“이것마저 악성 미분양 막기엔 역부족”…무시무시한 경고 날린 금융연

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화로 지방 미분양 주택 증가 문제를 해결하는 데는 한계가 있다는 분석이 나왔다. 대출 규모를 줄여도 역부족이라는 것이다.

14일 신용상 한국금융연구원 선임연구위원의 ‘지방 미분양 주택 문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응’ 보고서에 따르면 고금리 장기화, 분양가 급등, 공급과잉 등 영향으로 2022년 이후 비수도권과 수도권 일부 지역을 중심으로 미분양 주택이 증가한 것으로 나타났다.

이중 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 비수도권을 중심으로 계속 늘어 지난 2월 말 기준 2만3722호로 집계됐다. 전체 미분양의 33.7% 수준까지 급증한 것이다.

주택공급 증가율, 재고 주택 가격 대비 신축 분양 가격 비율, 시장 금리 등이 전체 미분양 주택 증가율이 주된 영향으로 꼽힌다. 주택공급 과잉과 높은 분양가가 비수도권 미분양 주택 증가의 주된 원인으로 작용했다는 의미다.

즉 지방 미분양과 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양가로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면 DSR 규제 완화가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 미미할 것이라는 평가다.

실제 금융감독원의 2024년 말 기준 ‘지역별 주담대 평균 DSR 현황’ 기준 6대 광역시 주담대 보유 가구의 평균 DSR(신규대출 기준)은 28.83%였으며, 6대 광역시 중 비율이 가장 높은 울산도 27.65%로 정부 규제 비율 40%를 밑돌았다.

신 선임연구위원은 “지방 미분양 증가와 자금조달 상 규제 연관성이 크지 않은 것으로 보인다”며 “DSR 규제 완화는 DSR 제도의 본래 목적인 상환능력 범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐 아니라, 정책 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”고 말했다.

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