미연에 방지하겠다는 방침이다.

공사 기간도 HDC현대산업개발은 42개월, 포스코이앤씨는 47개월로 5개월 차이가 난다. 공사 기간이 길어질수록 이주비·사업비의 이자 비용이 누적되고, 입주 지연에 따른 부담도 커진다. 짧은 공기는 곧 조합원 자금 부담 경감과 직결되는 실질 혜택이다.

세부 설계가 공개되지는 않았지만 제안된 주동 수에서도 차이가 있다. HDC현대산업개발은 9개 동, 포스코이앤씨는 12개 동이다. 주동 수가 적으면 인동거리가 넓어져 개방감과 조경 면적이 늘어나는 장점이 있다. HDC현대산업개발은 삼성물산 리조트부문 조경팀과의 전략적 협업을 통해 단지 내 체류형 조경공간 확보에 힘을 실었다.

업계 관계자는 “이번 제안은 용산 터줏대감인 HDC현대산업개발이 보유한 아이파크몰, 철도병원부지 개발, 공원 지하화 등 연계 개발 역량을 반영한 것으로 보여진다”며 “무엇보다도 조합원 실익을 우선한 파격적인 전략으로 평가된다”고 설명했다.

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