역세권에 소규모로… 도심 공급 카드로 떠오른 ‘도생’[부동산 빨간펜]

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도심 자투리땅에 빠르게 공급
주차공간 부족 등 단점도 있어
정부, 면적-규모 제한 풀어
전용 85㎡-700채 미만 짓도록

최근 정부가 도심 주택 공급을 늘리기 위한 카드로 도시형생활주택을 들고나왔습니다. 관련 규제를 완화해 내년까지 2만6000채, 2030년까지 7만7000채 인허가를 완료하겠다는 목표입니다. 도시형생활주택은 현재 공급이 많이 위축된 상황입니다. 국토교통부에 따르면 2012년 전국에 12만 채까지 공급됐지만 2023년 이후 5000채 내외 수준으로 급감했습니다. 전세사기와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등으로 도시형생활주택 분양 시장이 급격히 침체했기 때문으로 보입니다. 도시형생활주택이란 무엇일까요. 과연 아파트를 대체할 만한 주거가 될 수 있을까요? 이번 부동산 빨간펜에서는 도시형생활주택에 대해 알아보겠습니다.

Q. 도시형생활주택이란 무엇인가요.

“도시형생활주택은 현재 기준으로 전용면적 85㎡ 이하, 300채 미만의 공동주택을 말합니다. 원래는 2009년 이명박 정부 당시 아파트보다 규모를 줄이고 주차면적 확보 등의 규제를 완화해 빠르게 주택 공급을 늘리기 위해 도입된 것이 도시형생활주택의 애초 목적이었습니다. 유형은 기존 원룸형에서 확대된 아파트형 주택, 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택 등 3가지로 구분됩니다. 청약 통장 없이 19세 이상이면 누구나 분양도 받을 수 있습니다.”

Q. 도시형생활주택에 대한 규제가 완화되고 있다고 하는데 어떻게 바뀌나요.

“최근 정부는 도시형생활주택 건축규제를 완화하고 있는데요, 지난해에는 전용 60㎡에서 전용 85㎡로 면적 제한이 풀렸습니다. 최근에는 또 300채 미만이라는 규모 제한을 역세권의 경우 700채 미만까지 늘리겠다고 발표했죠. 사실상 아파트와 비슷한 규모의 도시형생활주택을 지을 수 있게 된 셈입니다.

또 연립·다세대주택(빌라)의 경우 최대 5층까지였던 층수 제한도 최대 6층으로 완화됩니다. 같은 너비의 땅에 더 많이 공급할 수 있게 된 것입니다. 또 150채 이상 지을 경우 경로당과 어린이집 등의 시설을 의무적으로 지어야 했지만 반경 300m 이내에 유사 시설이 있는 경우 설치를 하지 않아도 되도록 바뀝니다. 이렇게 규제를 완화해 민간 사업자가 좀 더 많은 집을 짓도록 유도하겠다는 의도죠.”

Q. 도시형생활주택의 장점은 무엇인가요.

“역세권 등 입지가 좋은 땅을 이용해 신속하게 공급이 가능하다는 것이 장점입니다. 규모가 작아 대형 개발은 어렵지만 대중교통과 거리가 가깝고 생활 편의가 높은 자투리땅을 활용할 수 있죠. 주변에 인프라가 갖춰진 도심에 건설하기에도 용이하다는 장점이 있습니다. 아파트에 비해 공사 기간도 짧습니다. 주차장 확보 의무가 완화된 만큼 지하 주차장을 대규모로 만들 필요가 없어 지하를 깊게 파지 않거나 1층을 필로티 주차장으로 대체하는 경우가 많습니다. 저층이기 때문에 상대적으로 콘크리트 타설에 걸리는 작업 시간이 줄어드는 것도 공사 기간 단축에 영향을 줍니다.”

Q. 오피스텔과의 차이점은 무엇인가요.

“도시형생활주택과 오피스텔은 우선 법적 용도 차이가 있습니다. 도시형생활주택은 주택법상 공동주택에 해당해 주거 공간이지만, 오피스텔은 기본적으로 업무 공간으로 분류됩니다. 이 때문에 오피스텔은 4.6%의 취득세를 내야 하지만 도시형생활주택은 그보다 적은 1∼3% 수준입니다. 공간 활용 면에서는 도시형생활주택은 발코니를 확장해 거실처럼 사용할 수 있지만, 오피스텔은 불가능합니다.”

Q. 도시형생활주택 공급을 확대하는 이유는 무엇인가요.

“시장의 전세 매물 감소에 따른 주거 문제 해결을 위한 대책으로 보입니다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 올해 1월 1일 2만3060건에서 5월 27일 기준 1만7259건으로 25.2%가 줄어들었습니다. 여기에 더해 전세 가격도 상승해 집을 구하기 어려워지자 도시형생활주택을 확대하겠다고 발표한 것입니다. 착공하고도 준공까지 2, 3년이 걸리는 아파트에 비해 도시형생활주택은 인허가부터 준공까지 1년 안팎이 걸린다고 하니, 그만큼 당장의 주택 수요에 빠르게 대응할 수 있는 측면이 있죠. 1, 2인 가구가 비교적 저렴한 비용으로 거주할 수 있다는 것도 도시형생활주택 공급을 늘리는 이유로 보입니다. 20, 30대가 출퇴근이 편리한 지역에서 거주할 수 있도록 하겠다는 것이죠.”

Q. 그럼 도시형생활주택에 단점이 있을까요?

”가장 큰 문제는 주차가 어렵다는 점입니다. 대다수 단지가 완화된 주차 기준을 적용받기 때문에 가구당 주차 대수가 1대가 되지 않는 경우가 많습니다. 이번 규제 완화로 최저 0.35대까지 기준이 내려가 차가 있는 입주민들은 불편을 겪을 수 있습니다. 규모가 작은 땅에 밀집해 짓다 보니 동 간 거리가 좁아 일조량이 줄어들 우려도 있습니다.”

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