재건축 선도지구 기대에 '신고가' 찍는 분당…과열 논란

선도지구 가능성 높은 단지 3억~4억 올라
"선도지구, 가격에 거의 반영…주변으로 상승 확산 가능성"
이주대책·공공기여 추가·장수명 등은 사업성 낮춰

[이데일리 최정희 기자] 수도권 1기 신도기 재건축 선도지구가 이번 주 발표되는 가운데 가장 뜨거운 감자인 ‘분당’ 아파트 가격이 신고가를 찍으며 들썩이고 있다. 선도지구 가능성이 큰 아파트는 연초 대비 3억~4억원이 오른 데다 호가는 더 높아지고 있다.

성남시의 이주대책, 공공기여 추가 제공 등 까다로운 요건을 다 따져가며 재건축을 하면 분담금이 크게 높아지기 때문에 주민 갈등 등에 재건축이 빠른 시일 내에 이뤄질 것이란 기대감은 낮다. 그럼에도 선도지구 지정 이후에도 주변 아파트를 중심으로 가격 상승 기대가 있을 것이란 전망이 나온다.

경기도 성남시 분당구 일대 아파트 단지 모습(사진=연합뉴스)

국토교통부에 따르면 1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모에 총 99개 지역, 15만 3000호가 제안서를 제출했고 최대 3만 9000호가 선정될 예정이다. 이중 분당 신도시의 경우 선도지구 공모 대상인 특별정비예정구역 67곳 중 47곳이 공모했다. 최대 1만 2000호가 선정될 예정인 가운데 7.4배인 총 5만 9000호가 신청한 것이다.

배점이 가장 높은 주민동의율(60점)은 95% 이상일 경우 60점 만점을 받게 되는데 이를 모두 충족하고, 참여 세대 수가 3000세대가 넘어 15점 만점을 받게 돼 선도지구 선정에 유리한 고지에 있는 아파트 단지를 중심으로 가격이 급등했다.

수내동 양지마을 1단지 금호 전용면적 84㎡는 8월 17억 3000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 연초(13억 9000만원) 대비 3억 4000만원 올랐다. 인근 공인중개사는 “5월까지만 해도 14억~15억 초반대 거래됐는데 재건축 이슈가 많이 반영돼 31평은 3억, 50평은 4억 정도 올랐다”며 “현재 30평대는 저층은 17억 8000만원, 중간층 이상은 18억 5000만원까지 호가가 형성돼 있다”고 밝혔다. 서현동 시범단지 삼성 전용 84㎡도 연초까지만 해도 14억 5000만원이었으나 7월 17억 2500만원으로 고점을 찍었다.

주민동의율, 세대 수 등에서 밀려 선도지구 지정 가능성이 낮은 곳이지만 수내동 푸른마을 쌍용 전용 84㎡는 10월말 14억 7000만원에 거래돼 2021년초 신고가(14억 8000만원)에 가까워졌다. 전용 131㎡도 10월 17억 5500만원으로 신고가를 찍었다. 선도지구 지정 가능성이 낮음에도 연초 대비 2억원 가까이 상승했다.

(그래픽=김정훈 기자)

이주대책 등 없어도 분담금 3.5억원 추정도

선도지구가 되더라도 실제 재건축이 되기까지는 상당한 잡음이 예상된다. 선도지구에 선정되면 특별정비계획을 수립해야 하는데 이때 높은 분담금이 논란이 될 수 있기 때문이다. 분당은 주민동의율이 대부분 95점을 넘는 상황에서 더 높은 점수를 받기 위해 성남시가 요구한 △전체 세대 수의 12%를 이주대책으로 임대 △공공기여 추가 제공(부지면적의 5%) △장수명(오래 사용하도록 튼튼하고 유지·보수가 쉬운 구조로 만든 주택) 인증으로 각각 2점, 6점, 3점을 따기 위한 전쟁을 벌였다.

일부 재건축추진준비위원회에선 선도지구를 따기 위해 주민에게 구체적인 내용을 알리지 않은 채 이주대책, 공공기여 추가 제공 등을 전부 하겠다고 내놓은 곳이 있는가 하면, 일부는 사업성이 없다며 이주대책 등을 선택하지 않는 곳도 있는 것으로 알려졌다. 한 분당 재건축추진준비위원장은 “일부는 공공기여, 이주대책 등을 뺀 34평 기준 분담금 3억 5000만원이 나온 것으로 안다”고 밝혔다.

이에 재건축 선도지구로 선정되더라도 ‘승자의 저주’에 걸릴 수 있다는 우려가 나온다. 선도지구 지정 발표를 앞두고선 호가만 높아지고 있을 뿐 거래는 뜸한 상황이다. 분당 지역 공인중개사는 “선도지구 지정 이슈는 가격에 거의 반영돼 추가로 얼마나 올라갈지는 장담할 수 없다”며 “오히려 급한 집주인들은 조금 더 낮게 매물을 내놓고 있는 상황”이라고 밝혔다. 양지마을 1단지 금호 84㎡는 8월 17억 3000만원(6층)까지 올랐지만 10월엔 15억 8000만원(1층)에 거래되기도 했다. 저층이라 가격이 낮게 형성됐다고 해도 가격차가 1억 5000만원이나 벌어진다.

그러나 정부가 선도지구를 통해 ‘성공사례’를 만들려고 하는 만큼 선도지구 지정 이후에 주변 아파트 가격은 오를 가능성이 제기된다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “선도지구가 된 아파트는 현금 청산 대상이기 때문에 거래가 의미가 없어서 호가 중심으로 움직이지만 바로 인접해있는 주변 아파트는 가격이 따라 올라가는 효과가 있을 것”이라고 밝혔다.

한편 평촌, 일산 등은 선도지구 지정 이슈에도 비교적 아파트 가격 변동은 크지 않은 상황이다. 주민동의율이 가장 높은 평촌 꿈마을 귀인블록 한신 전용 96㎡는 이달 8일 12억 1000만원에 거래됐다. 연초 11억 3000만원에서 8000만원 가량 오른 정도다. 일산 백송풍림 84㎡는 10월 5억 2000만원에 거래됐는데 연초 5억 초반대 흐름과 크게 다르지 않다.