정부대책에 매매가는 안정…전세가격 상승·월세 가속화는 리스크 [KB부동산보고서]

이재명 정부의 강력한 부동산 시장 안정화 정책에 폭등하던 주택 가격은 안정세로 돌아섰지만, 전세가격이 오르고 전세가 월세로 전환되는 ‘월세화’는 빨라질 전망이다.

5일 KB금융그룹의 KB금융연구소가 발간한 ‘2026 KB 부동산 보고서’에 따르면 작년 한 해 서울과 수도권 지역에서 매매가격이 큰 폭으로 상승하며 그 외 지역과 격차가 극단적으로 벌어지는 ‘초양극화’ 현상은 올해 완화될 것으로 보인다. 정부의 규제 강화 이후 서울 강남 등 상승 지역 중심으로 가격 하락세가 뚜렷하게 나타났기 때문이다.

KB금융연구소는 무려 20.2% 상승률을 보였던 2021년의 전국 아파트 매매가격과 비교하면 2025년 상승률은 17분의 1 수준인 1.2%였지만, 강남과 송파 등 특정 지역은 오히려 2021년 당시보다도 더 오르는 모습을 보였다고 분석했다. 2021년 강남 아파트 매매가격 상승률은 12%였던데 반해 2025년엔 21%였고, 송파 역시 2021년 15%, 2025년 24%로 큰 격차를 보였다.

그러나 정부 규제 강화와 단기간 급등에 대한 부담으로 가격 급등 지역은 조정을 받고 있고, 앞으로도 가격이 하락할 것이라고 연구소는 전망했다. 또 비수도권의 경우 장기간 이어진 가격 조정과 공급 급감의 영향으로 침체 국면을 벗어날 것으로 보여, 양극화 현상은 올해 다소 완화될 것이라는 얘기다.

부동산 시장 전문가와 공인중개사를 대상으로 올해 1월과 4월 두 차례 진행한 설문조사도 이를 뒷받침한다. 1월까지만 해도 시장전문가의 81%와 공인중개사의 76%가가 올해 주택가격이 오를 것으로 봤는데, 4월이 되자 상승을 전망한 시장전문가 비중은 56%로 줄었고, 공인중개사의 경우 46%까지 내려가면서 하락에 베팅하는 경향이 커졌다.

그러나 전·월세 시장은 불안한 모습을 보이고 있다. 수도권과 비수도권을 가리지 않고 전세가격이 올라가고, 전세가 월세로 전환되고 있다.

2022년 매매시장 침체와 더불어 하락했던 전세시장은 2024년 반등하긴 했으나, 상승률은 1.4%로 낮은 편이었다. 그러나 작년 서울의 전세가격이 2.6%, 경기도 전세가격이 1.6% 오른데다가, 부산·대구·광주·대전·울산 등 5개 광역시의 전세가격은 상반기엔 0.2% 하락했지만 하반기엔 0.6% 상승하며 전세가격이 상승하는 모습을 보였다.

월세 가격 상승은 더 가파르다. 2025년 수도권 아파트 월세가격 상승률은 8%로 전세가격 상승률(2.5%)를 크게 상회했다.

문제는 전세에서 월세로 임대차시장의 중심이 옮겨가는 모습을 보이고 있다는 것이다. 최근 몇년간 사회적 이슈가 됐던 전세보증금 미반환 사태인 ‘전세사기’로 인한 전세시장 회피와 함께, 대출 등 상황이 여의치 않아지면서 나타난 현상으로 보인다.

KB 부동산 보고서에 따르면 2024년까지만 해도 수도권 월세가구 비중은 54%에 불과했고, 5대 광역시와 기타 지방 역시 67% 수준이었다. 그러나 올해 1~2월 누적으로 수도권의 월세 비중은 67.3%, 비수도권은 70.2%까지 높아졌다. 서울 등 수도권의 월세비중이 빠르게 늘고 있음을 보여준다.

보고서는 “전세가 주를 이루던 수도권 아파트 시장에서도 월세화가 빠르게 진행되고 있다”면서 “전세가격이 상승하며 보증금 일부를 월세로 전환하는 ‘준전세’ 형태 계약이 증가하며 비중이 높아지는 추세”라고 분석했다. 그러면서 “국내 임대차시장에 근본적 변화를 촉발할 원인이 될 수 있다”고 말하며 “장기적으로 임대 주택 공급 확대와 기업형 임대시장 성장의 기반이 될 수 있다”고 내다봤다.

한편 보고서가 PB들을 상대로 고액자산가의 올해 투자 유망자산을 조사한 결과 2025년까지만 해도 19%만 선택했던 ‘주식’ 비중이 2026년 34%로 훅 뛰었다. 1년전 3000이 채 안됐던 코스피가 최근 7000을 넘보면서 주식 쏠림 현상이 강화된 것이다. 반면 ‘안전자산’으로 꼽히는 채권 선호 비중은 확 낮아졌고, 부동산을 선택한 경우도 작년 21%에서 올해 23%로 보합세를 보였다. 고액자산가들의 부동산 상담이 부동산 세무(37%)와 보유부동산 처분(29%)에 집중돼 있었다는 점을 감안하면, 변하는 세금 정책 등에 부동산 자산에 대한 고민이 깊은 것을 알 수 있다.

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