재개발 보다 민간도심복합개발…용적률 700%에 몰린다

엄격한 접도규제에도 신청 봇물
동의율 낮추고 용적률 올리고
방배·삼전 등 사업 추진 활발
서울시 운영기준 마련 서둘러

[이데일리 김형환 기자] 민간 도심복합개발사업과 관련해 서울시가 엄격한 접도요건을 유지했음에도 저층 노후 주거지들의 관심이 높아지고 있다. 최근 공사비 급등으로 사업 추진 자체가 어려운 상황에서 복합개발사업은 용적률을 최대 700%까지 적용할 수 있어 사업성을 용이하게 확보할 수 있기 때문이다.

서울 노원구 상계5 재정비촉진구역 모습. (사진=연합뉴스)

21일 서울시에 따르면 ‘서울특별시 도심 복합개발 지원에 관한 조례 시행규칙’에 따라 주거중심형 복합개발사업 대상지 접도 기준은 면적 2만~3만㎡의 경우 15m 이상 간선도로에, 면적 3만~6만㎡의 경우 20m 이상의 간선도로에 접해야 한다.

민간 도심복합개발사업은 기존 공공 주도 도심복합개발사업과 다르게 리츠나 신탁사 등 민간 주도로 진행하는 정비사업으로 동의율은 낮추고 용적률은 획기적으로 높여 빠른 시일 내 주택 공급이 가능하도록 한 사업이다. 해당 사업은 성장거점형과 주거중심형으로 나뉜다. 성장거점형의 경우 환승 역세권 등 500m 이내 비주거 용도 50% 이상을 확보할 경우 용적률을 최대 1300%까지 완화해주는 방식이다.

주거중심형의 경우 역세권 반경 500m 이내 등에서 진행하는 사업으로 사업 면적 2만~6만㎡ 사업지로 전체 건축물 노후도 60% 이상, 공동주택단지 면적 1만㎡ 이하일 경우 가능하다. 준주거지역의 경우 용적률을 법적 상한 1.4배까지 완화한다. 기존 500%에서 700%까지 올려줄 수 있는 것이다.

앞서 일각에서는 서울시가 밝힌 엄격한 접도 기준에 대해 ‘과도하다’고 지적하며 수정을 요청했지만 이는 받아들여지지 않았다. 서울시 관계자는 “준주거지역 수준까지 종 상향돼 고밀 개발될 경우 그만큼 교통체증이 유발되기 때문에 일정 수준 기반시설 확보가 필수적”이라며 “용적률이 획기적으로 올라가면 차량이 진출입할 때 엄청난 교통체증과 문제가 생기니 해당 수준의 접도 요건은 최소 수준”이라고 설명했다.

이 같은 엄격한 접도 요건에도 민간 도심복합개발사업을 추진하는 곳은 늘어나고 있다. 당초 모아타운을 추진하던 방배동 인근 지역들은 현재 ‘방배역세권 1·2지구’로 묶여 민간 도심복합개발사업이 추진 중이다. 삼전동 일대는 1·2·3구역으로 나뉘어 민간 도심복합개발사업이 추진되고 있다. 삼전동 일대는 가구 수만 약 6000가구로 대규모 복합개발이 추진 중에 있다.

과거 재개발이 추진되다 구역에서 해제된 제기동 일대도 민간 도심복합개발사업이 추진되고 있다. 이외에도 서초동, 중곡동, 금호동, 종암동 등에서도 민간 도심복합개발사업이 진행될 예정이다. 한 추진위원회 관계자는 “워낙 용적률 인센티브가 많다보니 기존 정비사업보다 훨씬 장점이 많다”며 “다들 면적 기준과 접도 기준 등을 만족한다면 기존 재개발 대신 민도복을 선택할 가능성이 크다”고 말했다.

서울시는 ‘성장거점형 도심복합개발사업’에 대해서 운영 기준을 마련했지만 아직까진 주거중심형 도심복합개발사업에 대한 운영 기준을 발표하지 않았다. 서울시 관계자는 “성장거점형과 달리 주거중심형은 신속통합기획·모아타운·역세권 장기전세주택 사업 등 여러 사업이 있다보니 형평성을 고려하지 않을 경우 정비사업 시장에 혼란을 불러올 수 있다”며 “이러한 이해관계를 조정하고 있다보니 다소 시간이 걸리긴 했지만 최대한 빠르게 운영 기준을 마련할 것”이라고 강조했다.